Subrogación en alquiler: la importancia de la notificación
Se plantea si el arrendador de una vivienda puede oponerse a la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse. Lógicamente la transcendencia de la cuestión está en relación con contratos de renta antigua, dado el interés del arrendador en dar por concluido un contrato que mantiene una renta más baja que la media del mercado en la actualidad. Una sentencia del Supremo de 20/7/2018 estableció un criterio más flexible, pero otra de 30 de octubre de 2025 matiza dónde está la clave y rechaza una subrogación por falta de notificación. Lo explicamos.
Tres meses para comunicar la subrogación
Contrato celebrado el 15 de julio de 1969 entre el padre fallecido de la arrendadora y la arrendataria. Tras la muerte de la arrendataria en julio de 2012, la arrendadora presenta una demanda contra el viudo y contra otro ocupante de la vivienda, pidiendo que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento porque el demandado no había solicitado la subrogación en el contrato de arrendamiento en el plazo que la Ley concede para ello.
El art. 16.3 de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU) de 1994 prevé que: "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse". Las disposiciones transitorias de la LAU establecen que estos requisitos son aplicables a subrogaciones por fallecimiento en contratos vigentes celebrados antes del 9 de mayo de 1985, como es el del caso que comentamos.
El viudo y el otro ocupante contestaron a la demanda diciendo que habían comunicado el fallecimiento y que habían estado negociando las condiciones de una subrogación del viudo.
En primera instancia se dio la razón al viudo, pero la Audiencia Provincial de Tenerife sostuvo -basándose en anteriores sentencias del Supremo (STS de 22/4/2013)- que la falta de notificación por escrito de la subrogación determinaba la resolución del contrato de arrendamiento.
El Supremo apuesta por la flexibilidad si se da un requisito
En tres sentencias anteriores, el Supremo venía entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.
Pero con la sentencia de 20/7/2018 el Supremo cambia de criterio y “matiza” la doctrina jurisprudencial: “Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico”.
Si el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, sería injusto que el contrato se extinga por no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito.
Cómo comunicarse con el inquilino.
Lo importante es la finalidad de la norma, pero hay que notificar
El Supremo tiene en cuenta que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. En ningún momento se requiere el consentimiento del arrendador para que se produzca la subrogación. Considera que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta contrario a la buena fe.
Lo que hay que probar es que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le haya remitido una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad de subrogarse. Y aquí lo tuvo porque tras el fallecimiento de la arrendataria, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.
Hay que agradecer esta visión menos formalista de las exigencias de la Ley, siempre que resulten respetados los derechos de las dos partes. Pero en todo caso, conviene tratar de ajustarse en lo posible a los plazos y la forma de las notificaciones, para evitar problemas que nos hagan perder tiempo y dinero.
Modelo de notificación al arrendador de la subrogación por fallecimiento.
En la sentencia de 30 de octubre de 2025 el Supremo dio la razón a la arrendadora y rechazó la subrogación en un contrato de alquiler de 1966. El motivo fue la ausencia de comunicación a la arrendadora del fallecimiento del inquilino y de la voluntad de subrogarse. En este caso no se probó que la arrendadora tuviera conocimiento del fallecimiento hasta más de un año después, a través de un vecino. Y en cuanto tuvo conocimiento de ello, pasados ampliamente los plazos legales de notificación, inició el procedimiento para recuperar la vivienda, algo que confirmaron los jueces en todas las instancias.
Sigue habiendo necesidad de comunicar el fallecimiento y la subrogación; salvo que pueda probarse que la arrendadora conoce el fallecimiento por otro medio.
