5 claves para no patinar con el contrato del alquiler

La ley que rige los contratos del alquiler de vivienda habitual en España (LAU o Ley de Arrendamientos Urbanos) está pensada de tal manera que:

• Algunas condiciones se aplican tal y como diga la ley, aunque no figuren en el contrato o estén redactadas de otro modo. Por ejemplo, no importa que un contrato diga que el alquiler durará un “plazo improrrogable de tres años”, porque si el inquilino quiere y sin importar que firmara esa cláusula, podrá quedarse hasta 5 años (si el arrendador es un particular) o hasta 7 (si el arrendador es una empresa).
• Algunas condiciones solo se aplican si se ponen en el contrato expresamente. Por eso, es muy importante que revises el contrato de arrendamiento y compruebes que se ajusta a la ley y también a tu voluntad.

Lo que ponga el contrato no siempre manda

Veamos cinco ejemplos donde el casero puede llevarse sorpresas desagradables por haber sido poco precavido con el contrato. Y lo mismo puede decirse del inquilino, al que le interesa entender bien en qué medida puede actuar de un modo u otro o hacer determinadas exigencias, dependiendo de lo que ponga el contrato. 

1. Actualizar la renta cada año

Solo se puede actualizar la renta cada año si el contrato lo ha previsto así. Si no recoge la actualización, la renta no se podrá aumentar mientras dure el contrato.

Si el contrato contempla la actualización anual, tampoco sirve cualquier modo de subir la renta: 

• Se aplica el límite del IRAV o índice de referencia de arrendamientos urbanos a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.
• Se aplica el IPC a los contratos anteriores a esa fecha.

2. Preavisar menos de 4 meses antes

El inquilino tiene derecho a quedarse un mínimo de 5 años en la casa alquilada. Y si el casero no le dice nada o no le preavisa de que al término de esos 5 años quiere recuperar la casa, tiene derecho a quedarse otros 3 años, manteniendo las mismas condiciones.

Pues bien, si el casero quiere que el contrato termine al llegar los 5 años, se lo debe comunicar expresamente al inquilino con un plazo mínimo de preaviso de 4 meses.

Si en el contrato se ha fijado un plazo inferior, por desconocimiento o por la razón que sea, y el casero avisa con una antelación inferior a 4 meses (por ejemplo, 2 meses antes de acabar el plazo de 5 años), ese preaviso no servirá de nada y el inquilino podría, si lo desea, quedarse hasta 3 años más.

3. Recuperar la vivienda en caso de necesidad

A pesar de las reglas de duración mínima de los contratos de alquiler (5 años a voluntad del inquilino más otros 3 si el casero no dice nada o no preavisa a tiempo), es posible para el arrendador recuperar la casa alquilada antes si la necesita antes para sí mismo o para parientes próximos, como un hijo que se emancipa.

Pero para poder hacerlo se exigen dos cosas:

• Que se pueda acreditar la necesidad (de lo contrario, el inquilino podría alegar que es un "montaje" y ganar en juicio la permanencia en la casa).
• Que figure expresamente en el contrato la posibilidad de recuperar la casa por necesidades personales o familiares.

Una vez más, si el contrato no dice nada, el arrendador no podrá recuperar esa casa hasta que se cumpla el plazo legal o el inquilino se vaya por voluntad propia, si es que deccide hacerlo antes de acabar el plazo.

4. Cargar los gastos de comunidad al inquilino

La ley deja a inquilino y casero pactar quién paga los gastos de comunidad. Ahora bien, para que el pacto sea válido:

• Debe constar en el contrato.
• Debe hacerse mención expresa al montante de esos gastos de comunidad en el momento de la firma del contrato.

También aquí, si no se cumple esa condición no será posible exigir al inquilino que pague los gastos de comunidad.

5. Obras de conservación en la casa

La LAU hace un reparto de los principales gastos durante el alquiler. Hay gastos que permite atribuir por pacto en el contrato y otros que atribuye ella y no permite cambiar.

Entre los gastos que la ley atribuye al casero están los de las obras de conservación necesarias para la habitabilidad de la vivienda y no sirve de nada que se señale otra cosa en el contrato.

Si el inquilino se defiende de una atribución de gastos que no le corresponde, el juicio puede acabar mal para el casero. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra, de 16 de mayo de 2025, dio la razón a la inquilina y condenó en costas al propietario que quiso exigirle el coste de cambiar unas ventanas de madera inservibles, porque así lo habían puesto en el contrato. Los jueces recordaron que las obras de conservación necesarias para la habitabilidad de la vivienda corresponden al arrendador, y en el contrato no se había previsto ninguna ventaja que justificara traspasárselos a la inquilina. Otra cosa hubiera sido que la inquilina aceptara realizar determinada obra a cambio de una rebaja en la renta, o de otra ventaja equivalente que hubiera mejorado su posición.

Un buen contrato, garantía para las dos partes

Es muy importante utilizar un contrato de alquiler bien redactado y adaptado a nuestro caso. No hacerlo perjudica tus derechos, tanto si eres arrendador como si eres inquilino.

Hay aspectos que dependen del contrato, no da igual firmar cualquier cosa. Puede que al contrato le “falten” cosas o que le “sobren” y en ambos casos podríamos ver frustradas nuestras expectativas en caso de conflicto.

¿Necesitas un contrato de alquiler con todas las garantías? Usa nuestro modelo:

DESCARGA EL MODELO DE CONTRATO DEL ALQUILER DE OCU

Y si te interesa la gestión de los alquileres o los temas inmobiliarios en general, no dejes de conocer nuestra web y NUESTRA publicación especializada OCU Fincas y Casas:

CONOCE OCU INMOBILIARIO