Alquiler, ¿cuántos contratos dan problemas realmente?

Una encuesta a 3.000 protagonistas en relación al alquiler

En el marco un proyecto que recibió una subvención del Ministerio de Consumo, realizamos un informe sobre el acceso a la vivienda en alquiler apoyado en una encuesta y en el análisis de los datos disponibles. La encuesta se hizo en octubre y noviembre de 2023 a 534 inquilinos, a 437 arrendadores de vivienda y a 2.002 propietarios de vivienda. El informe lo publicamos en diciembre de 2023 y puede consultarlo aquí. También se comunicó en newsletter y fue objeto de una nota de prensa de difusión nacional. La encuesta arroja luz sobre numerosos puntos de un mercado del alquiler donde el 80% de los arrendadores que suministran las viviendas que se alquilan son pequeños propietarios. Los precios del alquiler se han desbocado en muchas ciudades. Urge ampliar la oferta de vivienda en alquiler para alcanzar precios más asequibles y estables. Destacamos ahora lo referido a los temores de los propietarios y a los problemas reales que se padecen en el alquiler.

Se prorroga la suspensión de desahucios en 2024.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO MEDIO DEL AQUILER DE VIVIENDA (en €/m² al mes)

Precios de oferta del portal Idealista. Tras el paréntesis de la pandemia las rentas siguen al alza ante la presión de una demanda pujante.

Video: derechos y obligaciones del arrendador.

Tres fuentes del desequilibrio en precios del alquiler

1.- Una demanda pujante (INE):

• 492.000: incremento de población de 25 o más años en 12 meses hasta septiembre de 2023.
• 285.000 nuevos hogares en el mismo periodo.
• 720.000 ocupados más en el periodo.
• 4,2 millones de incremento previsto de población en 15 años por el saldo migratorio positivo.

2.- Una oferta de vivienda insuficiente:

• 87.600 nuevas viviendas terminadas en 12 meses hasta noviembre de 2023 (M. Vivienda).
• Baja un 12% la oferta de vivienda en alquiler de larga duración y sube un 39% la de vivienda en alquiler temporal (Idealista, noviembre 2023).

 En los resultados de la encuesta, el 85% de los caseros son personas físicas. De ellos un 33% son pensionistas o jubilados y un 6% está en paro.

3.- Escudo social exiguo:

• Solo el 3% de hogares residen en una vivienda en alquiler a precio inferior al de mercado. La vivienda pública en alquiler ofrece cobertura a un 1,6% de los 18,6 millones de hogares en España.
• Entre 2017 y 2022 se construyeron 8.211 VPO en alquiler, mientras que en España hay 2,9 millones de viviendas principales en alquiler.

Quién pone viviendas en alquiler en España

El 85% de los inquilinos encuestados tienen como casero a una persona física. A otro 11% se la alquila una sociedad o fondo de inversión y a solo un 3% la Administración.

De entre los arrendadores encuestados (todos ellos personas físicas), un 33% es pensionista o jubilado; el 58% trabaja por cuenta ajena o propia; un 6% es desempleado y un 2% se dedica a sus labores.

El 76% de los arrendadores tienen una sola vivienda en alquiler; un 14% tiene dos y un 10% tiene 3 o más.

El Censo del INE de 2021 recogió 3,8 millones de casas vacías. Según el Banco de España, la rentabilidad anual de la vivienda (alquiler más variación de precios) era del 7,7% en septiembre de 2023, ¿por qué no se ponen más casas en alquiler? ¿Qué temen los caseros?

PRINCIPALES TEMORES DE LOS ARRENDADORES RESPECTO DEL ALQUILER

Los impagos y los posibles daños en la vivienda son los mayores temores del propietario.

Una mirada a los problemas reales

En la encuesta preguntamos a los arrendadores si habían tenido problemas en sus alquileres y de qué tipo.

El 24% de arrendadores han tenido problemas en sus alquileres. El 76% de arrendadores NO han tenido problemas con sus inquilinos.

 Quienes han tenido problemas nos han dicho qué tipo de problemas han padecido, y en el 57% de los casos se trataba de impagos de renta.

TIPO DE PROBLEMAS ENCONTRADOS POR LOS ARRENDADORES EN EL ALQUILER

Los impagos, los daños en la vivienda y los retrasos en el cobro son los problemas más frecuentes en los alquileres.

Si extrapolamos la frecuencia de esos problemas al conjunto de arrendadores, vemos que los impagos se producen en un 14% del total de los alquileres, los daños a la vivienda en un 9% de casos, los retrasos en el cobro en un 8%, las quejas de los vecinos en un 3% de alquileres. En un 2% de alquileres ocurren casos de sobreocupación de la vivienda, de negativa del inquilino a irse al acabar el contrato o de disputas sobre quién tiene que pagar determinados gastos.

Los daños en la casa alquilada

En muchas ocasiones los daños en la vivienda solo se descubren una vez terminado el alquiler y recuperadas las llaves. Por eso preguntamos a aquellos arrendadores que ya habían terminado un contrato de alquiler anterior (eran 366 personas). Pues bien, en un 22% de los casos se encontraron daños importantes al finalizar el contrato. ¿Cómo reaccionaron? Un 25% de los afectados no lo reclamaron al inquilino saliente y otro 40% lo hizo, pero no logró una reparación. El resto utilizó la fianza o parte de ella para hacer frente a ese coste. El problema es que los daños no suelen venir solos: en el 55% de casos de daños también hubo deudas pendientes por renta.

Quién acude a la justicia

Uno de los problemas del alquiler es que no hay otro modo de solucionar un conflicto que acudiendo a la justicia. Por eso es mejor prevenir. De todos los arrendadores encuestados, un 11% han acudido a la Justicia para resolver problemas del alquiler. En los casos de reclamación al inquilino por impago de la renta (cuatro de cada cinco demandas), transcurrieron de media 13 meses entre la reclamación y la recuperación de la vivienda. En un 29% de los casos el plazo superó los 12 meses de espera.

Consejos para alquilar

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Siete consejos básicos para el alquiler.

Si tiene una vivienda que no usa y que no quiere vender, plantéese su puesta en alquiler, con precauciones. Vea nuestros consejos en la Sección de Alquiler.