Hipoteca fija o variable, qué elegir

Qué hipoteca contratar: fija o variable

El Euribor pasó en 12 meses del -0,484% (junio 2021) al 0,852% (junio 2022), aumentando en 708 euros al año el coste de una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros. ¿Significa esto que ya no es recomendable contratar una hipoteca a tipo variable? Pues depende de los tipos que marque el Banco Central Europeo, que a su vez dependerá de la evolución de la inflación y de la marcha de las economías europeas. Por de pronto, la tendencia es al alza ya que el BCE subirá los tipos de nuevo en septiembre de 2022. La hipótesis de base es que los tipos subirán sí o sí en 2022 y 2023, pero que luego muy probablemente vuelvan a descender para poder impulsar las economías: cuánto y cuándo vayan a subir y bajar es una incógnita que nos obliga a contemplar opciones diversas, como le explicamos a continuación.

Partimos de la base de que podemos escoger entre los mejores préstamos de cada tipo, que usted puede encontrar en nuestro selector de hipotecas, con opción de recibir las mejores ofertas en casa. Todos estos cálculos quedarían malogrados si usted contrata un hipoteca con malas condiciones, da igual que sea a tipo fijo o variable. Hay hipotecas famosas, o no tanto, que resultan caras por el coste de sus productos asociados (seguros, principalmente).

En este marco de incertidumbre, desde OCU planteamos tres posibles escenarios comparando en un mismo momento algunos de los mejores productos con poca vinculación en la contratación, como la hipoteca variable de Pibank (con un tipo del 0,98% el primer año, revisable a Euribor + 0,78%), frente a la hipoteca fija de Open Bank (con un tipo del 2.02%, domiciliación de nómina y seguro del hogar) para un plazo de 15 años y un capital de 100.000 euros. Las condiciones de esos préstamos van cambiando, pero tomamos los datos citados para nuestro análisis comparativo.

Le mostramos el resultado en los distintos escenarios tipo. En ocasiones, la diferencia de coste no es muy elevada y hay personas que prefieren optar por la tranquilidad de un tipo fijo, frente a la posibilidad de ahorrar un dinero incierto. Cada uno toma sus decisiones con base en su criterio.

En una operación a tan largo plazo como una hipoteca sobre vivienda (24 años de media), es mejor ser prudente y no precipitarse. Si finalmente se apuesta por una hipoteca variable, debe contarse con un margen de ahorro para hacer frente a las subidas de cuota que siempre habrá a lo largo de la vida del préstamo.

Cálculos para tres escenarios sobre los tipos de interés

Nadie puede predecir el futuro con precisión. Nosotros hemos seleccionado varios escenarios que nos parecen plausibles. Piense que los propios bancos estaban ofreciendo en agosto de 2022 hipotecas a tipo fijo a 15 años con tipos nominales que incluso llegaban a ser inferiores al 2%, lo que da muestra de las previsiones de sus servicios de estudios para el largo plazo, porque es claro que no los ofertan para perder dinero.

Escenario uno. Contempla una primera fase de subida del Euribor de hasta el 1,5% en 2023, alcanzando el 2% en 2024 y permaneciendo estable alrededor del 2% durante el resto de la vida del préstamo. En este caso el préstamo fijo es claramente más favorable, con un ahorro de 4.232 euros respecto a la opción variable.

Escenario dos. Subidas rápidas del Euribor para atajar la inflación, alcanzando el 2,5% ya en 2023. Entre 2024 y 2028 una segunda fase de recortes progresivos (0,5 puntos anuales) con el objetivo de atajar la posible desaceleración de las economías europeas y evitar la recesión, alcanzando un mínimo de 0.5% en los años 2027 y 2028. Después, un escenario estable de cuatro años con el Euribor en torno al 1% seguido de una subida progresiva hasta situarse en torno al 2%. En esta situación apenas hay diferencias entre el préstamo fijo y el variable.

Escenario tres. De nuevo, una rápida subida inicial hasta el 2,5% en 2023. Posteriormente planteamos un escenario de recesión y bajada de tipos más intensa ya a partir de 2024, alcanzando un mínimo del 0,5% entre 2026 y 2028, para pasar a un escenario de normalización, con una subida progresiva hasta alcanzar el 2%. Aquí el préstamo variable sería la opción más favorable, ya que se pagarían 1.296 euros menos.

Calcule el cambio de hipoteca variable a fija.

Las lecciones del pasado en hipotecas

Pensamos que en una operación a tan largo plazo como una hipoteca, con vencimientos a 20 años o más es mejor ser prudente y no precipitarse. No deben tomarse decisiones a corto plazo en función de una situación extraordinaria y probablemente temporal como es la invasión de Ucrania y el descontrol de la inflación que está provocando, junto con otros factores.

Desde la creación del Euríbor en junio de 1999 el índice ha sufrido tres periodos de subidas:

• Entre junio de 1999 y agosto de 2000 el índice subió 2,5 puntos, hasta alcanzar un máximo de 5,248%, como consecuencia de la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
• Entre junio de 2005 y julio de 2008, subió 3,25 puntos, hasta alcanzar un máximo de 5,393%, debido al alza de tipos de interés de nuevo para controlar la inflación provocada por el alza del precio del petróleo.
• Entre marzo de 2010 y julio de 2011 el Euribor sufrió un repunte de 1 punto hasta alcanzar un máximo de 2,183%, coincidiendo con la crisis de deuda de las economías de la zona euro.

Recordemos que ante la subida continuada del Euribor entre 2007 y 2008, algunas entidades aprovecharon para colocar a sus clientes hipotecas multidivisa, sobre todo en yenes japoneses, debido a sus bajos tipos de interés. Inmediatamente después el Euribor se desplomó hasta alcanzar tasas negativas, mientras que el euro cayó frente al resto de divisas, produciendo grandes pérdidas a los hipotecados en otras divisas. La nulidad de la hipoteca multidivisa. Aunque no todas se declararon nulas.

OCU siempre ha recomendado a los consumidores con hipotecas a tipo variable la necesidad de contar con un margen de ahorro o de ingresos suficiente para hacer frente a las subidas de cuota que siempre se producen a lo largo de la vida del préstamo, teniendo que cuenta que se trata de una operación a plazos muy largos. Ahora es el momento de utilizar ese ahorro para hacer frente a la subida de cuotas.