Siete consejos rápidos para su alquiler

Una cosa es la ley, otra el contrato y otra la prueba

El inquilino es responsable del pago de la renta y de los gastos por suministros que consume, que normalmente son registrados por contadores (gas, electricidad, agua). También podría ser responsable de otros gastos relacionados con la vivienda si así se ha pactado en el contrato de arrendamiento: el IBI, la comunidad de propietarios o un seguro, por ejemplo. Si el contrato no dice nada, esos gastos los paga el arrendador. Alquiler y gastos de la comunidad.

El impago de cualquiera de los conceptos que deba el inquilino da derecho al propietario a reclamar la deuda y a pedir el desahucio del inmueble.

En la vida “real” no basta con conocer las reglas legales sobre los alquileres. En muchas ocasiones los conflictos entre partes se centran en problemas sobre la prueba. Está bien tener confianza en la otra parte, pero siempre hay que actuar con prudencia, poniéndose en esta situación: si un día nos encontramos ante un juez, ¿podré probar lo que yo sostengo?

Consejos de la experiencia: reclamaciones de dinero

La experiencia de otros usuarios hace oportuno recordar aquí estos consejos, para que ambas partes los tengan en cuenta.

• Respecto de la renta, su importe debe estar claro en el contrato. Es frecuente que se indique la renta anual, aunque se pague mes a mes. Si durante el alquiler las partes llegan a un acuerdo para reducir la renta en lo que reste de contrato o durante un periodo determinado (por ejemplo, se baja de 800 a 730 euros durante un año), conviene dejar prueba de ello. Bastaría un intercambio de emails o de wasap. En caso de un acuerdo verbal, podría valer siempre que vaya acompañado de otro elemento de prueba, como el hecho de que durante los meses posteriores se hubiera pagado la renta rebajada sin rechazo o reclamación del arrendador. Evidentemente, la prueba del pago siempre es más sencilla (a todos los efectos) cuando se ha realizado por cuenta bancaria.
• Si en un mes determinado el inquilino ha pagado un gasto que debía corresponder al arrendador (una reparación acordada, una revisión…), y el arrendador le indica que lo descuente del pago de la renta mensual, hay que dejar constancia escrita de ello. Ha habido casos de desahucio de una inquilina que no logró demostrar que el motivo por el que determinado mes pagó dos tercios de la renta fue por un acuerdo telefónico con su casera sobre el descuento de una reparación en la casa.

Reparto de gastos en el alquiler.

• Debe estar claro el plazo de pago de cada mes. Muchos contratos prevén pagar por meses adelantados hasta el día 5 o el 7 de cada mes o el que se fije. El plazo es importante, porque el retraso en el pago de la renta es ya motivo de desahucio, según el Tribunal Supremo.

  Alquiler: aplique reglas, no emociones.

  Estado de conservación y daños

• Cuando termine el alquiler habrá que hacer una comprobación del estado de la vivienda en el momento en que se devuelvan las llaves. Si se observan desperfectos fuera de lo normal (los debidos al uso ordinario de la vivienda) conviene dejar constancia de ellos ya en ese mismo momento, aunque para su evaluación completa sea necesario un estudio más detallado. Las dos partes tienen interés en ello, para poder liquidar la fianza cuanto antes o reclamar lo que proceda con el necesario fundamento. Vea un modelo de escrito de entrega de llaves con señalamiento de desperfectos. Hay situaciones de todo tipo: el casero que se encuentra con un piso con serios desperfectos, que van más allá del desgaste ordinario, y que tiene derecho a ser resarcido por esos daños. O el inquilino que se ve denegar la restitución de la fianza con el argumento de que hay defectos en la casa, sin que se pruebe su existencia, o su intensidad o que sean responsabilidad del inquilino. Cada vez hay más demandas en reclamación de la devolución de la fianza del alquiler: cuando la cuantía es inferior a 6.000 euros se puede tramitar como un juicio verbal, y si es menos de 2.000 euros, el inquilino no necesita obligatoriamente de abogado para la demanda.
• Como regla general, cuando se termina el alquiler, los gastos de limpieza, pintura o de barnizado o acuchillado del suelo corresponden al arrendador. La excepción (reconocida en algunas sentencias judiciales) es que la suciedad o las manchas en paredes o techos o suelo sean de tal entidad que resulten desproporcionadas y no acordes a un uso razonable de la vivienda. En el caso en que un arrendador se encuentre con daños en la vivienda que conlleven un gasto relevante, no solo interesa dejar constancia con fotos sino levantando un acta notarial para dar fe del estado del inmueble en el momento preciso en que se recibe del inquilino. Un acta notarial que contenga unas 8 o 10 fotos de los daños puede costar unos 150-170 euros, aproximadamente. 
• La prueba del importe de los daños que se pretendan exigir al inquilino que ha dejado la vivienda en mal estado no puede hacerse, por lo general, mediante presupuestos de reparación. Como dice la SAP  Madrid de 3/10/2019, "Que un daño o reparación aparezca en un presupuesto no prueba su efectiva existencia ni que haya sido causado por la (inquilina) demandada".  Muchos jueces exigen facturas reales de los trabajos o informes de daños de peritos, con la suficiente concreción para establecer que ese es el importe real de los daños causados por el inquilino, y fechados en días cercanos al de recuperación de la vivienda.
• Muchos de estos elementos deben estar previstos desde el inicio en el contrato de alquiler. Por ejemplo, un inventario de todos los elementos que se incluyen en el alquiler (muebles, electrodomésticos, jardín, piscina…) con mención a su estado de conservación en el momento de su entrega al inquilino. La tradicional referencia a que “todo se entrega en perfecto estado de mantenimiento” puede ser después perjudicial para el inquilino: le conviene comprobarlo y dejar constancia del estado real.

La necesaria protección jurídica del arrendador.