Buen seguro de impago de alquiler con ventaja para socios

Seguro de impago de rentas: condiciones ventajosas para suscriptores de Fincas y Casas

Uno de los temores principales de quien pone una vivienda en alquiler es que no le paguen la renta. Un inquilino puede tener problemas para pagar su alquiler, eso entra dentro de lo que es posible. Lo realmente preocupante es que esa situación se repita, se prolongue y además la vivienda no pueda ser recuperada por su propietario en un plazo razonable.

En 2024 hubo 10.755 sentencias judiciales referidas al impago de rentas de alquileres de viviendas.

El 24% de los casos se dieron en Cataluña, el 15% en la Comunidad de Madrid, el 14% en Andalucía y el 12% en la Comunidad Valenciana. En Canarias un 6% y en Baleares un 5%.

Un procedimiento judicial en el juzgado dura de media 8,8 meses en España (Consejo General del Poder Judicial, 2024). Los más rápidos se dan en Aragón (4,1 meses) y los más lentos en Murcia y Castilla-La Mancha (casi 14 meses). Si hay apelación, el proceso en la Audiencia puede durar un año de media, y hasta 22 meses en Castilla-La Mancha.

El 88% de esas demandas fueron estimadas en su totalidad y solo un 5,6% se desestimaron (datos del Consejo General del Poder Judicial).

Además de las sentencias, en 2024 hubo cerca de 26.000 Decretos dictados resolviendo sobre falta de pago de la renta de viviendas o cantidades asimiladas (incluidas fianzas). Son demandas que no terminan en sentencia sino en decretos judiciales que directamente ordenan bien la entrega de la posesión (el inquilino la lleva a cabo), o la enervación de la acción cuando procede (por pagarse la deuda antes de la celebración de la vista) o bien el archivo para ejecución cuando el inquilino no se va por voluntad propia.

Cuántos alquileres dan problemas reales. Consulte la encuesta OCU sobre el alquiler en España.

Seguridad para que crezca la oferta de alquiler

Una de las opciones que tienen los arrendadores es contratar un seguro que les cubra el riesgo de impago de las rentas. Existen varias compañías de seguros que ofrecen estas pólizas e incluso existen otras entidades que dicen garantizar el cobro de la renta, aunque no lo hacen mediante una póliza de seguros.

En OCU tratamos de facilitar la vida de los usuarios y de mejorar las condiciones de los servicios que se ofrecen en el mercado. Pretendemos que los propietarios se sientan más seguros y se decidan así a poner sus viviendas en alquiler, contribuyendo a aumentar la oferta. Por eso hace años que firmamos un convenio con una compañía aseguradora con pólizas de impago de rentas de alquiler para que ofreciera condiciones ventajosas a los socios de OCU, y más ventajosas aún para los socios que son suscriptores de OCU fincas y casas, la publicación especializada en inmuebles.

El útlimo estudio comparativo de seguros para el arrendador analizó tres tipos de pólizas: las de hogar con coberturas para arrendadores, las de impago de rentas y las pólizas completas, que unen todas esas coberturas. Son 29 pólizas de 12 compañías aseguradoras y 41 combinaciones posibles para estar cubierto ante los riesgos del alquiler. Revisamos sus claúsulas, condiciones, límites, franquicias, servicios ofertados, primas...  La póliza de la que le hablamos destacó por sus coberturas y su precio.

Asegurar rentas y daños hasta 24 meses

Ahora que los problemas para recuperar una vivienda alquilada donde no se paga la renta pueden durar mucho tiempo es especialmente importante estar bien cubiertos. Los socios de OCU fincas y casas pueden ampliar la cobertura de meses de impago de alquiler hasta 24 meses, con un mes de franquicia, con o sin actos vandálicos. Y siempre con unas primas muy ajustadas e inferiores a las primas medias del mercado para estos seguros.

La póliza ofrece muy buenas condiciones a un precio muy competitivo. Es posible contratar una cobertura por plazos más amplios, de hasta 24 meses, con la posibilidad de incluir o no la cobertura de actos vandálicos. Le comentamos aquí las condiciones que están vigentes desde el 1 de junio de 2024. 

La póliza ofrece muy buenas condiciones a un precio muy competitivo. Es posible contratar una cobertura por plazos más amplios, de hasta 24 meses, con la posibilidad de incluir o no la cobertura de actos vandálicos. A partir del  entran en vigor algunas modificaciones que le comentamos aquí. Desde el 1 de junio de 2024 las condiciones para los socios de OCU fincas y casas que se contraten de nuevo y las que vayan renovando van a ver ligeramente aumentadas sus primas respecto a las anteriores. No obstante, siguen siendo unas tarifas muy competitivas, el proceso de aceptación del inquilino es digital y muy ágil, y se va a dar opción de periodos de cobertura de impago más largos.

Estas serán las nuevas tarifas para los suscriptores de FyC que sean considerados pequeños tenedores, en función de si incluyen o no la cobertura de actos vandálicos (vea abajo más detalle de las coberturas). La prima se calcula multiplicando ese porcentaje por la renta anual del alquiler.

