Cambio inmediato en actualizaciones de la renta de alquiler

¿Cómo queda la actualización de la renta en alquileres?

El Real decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y afectó ya a las actualización que deberían hacerse en ese mes de octubre. Posteriormente fue derogado al no ser convalidado en el Congreso de los Diputados, pero el Gobierno volvió a aprobar otra norma, el RDL 29/2026 que entró en vigor el 8 de octubre y afecta, entre otros muchos puntos, a la actualización de la renta, cuyo sistema explicamos ahora.

Regla general

El propietario solo puede actualizar la renta si el contrato lo permite. Desde el 8 de octubre de 2026, el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de los Alquileres de Vivienda) es además el límite máximo de la subida para todos los contratos de vivienda, incluidos los firmados antes del 26 de mayo de 2023.

Esto no significa que desaparezca el índice pactado en un contrato antiguo:

• Si el contrato fija el IPC, la subida se calcula con el IPC, pero no podrá superar el IRAV. Si el IPC es inferior, se aplica el IPC; si es superior, la subida queda limitada al IRAV.
• Si la cláusula prevé actualización pero no concreta índice ni método, se aplica directamente el IRAV.
• Si no existe pacto de actualización, la renta no puede actualizarse.

Tope extraordinario del 2% hasta el 31 de diciembre de 2027

• Si la renta que ya paga el inquilino supera el precio máximo aplicable a esa vivienda según el sistema estatal de referencia, no podrá aumentarse.
• En los demás casos, propietario e inquilino pueden pactar la actualización. Si no alcanzan un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2 %, y en ningún caso el IRAV.

Vea aquí el precio de referencia para el alquiler de su vivienda. Rellene los datos y pulse en "Generar informe".

Si la renta actual está por encima de ese límite máximo, no puede aplicarse ninguna subida.

Si la renta no está por encima de ese límite, sí puede haber actualización. En ese caso, el RDL dice que el incremento será el que resulte de un nuevo pacto entre arrendador e inquilino; si no existe ese nuevo pacto, la subida no podrá superar el 2 %, hasta el 31 de diciembre de 2027.

Por tanto, solo si la renta que esté cobrando no supera la horquilla del precio medio de referencia podrá hacer la actualización, y en todo caso con el límite del 2%, si no llega a otro acuerdo.

Cómo se actualizaba antes del RDL 29/2026 (y del fugaz 26/2026)

Si actualizaba una renta en octubre de 2026, se hubiera hecho con estos índices que ya no sirven:

Ejemplo:

Una renta de 1.000 €:

• Contrato anterior: hasta 1.043 €/mes (+516 €/año).
• Contrato posterior: hasta 1.024,70 €/mes (+296,40 €/año).

Desde octubre de 2026, con el nuevo tope del 2%, la subida será de 20 euros mensuales (240 euros anuales).

Quiero que un abogado revise mi alquiler

¿Ayuda del abogado? Teléfono 900 90 75 09.

Cuánto ha subido el mercado en un año

En precios de oferta, según el portal Idealista, el precio medio del alquiler en España subió un 5,6% anual en septiembre de 2026. Con muchas diferencias entre ciudades y con moderación en los grandes mercados. Barcelona bajó un -0,8% (es zona con control de precios, con gran escasez de oferta actual), Madrid subió un 4,8% anual, Valencia también se contuvo con un 3,1%, al igual que Málaga con un 3,9%. Pero Zaragoza subió un 10,3%, y varias capitales del interior llegaron o rozaron el 8%.

Para el arrendador, nuestro consejo es apostar por la estabilidad de cada alquiler. Recomendamos mantener a un inquilino buen pagador ofreciéndole buenas condiciones. Interesa llegar a un acuerdo con una renta que se pueda pagar.

Es necesario comunicar la subida de la renta antes de poder exigirla

Aunque la actualización esté prevista en el contrato, no opera automáticamente y no es obligatoria si no la pide una de las partes. Para actualizar, el arrendador debe comunicar la subida al inquilino, como vemos más adelante. De hecho, la actualización solo es exigible desde el mes siguiente al de la notificación.

Por eso, si quiere actualizar la renta de un alquiler en noviembre de 2026, lo debe comunicar dentro del mes de octubre para que la subida entre en vigor en la mensualidad de noviembre. Si lo comunicara en noviembre, podrá exigir la renta actualizada a partir del mes de diciembre.

Hay contratos de arrendamiento con una cláusula que dice que "en ningún caso la demora en aplicar la revisión supondría renuncia o caducidad de la misma". Pues bien, esta cláusula no implica que se pueda reclamar retroactivamente las actualizaciones de rentas. Aunque así se interpretara, la citada cláusula sería nula por imperativo del artículo 6  por ser contraria al artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que expresamente establece que la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito (ver por ejemplo SAP Baleares de 28/5/2026).

Modelo de comunicación de la renta actualizada en 2026.

ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN APLICABLES A LA RENTA DEL ALQUILER DE UNA VIVIENDA

(Pasa el cursor sobre el gráfico para ver los datos)

* En abril estuvo vigente el límite del 2%, y vuelve a estar vigente desde octubre.

Tabla con  los índices anteriores de actualización mensual en 2026

¿Qué debo comprobar para actualizar la renta del alquiler?

Debes revisar:

• Lo que dice exactamente la cláusula de actualización del contrato
• Si la renta actual está dentro de la horquilla marcada por el Sistema de precios de referencia del Ministerio de Vivienda.
• La fecha del contrato
• Si es vivienda habitual
• Conocer el IPC y el IRAV que corresponda al mes de actualización. Aquí la calculadora del Ministerio de Vivienda.
• Saber que hasta el 31 de diciembre de 2027 opera el tope máximo del 2%.

Recordatorio: en 2023 la subida anual de la renta estuvo limitada extraordinariamente a un máximo del 2% y en 2024 al 3%, si el IPC superaba esas cifras. El Supremo rechazó la responsabilidad del Estado legislador por supuestas pérdidas que hubieran sufrido los arrendadores por la aprobación de esos límites extraordinarios.

Requisitos para actualizar correctamente la renta del alquiler

• Debe cumplirse una anualidad del contrato.
• Debe notificarse la actualización por escrito en el mes anterior al de aplicación (basta un email si se puede acreditar). Si toca actualizar en noviembre, se le comunica en octubre la subida al inquilino. 
• Debe justificarse el nuevo importe con base en la cláusula pactada y el índice o porcentaje máximo aplicable, según las reglas en vigor.
• No se puede aplicar con efecto retroactivo.