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Límite extraordinario a las subidas de rentas de alquiler
hace 2 meses - miércoles, 28 de diciembre de 2022Límite extraordinario a las subidas de los alquileres
El Gobierno aprobó en marzo de 2022 una serie de medidas con el objetivo declarado de paliar parcialmente la situación actual de descontrol de precios que afecta al gas, al petróleo, la energía, los combustibles, gran parte de los alimentos y numerosos materiales. Una situación que venía produciéndose desde mediados de 2021 y que se ha acentuado con los efectos de la guerra de Ucrania.
El Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo, publicado en el BOE el 30 de marzo de 2022 y con entrada en vigor el 31 de marzo, contiene medidas muy diversas. En lo concerniente a los alquileres de vivienda, se ha aprobado una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta.
El dato del IPC anual mantuvo una senda creciente hasta el mes de julio, para moderarse algo a partir de entonces, como se ve en el gráfico. En diciembre de 2022 el IPC fue del 5,8%, pero la llamada inflación subyacente alcanzó el 6,9%. Los precios siguen creciendo a ritmos anormales, especialmente en alimentos.
VARIACIÓN ANUAL DEL IPC EN ESPAÑA
Cómo evitar el límite de la actualización de la renta de alquiler.
Declarar las rentas de alquiler en Renta 2022.
El IPC es el tope máximo legal para la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda, según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Con el IPC de agosto 2022, una renta mensual de 1.000 euros que debiera actualizarse pasaría a ser de 1.105 euros mensuales.
Inicialmente previsto hasta el 30 de junio de 2022 y ampliada la medida luego hasta el 31 de diciembre de 2022, y posteriormente ampliada hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización de la renta no podrá superar lo marcado por el Índice de Garantía de la Competitividad. El IGC publicado por el INE para febrero de 2022 estaba en el 2,75%, el de mayo fue de 4,66%, el de junio del 4,76% y el IGC de julio fue del 5,42% y en el mes de septiembre el IGC subió hasta el 7,34%. En octubre de 2022 el IGC fue del 8,6%. Pero la normativa de este índice establece unos límites por arriba y por debajo, de modo que el índice nunca puede ser inferior al 0% ni superior al 2%. Es decir, cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%.
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De manera que a los contratos que les toque hacer la actualización de rentas entre los meses de abril y diciembre de 2022 utilizarán como valor de referencia la variación del IGC que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En la práctica, solo se les podrá aplicar una subida máxima del 2%, salvo que el inquilino quiera pactar otra cosa con el arrendador si este no tiene consideración de gran arrendador. El límite se ha extendido al año 2023. A las actualizaciones anuales que se hagan en 2023 se aplicará igualmente el límite del 2%, salvo acuerdo entre las partes.
Vea un modelo de comunicación de subida de la renta un 2%.
Decimos subida máxima porque, como es sabido, las actualizaciones de renta no son obligatorias si una de las partes no lo pide expresamente.
Cómo actualizar la renta de los alquileres.
Renta 2022: cómo se tributa por inmuebles.
Modelo de notificación del arrendador de dar por terminado el alquiler al final del plazo legal.
El límite de renta también afecta a los pequeños arrendadores
La norma hace una leve distinción entre los arrendadores que sean grandes tenedores y los que no lo sean. A estos efectos se considera gran tenedor a las persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Para grandes tenedores, la actualización de la renta que pacten las partes no podrá exceder la variación del IGC. A falta de pacto rige igualmente el límite del IGC.
Para pequeños arrendadores prima el pacto que puedan alcanzar las partes sobre la actualización, pero sabiendo que si no hay pacto, se impone el límite de la variación del IGC. No es previsible que muchos inquilinos lleguen a acuerdos temporales de subida de rentas que superen la variación del IGC. Por lo que se espera que la subida máxima para todos los afectados esté sujeta a este límite del 2%.
Ahora bien, si un arrendador (que no sea gran tenedor) y un inquilino pactan algo distinto, prima el pacto. Por ejemplo, puede haber situaciones en las que el alquiler lleve años manteniendo la misma renta y en las que un inquilino pueda aceptar una subida este año superior al 2%, lo que respetaría la norma impuesta por el Gobierno. En el contexto actual, si las partes están satisfechas con el alquier, más vale llegar a acuerdos sabiendo que es mejor conservar a un inquilino buen pagador.
Limitar la renta: una medida paliativa poco justa
El Gobierno afirma ahora que el IPC está en máximos de 35 años y que “ha dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos” (de alquiler de vivienda).
Los precios del alquiler suben más del 20% en varias capitales.
La extraordinaria subida de la inflación afecta a todos, de muchas maneras. Aliviar temporalmente las subidas de los alquileres es una medida paliativa que beneficia a todos los hogares que viven de alquiler. Pero se hace a costa de otros hogares -los arrendadores- cuya situación económica se ve igualmente afectada por las subidas generalizadas de precios. Hubiera sido más equitativo aprobar una ayuda extraordinaria a los hogares que viven de alquiler y que -por criterios de renta disponible- necesiten de este apoyo. Algo que se podría instrumentalizar de diversos modos, bien con ayudas directas bien con deducciones extraordinarias en el IRPF.
En España, más de un 90% de los arrendadores son personas físicas y muchas de ellas cuentan con los ingresos de alquiler para vivir.
Ayuda de 250 euros a inquilinos.
En el caso de los hogares hipotecados con préstamos referenciados al Euribor la medida para paliar los efectos de la escalada de tipos solo se aplicarán a un número reducido de hogares, a pesar de que los aumentos de cuotas de hipotecas pueden ser de más del 20%, muy superiores a los incrementos de la renta de alquiler si se aplicara el IPC.
