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Contrato de arras: qué es, por qué y para quién

03 junio 2022
Compra y venta de viviendas.

Un contrato de arras para compraventa de vivienda, es un acuerdo de una suma de dinero que perderá el comprador si lo incumple o que tendrá que devolver el vendedor si es él quien no respeta la compra. Te explicamos como funciona este compromiso.

¿Te interesa hacer un contrato de arras?

¿Vas a vender una vivienda? ¿Has encontrado la que deseas comprar? En uno y otro caso, lo más probable es que quieras asegurar cuanto antes la compra mediante la firma de un compromiso: ese es el llamado contrato de arras. Te contamos en qué consiste y a qué te comprometes al firmar este acuerdo.

Además, por si lo necesitas, ponemos a tu disposición un modelo de contrato

Contrato de arras penitenciales

Contratos de arras: ¿a qué me comprometo?

El contrato de arras es el modo más habitual de dejar una compra guardada, igual que cuando dejas una prenda de ropa u otro objeto reservado. En ese momento la venta aún no está consumada, pero cada parte se compromete a vender o a comprar, respectivamente, con unas determinadas condiciones y, en caso de incumplirse, habrá represalias. El contrato de arras, por tanto:

  • Es la entrega consensuada de una suma de dinero para dar seriedad a lo firmado.
  • Contiene los elementos esenciales de la compraventa. Se identifica la vivienda y su precio.
  • Al firmarlo, se adquiere un compromiso doble, de compra y de venta, que obliga a las dos partes.
  • La venta no está aún consumada, con lo que podría incumplirse. 

Incumplir el contrato de arras 

En el contrato se contempla la posibilidad del incumplimiento (y se prevén las consecuencias si eso sucede), porque el vendedor puede pensar que aún podría llegar a tener una oferta mejor por la vivienda, y se deja una puerta abierta para no renunciar a ello. O bien el comprador podría no tener asegurada la financiación o piensa que él también puede encontrar aún una mejor oportunidad de compra, y desea asumir un riesgo limitado si incumple ese compromiso de arras.

En el propio contrato de arras, que delimita la responsabilidad que cada uno asume al firmarlas, quedan fijadas esas repercusiones.

Tipos de arras

Hay tres tipos de arras en función de lo que se haya previsto para un posible incumplimiento.

1. Las arras penitenciales

Son las arras más comunes y hay que pactarlas expresamente. Las partes deciden darse mutuamente la oportunidad de incumplir el contrato, fijando las consecuencias del incumplimiento. Así, si a una fecha establecida la compra no se realiza por culpa del comprador, este pierde la suma que había adelantado, pierde las arras. Si es el vendedor quien incumple el compromiso de venta, está obligado a devolver esa cantidad duplicada al comprador. Por ejemplo, si se fijan unas arras de 2.000 eruos, el comprador las entrega a modo de señal, y las pierde si no se realiza la compra, pero si es el vendedor quien se echa para atrás, tendrá que devolverte 4.000 euros. 

2. Arras confirmatorias

Son las arras por defecto, el compromiso se adquiere a no ser que las partes decidan expresamente otra cosa, como en el caso anterior. Suponen que el comprador entrega una suma de dinero a cuenta del precio total de la compra y que existe un compromiso de llevar a cabo esa compra. Cada parte puede exigir judicialmente a la otra que termine la venta mediante la firma de la escritura en el plazo fijado. Jurídicamente, la compraventa se ha confirmado en el momento en el que las partes se pusieron de acuerdo en lo esencial: la casa y el precio de compra.

3. Arras penales

Son menos frecuentes que los otros tipos de arras. En este supuesto, comprador y vendedor dan la oportunidad al otro de desistir de la compraventa libremente, sin necesidad de justificarlo, a cambio de una penalización que se ha pactado. Al firmar las arras se entrega igualmente al vendedor una suma de dinero en señal de la compra, y se pacta la pena que deberá pagar la parte que decida incumplir el contrato. Esa pena no tiene porqué ser la suma adelantada, ni el doble de la señal como en las penitenciales, sino que puede fijarse libremente entre comprador y vendedor (por ejemplo, l comprador y el vendedor pactan la entrega de 2.000 euros en el caso de echarse atrás). 

Qué cantidad reclamar en las arras

Las arras entregadas son a cuenta del precio total de compra y conviene hacerlo constar así. En el momento del pago, habrá que descontar su importe.

No existe una cantidad fija para entregar como arras. La idea es que sea una suma lo suficientemente alta para que las partes la tomen en serio y se piensen dos veces antes de incumplirlas, pero a la vez lo suficientemente asequible para que su entrega sea rápida y no requiera de una búsqueda alternativa de financiación para pagarlas por parte del comprador interesado.

  • Las cifras más habituales están entre 3.000 y 6.000 euros, pero peden alcanzar los 10.000 euros.
  • También puede fijarse un porcentaje del precio total de la casa, que puede llegar al 10%.

Compromisos de compra con agencias inmobiliarias

La arras se firman entre el vendedor y el comprador. Son diferentes de algunas prácticas que llevan a cabo las agencias inmobiliarias, que a veces piden a los compradores una cantidad de dinero solo por trasladarle tu oferta al vendedor. No estás obligado, a pagarlo, peso si lo haces, debes tenerlo en cuenta como un gasto más de la operación s un dinero que la agencia le pide al comprador para comunicar al vendedor la oferta de precio propuesta: si el vendedor está conforme, el comprador se compromete a la compra y al pago de la comisión de la agencia. En ese momento se planteará la firma de arras. 

Los expertos de OCU Fincas y Casas no recomiendan firmar con agencias inmobiliarias un compromiso de compra. Y desde luego, para presentar una oferta no deberísa tener que adelantar ninguna suma de dinero: al comprador no le aporta nada y corre un alto riesgo de perder ese dinero entregado a la agencia.

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