 Vamos a ver los detalles y cómo contratar.

Los cambios legales dilatan la recuperación de la vivienda en algunos casos

La Ley de la Vivienda introdujo cambios que afectan a los arrendamientos de vivienda. Entre otras modificaciones, el proceso de desahucio incorpora nuevos trámites. Por ejemplo, la demostración de la condición de pequeño tenedor o la posible intervención de los Servicios Sociales si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Esto provoca que se aumenten los costes procesales, los tiempos de tramitación y el riesgo para el propietario, especialmente si es considerado como un gran tenedor.

La Ley define el gran tenedor como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más d 1.500 m² de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Las comunidades autónomas pueden modificar esos límites, como ha hecho Cataluña, donde se es gran tenedor si se es titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la comunidad autónoma.

Desde el punto de vista del seguro, el riesgo para un pequeño tenedor es muy inferior que para gran tenedor. Con los impactos de la nueva Ley de la vivienda en el proceso de desahucio, la probabilidad de que el coste medio de un siniestro de un gran tenedor supere los 12 meses es más elevada (se estima que con la nueva regulación el proceso de desahucio podría demorarse hasta 8 meses más). Es decir, para pequeño tenedor la probabilidad de que el coste del siniestro supere los 12 meses es baja (aunque hay casos donde se ha superado ampliamente), mientras que para un gran tenedor lo más probable con el escenario actual es que se supere en la mayoría de los casos.

Qué condiciones tiene el seguro de impago de rentas

OCU ha firmado un convenio con la aseguradora Mutua de Propietarios para ofrecer a sus socios Mutua Alquiler, un seguro de protección jurídica e impago para arrendadores. Aquí va el detalle de las coberturas y costes para los suscriptores de Fincas y casas.

•             Para pequeños tenedores, el importe anual de la póliza es del 2,68% de la renta de un año con una prima mínima de 129,78€. La garantía de impago cubre la renta hasta 3.000€ mensuales, con un máximo de 12 mensualidades. Aunque se podrá solicitar la ampliación de esa cobertura hasta los 18 ó 24 meses, a cambio de una prima de 3,20% ó 3,40% respectivamente de la renta anual. Tiene, en cualquier caso, una franquicia de 1 mes.

•             La protección jurídica cubre los conflictos derivados del contrato de alquiler (por ejemplo, desahucios por impago y reclamaciones por obras).

•             Si quiere añadir la cobertura por daños por actos vandálicos, entonces el importe anual de la póliza es del 2,98%, 3,50% o 3,70% de la renta de un año según se trate de una cobertura para 12, 18 o 24 meses respectivamente, con una prima mínima de 129,78 euros, más el recargo a favor del Consorcio (1,75€ aproximadamente). Cubre hasta 6.000 del continente y 1.200 del contenido arrendado con franquicia en ambos casos de 300€.

•             Incluye pérdidas de alquileres si la vivienda queda inhabilitada como consecuencia de un incendio, una explosión o la caída de un rayo (hasta 6.000 € y durante no más de un año).

•             Incluye la sustitución de cerraduras de la puerta principal, en caso de recuperarla tras un impago (con el límite de 300 €). Y el impago de suministros hasta 200 euros.

•             Se aplicará una bonificación de un 5% por no haber declarado siniestros en la anualidad precedente.

•             Si se rescinde el contrato antes de acabar la cobertura del seguro, se devuelve la prima no consumida (con un máximo de 6 meses si es en la primera anualidad).

Cobertura frente a los llamados inquiocupas

La póliza incluye una cobertura de impago frente a inquiocupas, por no pagar las rentas ni devolver la posesión de la vivienda una vez finalizado el contrato. Una cobertura poco común y muy interesante.

En el caso que, habiendo finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario no devolviera las llaves al Asegurado y continuara en la vivienda sin abonar las rentas, el Asegurador abonará al Asegurado el importe total de las rentas vencidas e impagadas, una vez deducido el tiempo de la franquicia a su cargo y hasta los límites garantizados, en el momento en que recaiga sentencia firme o cualquier otra resolución judicial definitiva en el juicio de desahucio y reclamación de rentas instada contra el Arrendatario.

No hay necesidad de renovar la póliza. Es decir que, si al vencimiento no entrega las llaves y se queda sin pagar rentas, entra en juego la cobertura de impago.

Si el inquilino se queda en la vivienda pagando el alquiler y el propietario lo acepta, ya no se consideraría como una inquiocupación. Al aceptar el propietario el pago, se considera como una renovación tácita del contrato. En tal caso si el propietario no desea que el inquilino continúe tendría que rechazar el pago de las rentas del alquiler y notificar el siniestro.

Más información y cómo contratar el seguro de rentas.

Póliza de impagos para grandes tenedores

En caso de ser considerado un gran tenedor, se incluirá la cobertura de actos vandálicos y las tarifas serán 3,50%, 4,45% y 4,79% para un máximo de 12, 18 y 24 mensualidades respectivamente. Prima mínima 183,85€ + el recargo a favor del Consorcio (1,75€ aproximadamente).

Así, la tabla de recargos sería la siguiente: