Puntos de recarga eléctrica en garajes comunitarios
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho de los propietarios a instalar puntos de recarga eléctrica en el garaje sin necesidad de un acuerdo previo. Basta la comunicación a la comunidad, siempre que se respeten las exigencias técnicas, que no se realice una afección innecesaria o desproporcionada de elementos comunes (forjados), y que no se perjudiquen derechos de otros copropietarios como la seguridad, el uso normal, servidumbres de paso, etc.
Dice el artículo 17.5 LPH que la “instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que esté en una plaza individual de garaje, solo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma".
Vea más abajo qué debe contener esa comunicación a la comunidad.
Se quiere promover la movilidad eléctrica. Una sentencia del Supremo de 1 de diciembre de 2025 confirma que basta la comunicación a la comunidad, sin necesidad de permiso, aunque lógicamente el cableado pueda discurrir o afectar a elementos comunes siempre que esa afectación sea razonable.
¿Qué ocurre en casos de viviendas alquiladas?
¿Puede el inquilino instalar el punto de recarga?
Para esa instalación, un inquilino necesita autorización del propietario porque el art. 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prohíbe al arrendatario realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios sin consentimiento del arrendador. Fijar canalizaciones o equipos en techo o paredes del garaje (elementos comunes) es una actuación que excede de un simple uso normal. Por tanto, el inquilino debe obtener una autorización expresa y por escrito del propietario. Si el propietario no consiente, el inquilino no puede imponer la instalación a la comunidad.
La LPH permite la instalación en plaza individual con comunicación previa a la comunidad. Esa comunicación debe hacerla el propietario o su representante. En la práctica, el arrendador puede firmar la comunicación él mismo, u otorgar al inquilino una autorización (poder o consentimiento escrito) para que comunique y gestione la instalación en su nombre.
¿Puede el inquilino exigir al arrendador que instale o autorice?
Como regla general, no. La LAU obliga al arrendador a conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, pero un punto de recarga para uso privado no es una obra de conservación necesaria, sino una mejora ligada a la movilidad del arrendatario. Por tanto, el inquilino no puede exigir al arrendador que instale o pague el punto, salvo que así se haya pactado en el contrato.
Solo habría margen si el contrato prevé expresamente la instalación o si la negativa del arrendador vulnera un pacto de uso o una autorización ya concedida. No es un supuesto equiparable a las obras obligatorias de accesibilidad del art. 10 LPH.
En caso de acuerdo, ¿quién paga el coste y el consumo?
La LPH establece que, en las instalaciones individuales de recarga en plaza propia, el coste de la instalación y el consumo eléctrico corren a cargo de quien la solicita. Si el arrendador autoriza al inquilino, lo habitual es pactar que el inquilino asume el coste de la instalación, la legalización y todo el consumo (vinculándolo a su contador o con subcontador si se conecta a servicios comunes), y que responde del mantenimiento, reparaciones y de la responsabilidad frente a la comunidad por daños o incumplimientos técnicos.
Cuando esa comunidad de propietarios ha acordado una solución colectiva (con bandejas, preinstalación, gestor de cargas, etc.), el régimen y el reparto de costes se someten al acuerdo de Junta conforme al art. 17 LPH. En ese caso, el inquilino se coordina con su arrendador para adherirse y asumir los costes que se le repercutan contractualmente.
Al finalizar el arrendamiento, salvo pacto en contrario, el inquilino debe reponer a su estado anterior lo modificado (retirada del equipo y sellado de fijaciones), sin derecho a indemnización por mejoras. Es frecuente pactar que el equipo quede en el inmueble en propiedad del arrendador, sin compensación, o con una compensación predeterminada.
Consejos para el propietario-arrendador
Ante la solicitud del inquilino, valore autorizar con garantías. Puede ser una ocasión de obtener la instalación sin gasto (o con gasto compartido, según se pacte). Tenga en cuenta que la instalación puede ser ofrecida o financiada por la empresa vendedora del coche eléctrico, o puede ser objeto de ayudas y subvenciones para un usuario de coche eléctrico. Quizá el propietario no lo es (aún), y sí lo sea su inquilino.
Si autoriza la petición del inquilino, formalice un anexo al contrato de arrendamiento que traslade al inquilino los costes, el consumo y el mantenimiento; defina la titularidad del equipo al final del contrato y la restauración si procede; y obligue al inquilino a cumplir la normativa técnica y a responder frente a la comunidad. Es clave el respeto a la normativa técnica y la seguridad, porque en caso de accidente o daños el propietario puede ser responsable, con independencia de que luego pueda probar la responsabilidad del inquilino, lo que puede no ser fácil al margen de cuestiones como la capacidad económica de hacer frente a una responsabilidad civil por daños.
A continuación, firme la comunicación a la comunidad de propietarios. En principio es preferible eso a una autorización al inquilino para que la presente en su nombre, para estar seguro de las comunicaciones y evitar "intermediarios". Solicite al inquilino toda la información que deberá comunicar a la comunidad. Para comunicarlo, dirija un escrito al presidente/administrador indicando que la instalación será en su plaza individual; que asumirá íntegramente el coste y su consumo; un croquis o memoria del recorrido del cableado y puntos de fijación en techo o pared eligiendo el trazado más corto o menos invasivo; la empresa instaladora habilitada, la normativa aplicada (ITC BT-52) y el compromiso de aportar el certificado de instalación en baja tensión una vez finalizada.
Controle el punto de conexión, que cumpla la exigencia técnica y a ser posible que tenga conexión al contador del inquilino. Si se usa el de servicios comunes, exija un subcontador homologado y un sistema de refacturación claro.
Como propietarios puede interesar tener una política de edificio. Plantear la aprobación en Junta de un protocolo para instalaciones individuales (recorridos, canaletas, protecciones, documentación) que evite decisiones caso a caso y conflictos.
