El difícil acceso a la vivienda

Los expertos recomiendan no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al alquiler o de una vivienda, de lo contrario se restringen otros gastos básicos para la calidad de vida, como la alimentación, el transporte, la cultura o el ocio. Ese porcentaje es también el que los bancos consideran seguro para conceder una hipoteca. Lamentablemente esta premisa es hoy por hoy una quimera para una pareja de jóvenes trabajadores en una de cada tres capitales de provincia, al menos mientras no se activen políticas reales y efectivas de fomento de vivienda en alquiler, tanto pública como privada. 

Pareja joven busca piso

Hemos cruzado los datos oficiales del precio de compra de una vivienda media de segunda mano y 70 m² en cada capital de provincia con los ingresos medios de una pareja de 32 y 34 años según la comunidad autónoma. También los hemos contratado con la renta media en alquiler de la provincia. Y los resultados son preocupantes.

La entrada del 30% es el obstáculo a la compra 

Madrid, San Sebastián y Barcelona tienen los precios de compra más altos. Un piso normalito de 70 m2 en la capital cuesta 312.000 euros; 282.000 en Barcelona y 308.000 en San Sebastián. Los préstamos hipotecarios rara vez cubren más del 80% del precio. Por tanto, hay que disponer de un 20% de lo que va a costar la casa, más otro 10 % para los impuestos y otros gastos, un 30% en total. Una pareja en Madrid tendría que contar con casi 83.000 euros ahorrados, 72.000 euros en Barcelona y en Málaga serían 52.832. El ICO y algunas CC.AA. ofrecen avales para poder conseguir hipotecas por el 100% del precio, pero la cuota mensual puede resultar entonces demasiado alta.

La porción de los ingresos que se llevaría la cuota hipotecaria unida a los demás gastos asociados a la vivienda (IBI, comunidad de propietarios, tasa de basuras, seguros…) sería de un 43% en Barcelona y un 42% en Málaga y en Madrid. En la Comunidad de Madrid, con una renta media por hogar de casi 45.000 euros, la más alta de España, habría que dedicar 7,4 años de salario neto para comprarse una casa, seguida por Barcelona con 7,1 años.

En alquiler, la renta se lleva casi la mitad del sueldo

Si tenemos en cuenta los gastos y suministros, el alquiler medio en Barcelona supera los 1.600 euros y en Madrid se aproxima a 1.450 euros. Palma, Málaga y Valencia tampoco se quedan muy atrás, superando holgadamente los 1.000 euros mensuales. Con este panorama, hay 16 capitales donde el esfuerzo de pagar un alquiler supone más del 30 % de los ingresos, una situación aún peor que la de la compra. En Barcelona, el alquiler y los demás gastos de la vivienda (suministros, servicios y un seguro básico para inquilinos…) se llevan ¡más de la mitad del presupuesto del mes!; en Málaga consumirían un 46% y un 43% en Valencia o Madrid. Las ayudas al alquiler joven se han revelado insuficientes.

Desequilibrio entre precios y sueldos

Esta situación deriva de que el coste de la vivienda en España no ha dejado de subir en los últimos diez años, hasta un 32%, mientras que los salarios no lo han hecho en la misma proporción. La dificultad de acceder a una vivienda, ya sea en alquiler o compra, está retrasando la edad de emancipación de las generaciones más jóvenes: el 66% de las personas entre 18 y 34 años todavía viven con sus padres, 16 puntos por encima de la meda de los 27 países de la Unión Europea. Varias razones explican este ascenso de los precios. 

La vivienda ha subido un 32% en 10 años

Existe un desequilibrio entre una fuerte demanda en algunas zonas, impulsada por la buena marcha del empleo y la inmigración, y la escasez de la oferta. La población de edad igual o superior a 25 años creció en España en 1.309.000 personas entre 2022 y 2024 y también ha subido el número de personas con empleo en 1.583.000 personas, según la Encuesta de Población Activa. En esos tres años, se terminaron solo 274.509 viviendas, de las que apenas 4.264 fueron de promoción pública. En cuanto a vivienda pública en alquiler, solo hay un 3,3 % de alquileres sociales.

En algunas zonas, la presión de compradores extranjeros (46 % de las ventas en Alicante, 33 % en Baleares y Málaga, 31 % en Tenerife) con alto poder aquisitivo también contribuye a empujar los precios al alza.

El temor de los arrendadores retrae la oferta 

En cuanto al alquiler, de los 3 millones de viviendas arrendadas que hay en España, dos de cada tres pertenecen a una persona física. Muchos de esos caseros dicen sentir temor de no poder recuperar la vivienda en caso de impago por la lentitud de los procedimientos de desahucio. Hasta diciembre de 2025, existe una paralización de los desahucios de los hogares considerados vulnerables, lo que implica que recuperar la vivienda se puede prolongar más de lo normal. A cambio, el propietario puede obtener ayudas públicas para compensar las rentas no percibidas.  

Ante esto, algunos propietarios optan por el alquiler turístico, lo que reduce la oferta de arrendamientos de larga duración. Según el INE, hay 360.000 viviendas turísticas en España. Es importante vigilar que cumplen la normativa y no incurren en irregularidades.

El control de precios de los alquileres que introdujo la Ley de Vivienda de 2023 solo se aplica a las zonas que cada comunidad autónoma declare como "tensionadas" y, por el momento, no son muchas. Y hará falta un tiempo para evaluar su impacto real y saber si facilitan o no la vida para el conjunto de los inquilinos, dado el efecto de retraimiento de la oferta que se está observando, aunque según las encuestas de OCU este vendría más de medidas como la suspensión de desahucios (la inseguridad de poder recuperar la vivienda en caso de problemas) que del propio control de precios.

Hacen falta 600.000 viviendas en alquiler asequible

Ante esta complicada situación, junto a otras medidas estructurales que faciliten la puesta a disposición de suelo a precios razonables y en tiempo útil, lo que conlleva una revisión de todos los procedimientos urbanísticos y de la fiscalidad global que rodea a la construcción, OCU vuelve una vez más a insistir en implementar de forma urgente medidas correctoras para equilibrar oferta y demanda:

• Desarrollar un plan de inversión en vivienda pública en alquiler mediante la incorporación de al menos 600.000 viviendas nuevas o de segunda mano.
• Promover el alquiler privado facilitando la rehabilitación de casas vacías o que los propietarios no se atreven a alquilar por miedo a impagos. En este sentido es necesario que las administraciones garanticen al arrendador que podrá recuperar su vivienda en un plazo razonable, en caso de impago, daños en la vivienda o cualquier otro incumplimiento grave del contrato. Otras medidas extraordinarias, como la concesión de ayudas económicas, tienen que destinarse a los colectivos realmente más vulnerables, liberando fondos públicos para su inversión allí donde son más eficientes.
• Revisar la fiscalidad en la compra de vivienda. Aunque casi todas las comunidades autónomas ofrecen alguna reducción para este colectivo en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los límites son muy distintos. En cuanto al IVA, el tipo reducido del 4% solo se aplica a las escasa viviendas de protección oficial o promoción pública.
• Impulsar la creación de empleo en zonas del interior para combatir la despoblación y promover un uso equilibrado del territorio. Es absurdo concentrarse en seis o siete zonas en un país con una baja densidad de población como es España.