Desistimiento de alquiler de local, ¿debe pagar toda la renta?
Actualmente se reconoce al inquilino de una vivienda el derecho a desistir voluntariamente del contrato de alquiler, una vez que han pasado seis meses desde su inicio.
En alquileres de locales no hay una norma equivalente y se ha planteado una reclamación del propietario a un arrendatario que se va, para pedirle todas las rentas pendientes de pago por los años comprometidos.
Veamos qué ha dicho el Tribunal Supremo y cuáles son las reglas que se aplican a estos casos.
Es muy importante prever en el contrato las situaciones que pueden plantearse.
El propietario reclama 33.000 euros por los años que quedaban de contrato
En el caso comentado se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial en Vigo, de fecha 1 de enero de 2015 previsto hasta el 1 de enero de 2023, por 450 euros de renta mensual.
El 31/8/2016 el arrendatario comunica su voluntad de desistir del contrato con fecha 1/11/20216. El arrendador se niega a ese cambio unilateral y el arrendatario abandona el local el 22/11/20216. El arrendador demanda solicitando el cumplimiento íntegro del contrato o, de manera subsidiaria, el pago de la renta completa hasta el final (33.000 euros).
En primera instancia se condena al arrendatario a pagar esas rentas por los años pendientes, por incumplimiento de contrato al no estar previsto el desistimiento en el contrato firmado ni existir causa justificada para ello.
El arrendatario apeló la sentencia argumentando que existía causa de resolución del contrato por el estado deplorable del local, y de manera subsidiaria, que debía moderarse esa condena. La Audiencia Provincial dio la razón de nuevo al propietario. El desistimiento no se apoyó en el estado del local, que se conocía desde el inicio. Y no procede moderar la condena porque lo que se impone es el cumplimiento de lo pactado.
El arrendatario recurre al Supremo quien se pronuncia el 21/10/2025.
Caso donde el Supremo no redujo la cláusula penal por desistimiento.
Tras el desistimiento ¿es posible la moderación de la condena por el Tribunal?
La moderación por el juez de las condenas no es posible si se trata de exigir el cumplimiento contractual, lo que se pactó; pero sí si se trata de cuantificar unos daños a pagar a consecuencia de un incumplimiento.
El desistimiento por un arrendatario de local puede darse en estos casos:
- Si el contrato prevé el desistimiento con fijación de una multa. Se paga la multa y no se puede moderar.
- Si el contrato no lo prevé y el propietario exige el cumplimiento total. No cabe la moderación.
- Si el contrato no lo prevé, pero el propietario acepta la resolución y exige una indemnización por la resolución. Sí cabe la moderación por los jueces.
Aquí hubo incumplimiento por el arrendatario al desistir anticipada y unilateralmente.
El contrato no preveía el desistimiento y tampoco lo hace la LAU para arrendamientos de locales.
Las sentencias no condenan al arrendatario al cumplimiento del contrato, ya que lo consideran imposible al haber abandonado ya el local. Eso supondría devolver las llaves al arrendatario para que siguiese tendiendo la posesión durante todo el plazo pactado, exigiendo el pago puntual de la renta mensual.
Lo que los jueces acordaron fue en realidad una resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento, con una indemnización del perjuicio económico sufrido por el arrendador.
La cantidad solicitada (y condenada) pretende ser una indemnización. Se fijó en el importe íntegro de las rentas dejadas de percibir, pero cabe que los jueces la moderen teniendo en cuenta, entre otras cosas, la posibilidad que tiene el propietario de poner en alquiler ese local de nuevo.
El Supremo calcula una indemnización razonable
Así, el Supremo hace su propio cálculo de la indemnización razonable aquí. Que incluya el lucro cesante, ponderando las circunstancias.
Es indudable que el desistimiento anticipado por parte del arrendatario supone por sí misma la falta de abono de las rentas, lo que implica un perjuicio económico para el arrendador, pero no se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable desde que el local quedó a disposición del arrendador.
Aquí se probó que hasta 2018 las llaves las seguía teniendo al arrendatario. El TS considera que hay que incluir en la indemnización las rentas que dejaron de pagar desde que se fueron en noviembre de 2016 hasta que recayó la primera sentencia que recocía la resolución (mayo de 2019). Más otros 12 meses de renta como plazo razonable para que el local se reacondicionara y se volviera a alquilar. En total son 19.350 euros, en lugar de los 33.000 € condenados inicialmente.
Pero recordemos que esta moderación depende de las consideraciones del juez. Aquí otro caso en el que no se moderó la condena al arrendatario.
