Límite extraordinario a las subidas de rentas de alquiler

Límite extraordinario a las subidas de los alquileres

El Gobierno ha aprobado una serie de medidas con el objetivo declarado de paliar parcialmente la situación actual de descontrol de precios que afecta al gas, al petróleo, la energía, los combustibles, gran parte de los alimentos y numerosos materiales. Una situación que venía produciéndose desde mediados de 2021 y que se ha acentuado con los efectos de la guerra de Ucrania.

El Real Decreto-ley 6/2022 de 29 de marzo se ha publicado en el BOE el 30 de marzo de 2022, con entrada en vigor el 31 de marzo, y contiene medidas muy diversas. En lo concerniente a los alquileres de vivienda, se ha aprobado una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta.

El dato del IPC adelantado del mes de marzo de 2022 es del 9,8%, tras el 7,6% de febrero. Y es previsible que la inflación se mantenga en niveles muy elevados durante los próximos meses.

Cómo evitar el límite de la actualización de la renta de alquiler.

Declarar las rentas de alquiler en Renta 2022.

El IPC es el tope máximo legal para la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de vivienda, según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Con el IPC de marzo, una renta mensual de 1.000 euros que debiera actualizarse pasaría a ser de 1.098 euros mensuales.

Hasta el 30 de junio de 2022 (plazo provisional) la actualización de la renta no podrá superar lo marcado por el Índice de Garantía de la Competitividad. El último IGC publicado por el INE es de enero de 2022 y estaba en el 2,02%. Pero la normativa de este índice establece unos límites por arriba y por debajo, de modo que el índice nunca puede ser inferior al 0% ni superior al 2%. Es decir, cuando el IGC supere el 2%, se toma como valor de referencia el 2%.

Declarar inmuebles en alquiler en el ejercicio 2021.

El impacto de la guerra de Ucrania en la vivienda.

De manera que a los contratos que les toque hacer la actualización de rentas en los meses de abril, mayo y junio de 2022 utilizarán como valor de referencia la variación del IGC que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En la práctica, solo se les podrá aplicar una subida máxima del 2%.

Decimos subida máxima porque, como es sabido, las actualizaciones de renta no son obligatorias si una de las partes no lo pide expresamente.

Cómo actualizar la renta de los alquileres.

Renta 2022: cómo se tributa por inmuebles.

El límite también afecta a los pequeños arrendadores

La norma hace una leve distinción entre los arrendadores que sean grandes tenedores y los que no lo sean. A estos efectos se considera gran tenedor a las persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Para grandes tenedores, la actualización de la renta que pacten las partes no podrá exceder la variación del IGC. A falta de pacto rige igualmente el límite del IGC.

Para pequeños arrendadores prima el pacto que puedan alcanzar las partes sobre la actualización, pero sabiendo que si no hay pacto, se impone el límite de la variación del IGC. No es previsible que los inquilinos lleguen a acuerdos temporales de subida de rentas que superen la variación del IGC. Por lo que se espera que la subida máxima para todos los afectados esté sujeta a este límite del 2%.

Ahora bien, si un arrendador (que no sea gran tenedor) y un inquilino pactan algo distinto, prima el pacto. Por ejemplo, puede haber situaciones en las que el alquiler lleve años manteniendo la misma renta y en las que un inquilino pueda aceptar una subida este año superior al 2%, lo que respetaría la nueva norma del Gobierno.

Una medida paliativa poco justa

El Gobierno afirma ahora que el IPC está en máximos de 35 años y que “ha dejado de ser, de manera coyuntural, una referencia adecuada para la aplicación de las actualizaciones anuales de tales contratos” (de alquiler de vivienda).

La extraordinaria subida de la inflación afecta a todos, de muchas maneras. Aliviar temporalmente las subidas de los alquileres es una medida paliativa que beneficia a unos 450.000 hogares, pero se hace a costa de otros hogares -los arrendadores- cuya situación económica se ve igualmente afectada por las subidas generalizadas de precios. Hubiera sido más equitativo aprobar una ayuda extraordinaria a los hogares que viven de alquiler y que -por criterios de renta disponible- necesiten de este apoyo. Algo que se podría instrumentalizar de diversos modos, bien con ayudas directas bien con deducciones extraordinarias en el IRPF. La medida aprobada deja fuera a inquilinos que ya han podido padecer subidas conforme a IPC elevados (6,5% en diciembre de 2021, 7,6% en febrero de 2022, por ejemplo).

En España, más de un 90% de los arrendadores son personas físicas y muchas de ellas cuentan con los ingresos de alquiler para vivir.

Y ¿qué decir de los hogares hipotecados con préstamos referenciados al Euribor? ¿Habrá alguna medida de ayuda si el Euribor experimenta subidas de 0,5 puntos (a las que ya se acerca) o de un punto hasta el 0,5%, o superiores? Porque esto supondrá subidas en las cuotas de hipotecas que pueden ser muy cuantiosas.