El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda

Consecuencias de la guerra en la vivienda

La invasión rusa de Ucrania en febrero es una desgracia que, junto a la intolerable pérdida de vidas humanas, también tendrá consecuencias económicas globales y, en lo que aquí respecta ahora, en el mercado inmobiliario. Los hechos se suceden día a día y el alcance de la guerra es difícil de estimar, pero ya hay efectos constatables.

La guerra es una situación trágica, especialmente para sus víctimas más directas. Al lado de esto, todo lo que se pueda decir parece banal. Deseamos de todo corazón que la paz se recupere cuanto antes. Hay que ser conscientes de que -de un modo u otro-esta guerra nos afectará a todos y, en lo económico, cada ciudadano y cada hogar deben tomar decisiones para preservar su economía.

Sube el Euribor, ¿y las hipotecas?

La vivienda ante una sucesión de tormentas

1.- Lo primero que hay que decir es que la guerra no es un hecho aislado. Se produce en un momento en que la economía mundial se enfrentaba ya a situaciones graves derivadas de los efectos de la pandemia y de la crisis global de oferta en energía y de suministros que, entre otras consecuencias visibles, estaba provocando una inusitada subida de precios. El IPC subió en diciembre de 2021 un 6,5% en España, mientras que el índice oficial de costes de la construcción subió un 12% anual en ese mes. En febrero de 2022 el IPC subió ya un 7,6% y en marzo alcanzó el 9,8% en el dato adelantado por el INE.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA Y DE LA INFLACIÓN

2.- España, como la mayoría de las economías occidentales, venía de una situación de recuperación de la demanda, por el relanzamiento de la actividad y del empleo tras la pandemia.

A consecuencia de ello, los datos del mercado inmobiliario cerraron un 2021 de récord por contraste con el parón de 2020. Más compras, más hipotecas, subida de precios, más construcción, etc. La tabla da muestra de esas cifras, que hacían presagiar una larga primavera, a la que se sumaría la creciente recuperación del turismo y el impacto de los anhelados fondos europeos.

En enero de 2022, el número de hipotecas sobre viviendas creció un 29% respecto de enero de 2021, y el 69% de esas hipotecas contratadas lo fueron a tipo fijo. Vea cómo encontrar la mejor hipoteca para usted, recibiendo la oferta en casa (sin compromiso).

EVOLUCIÓN DE LA VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA

Impactos directos de la guerra

3.- La guerra en Ucrania tiene varios efectos que impactarán en la vivienda.

a) El encarecimiento de la energía -gas, petróleo, electricidad- conlleva subida de precios de materiales por su producción y transporte. El IPC de febrero cerró en España con el 7,6%. Su bolsillo notará aún más la subida de precios de suminsitros en sus inmuebles y la subida de cuotas de muchas comunidades de propietarios. Ser propietario será más caro.

Busque la calefacción más eficiente.

b) Hay falta de suministro de determinados materiales de construcción, lo que unido a lo anterior, tendrá un impacto en el precio de la vivienda nueva, en el precio de las reformas y en los plazos de realización de obras y construcciones.

c) Como consecuencia de los puntos anteriores y del efecto de las sanciones económicas a Rusia, toda la actividad económica se está viendo afectada, con un impacto directo en el mercado de trabajo y en la capacidad de pago de los hogares españoles, ya mermada por la inflación que se traslada a precios de todo tipo.

d) Las subidas del IPC se van trasladando a los alquileres de vivienda. ¿Cómo se actualiza el alquiler con el IPC?

** El Gobierno ha aprobado una limitación extraordinaria la subida de las rentas de alquiler, a partir de abril de 2022.

e) La demanda de vivienda se va a retraer, lo que debería provocar primero un parón de los precios de la vivienda usada en venta y alquiler, y luego, de prolongarse la situación, un escenario de bajada de precios.

f) La demanda de fincas rústicas en España venía creciendo desde hace años y se acelera con la invasión rusa de Ucrania, por el impacto directo sobre los cereales y por la necesidad de asegurar una producción agroalimentaria de proximidad. Qué fincas rústicas están exentas de IBI en 2022.

VARIACIÓN DEL CONSUMO DE CEMENTO EN ESPAÑA

La liquidez artificial y los tipos de interés

4.- Gran parte de la recuperación económica de 2021 venía impulsada artificialmente por la masiva inyección de liquidez de los bancos centrales y del mantenimiento de los tipos en niveles históricamente bajos. Las autoridades monetarias iniciaban movimientos de reducción de la liquidez y la guerra -con el temor de una crisis económica de envergadura- ha venido a trastocar esos planes. Si se produjera una subida de tipos de interés significativa implicaría subidas en las hipotecas y afectaría a la demanda.

Las mejores hipotecas a tipo fijo de marzo.

Aunque el Banco Central Europeo no ha mostrado prisa en esto, el Euribor pasó de -0,477% en enero de 2022 al -0,335% de febrero. Los hipotecados hace tiempo que prefieren el tipo fijo, elegido por dos de cada tres usuarios. La seguridad es un valor central en estos tiempos. Una subida de tipos supondría un freno a todo el mercado inmobiliario. Pero no parece llegar el momento, aún.

La vivienda, ¿es un refugio?

5.- En tiempos de alta inflación y elevada incertidumbre el dinero se dirige a bienes tangibles y el ladrillo es uno de ellos. Nuestros cálculos muestran que la vivienda ya estaba cara en España con respecto a la capacidad de pago de los hogares y a las previsiones demográficas. Pero el exceso de liquidez disponible por muchos inversores en busca constante de rentabilidad “falsea” el mercado. La vivienda de calidad en zonas céntricas podría subir a corto plazo, al igual que la nueva, pero no podrá hacerlo mucho sin que se resienta la demanda. A medio y largo plazo seguimos previendo una corrección, sobre todo si va a acompañada de más y mejores medidas para facilitar el acceso a la vivienda, ampliando el parque público disponible como prevé el Plan estatal 2022-2025.

Sí se revalorizarán las viviendas con mayor eficiencia energética.

Desde OCU inmobiliario pensamos en el largo plazo. Hemos elaborado unas carteras modelo para quien desee mantener un equilibrio ajustado en su patrimonio, entre el ladrillo y las inversiones financieras. Carteras que hasta el momento ofrecen rentabilidades anuales medias cercanas al 6%. En la parte de inmuebles sí vemos oportunidades en plazas de garaje y en fincas rústicas. Siempre pensando en el largo plazo (10 años).

Reiteramos nuestro deseo de que esta situación de sufrimiento termine pronto.