Vivienda para jóvenes: cómo sobrevivir a la burbuja inmobiliaria

Avales que no funcionan como deberían, impuestos que encarecen la compra y alquileres por las nubes se combinan convirtiendo el sueño de emanciparse y acceder a una  vivienda en algo casi imposible. La emancipación juvenil está en mínimos históricos. Según el Banco de España, el 65,9% de los jóvenes entre 18 y 34 años aún viva con sus padres, una cifra muy superior a la media de la Unión Europea. La independencia se convierte en un lujo inalcanzable. Pero el problema no se limita a la falta de ahorro o a la precariedad laboral. La letra pequeña de la compra puede ser aún más asfixiante y hay una trampa invisible justo en el momento de la compra: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) .

En OCU arrojamos algo de luz en este asunto, descubriendo palancas clave para abrirse camino en este mercado.

Tres grandes barreras para acceder a la vivienda

1. Gran carga impositiva

Cuando los expertos hablan de la necesidad de ahorrar para la entrada de la vivienda, se suele mencionar la cifra del 20% del valor del inmueble, más un 10% adicional para los gastos de gestión e impuestos. Muchos piensan que el mayor desafío es reunir la entrada para la hipoteca, pero eso no basta. A menudo el gran muro inicial es el ITP, un impuesto que se paga en la compra de vivienda de segunda mano, se ha convertido en un obstáculo casi insuperable. No es una tarifa fija, sino que las condiciones que varían en cada comunidad autónoma,.  en la mayoría de los casos, los tipos reducidos de ITP para jóvenes no están adaptados a la situación actual del mercado. Por ejemplo, algunas comunidades autónomas ofrecen un tipo reducido del 2% a jóvenes, pero la bonificación deja de aplicarse si el precio de la vivienda supera los 250.000 euros. Con los precios de las casas disparados, una bonificación con un límite tan bajo es, sencillamente, inútil para la mayoría de las operaciones. Es una de las grandes incongruencias del sistema: las ayudas existen, pero no están diseñadas para la realidad del mercado.

2. Desequilibrio en la oferta y la demanda

Es evidente la falta de equilibrio entre la oferta y la demanda: los jóvenes quieren vivir donde están las oportunidades laborales (grandes ciudades o sus periferias), pero la oferta de vivienda en estas zonas es insuficiente.

• El precio de la construcción se ha disparado, con los materiales subiendo un 35% y la mano de obra un 14% en pocos años. Esto hace aún menos asequible la vivienda.
• El mercado del alquiler también está en crisis. La falta de seguridad jurídica y las restricciones a los precios en algunas zonas ha provocado que muchos propietarios retiren sus inmuebles del mercado de alquiler de larga duración, derivándolos al alquiler turístico. 
• La oferta de viviendas de protección oficial (VPO) es insuficiente. El parque de vivienda social en España, que es alrededor del 3,3% de los hogares, está muy por debajo de la media europea.

En OCU ya hemos abordado la problemática del acceso a la vivienda de los jóvenes, especialmente el alquiler, proponiendo soluciones y con una postura clara.

3. Entorno de incertidumbre

La situación de la vivienda genera una incertidumbre generalizada que afecta a la planificación vital de los jóvenes. Retraso en la formación de un hogar, la decisión de tener hijos... todo esto también tiene un impacto negativo en el desarrollo económico del país.

Guía práctica para jóvenes que buscan  vivienda

Todas estas cuestiones se ven agravadas por la falta de información. Muchos jóvenes que se plantean comprar su primera vivienda no saben por dónde empezar: una buena información es la mejor herramienta. Conocer al detalle el esfuerzo que se necesita y entender la letra pequeña del proceso de compra puede marcar la diferencia. Más allá de las ayudas públicas, que a menudo son insuficientes o no están bien diseñadas, la clave está en planificar y buscar las mejores opciones.

¿Cuánto dinero hace falta tener ahorrado?

Quien se plantee la compra de vivienda debe hacer muchos números. Como mínimo: 

• Entrada mínima: 20% del precio de la vivienda.
• Impuestos y gastos: 10% adicional (ITP, notaría, registro, tasación).
• Colchón mensual: 300-350 € extra para comunidad, suministros, seguros e IBI.

Ejemplo: un piso de 200.000 euros exige unos 60.000 iniciales antes de firmar la hipoteca.

¿Es mejor una hipoteca fija o variable?

Un préstamo a tipo fijo ofrece mayor seguridad, al tratarse de la misma cuota todo el plazo. Las mejores opciones están entre el 2,5 y 3%.

Las hipotecas a tipo variable suelen dar como resultado  una cuota inicial más baja, pero dependes del euríbor, el índice con el que se irán actualizando y que ahora ronda el 2,17%, al que se suele sumar un diferencial.  Te recomendamos calcular tu cuota con euríbor +2 puntos para comprobar si tu economía aguanta futuras subidas.

¿Cuánto cuesta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?

El ITP puede suponer entre el 6% y el 10% del precio de compra.

El porcentaje más ventajoso es el que hay en  Baleares, Galicia, Murcia, País Vasco y Andalucía. El menos favorable para el comprador es el de Aragón, Comunidad Valenciana, Madrid y Navarra.

¿Quién puede aprovechar las ayudas y avales públicos?

Estas ayudas pueden llegar a ofrecer financiar casi todo el coste de una vivienda , pero hay que reunir una serie de requisitos para poder acceder a ellas:

• Edad: en general son para menores de 35 años, pero ese límite llega a los 40 años en Madrid y País Vasco y a los 45 en la Comunidad Valenciana.
• Debe ser para adquirir una primera vivienda.
• Esa vivienda debe tratarse de residencia habitual.
• Hay unos límites de renta o patrimonio por encima de los cuales no darán las ayudas.
• También hay límites al precio de la vivienda.

La combinación de esos requisitos hace que en la práctica a menudo sea inviable la ayuda en muchos lugares, precisamente los más "tensionados"... 

Consejos de OCU para jóvenes compradores

No destines más del 35% de tus ingresos a pagar vivienda.

Compara ofertas hipotecarias en varias entidades, no te quedes con la primera.

Valora otras alternativas, como el alquiler con opción a compra o plantearte compartir piso para ahorrar antes de lanzarte.

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