¿Cuánto se puede subir el alquiler en mayo de 2026?
Actualizamos los datos de la subida anual de los alquileres de vivienda.
Como prevé la ley, los contratos de alquiler que se renueven en mayo de 2026 podrán actualizar sus rentas para este año que comienza en función de lo que diga el contrato y de su fecha.
Si el contrato no prevé la actualización anual de la renta, no se puede actualizar. En todo caso, si el contrato prevé esa actualización, existe un límite máximo para la actualización.
Al no haber convalidado el Congreso el Real Decreto-ley 8/2026 que desde el 22 de marzo de 2026 limitaba de modo extraordinario las subidas al 2%, se vuelve el régimen general aplicable a la actualización (límite extraordinario a las subidas anuales de renta en el 2%).
Para actualizar la renta en mayo a los contratos a los que toque, debe comunicar la actualización y la nueva renta dentro del mes de abril.
Límite que depende la fecha de entrada en vigor del contrato de alquiler:
a) Para los contratos de alquiler que se firmaron desde el 26 de mayo de 2023 se les aplica un índice específico, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), aprobado por una resolución de la presidencia del INE.
Esos contratos que se renueven en el mes de mayo de 2026 podrán actualizar su renta con el 2,47%. Que era el IRAV de marzo, último publicado por el INE antes de la actualización.
b) Si el contrato de alquiler es de fecha anterior al 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta se hace con el IPC. El IPC que se aplica a la actualización que se haga en mayo es el 3,4%, que es el IPC del mes de marzo 2026.
Qué supone la subida
Modelo de comunicación de la renta actualizada en 2026.
¿Cuánto se puede subir el alquiler en mayo de 2026?
Actualizamos los datos de la subida anual de los alquileres de vivienda.
Como prevé la ley, los contratos de alquiler que se renueven en mayo de 2026 podrán actualizar sus rentas para este año que comienza en función de lo que diga el contrato y de su fecha.
Si el contrato no prevé la actualización anual de la renta, no se puede actualizar. En todo caso, si el contrato prevé esa actualización, existe un límite máximo para la actualización.
Al no haber convalidado el Congreso el Real Decreto-ley 8/2026 que desde el 22 de marzo de 2026 limitaba de modo extraordinario las subidas al 2%, se vuelve el régimen general aplicable a la actualización (límite extraordinario a las subidas anuales de renta en el 2%). Ese límite extraordinario dejará de estar en vigor con la publicación en el BOE del acuerdo de no convalidación del RDL.
Para actualizar la renta en mayo a los contratos a los que toque, debe comunicar la actualización y la nueva renta dentro del mes de abril.
Límite que depende la fecha de entrada en vigor del contrato de alquiler:
a) Para los contratos de alquiler que se firmaron desde el 26 de mayo de 2023 se les aplica un índice específico, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), aprobado por una resolución de la presidencia del INE.
Esos contratos que se renueven en el mes de mayo de 2026 podrán actualizar su renta con el 2,47%. Que era el IRAV de marzo, último publicado por el INE antes de la actualización.
b) Si el contrato de alquiler es de fecha anterior al 26 de mayo de 2023, la actualización anual de la renta se hace con el IPC. El IPC que se aplica a la actualización que se haga en mayo es el 3,4%, que es el IPC del mes de marzo 2026.
Qué supone la subida
Para un alquiler de 1.000 euros de renta firmado antes del 26 de mayo de 2023, la nueva renta si le toca actualizalo en mayo de 2026 será de 1.034 euros. Supone un incemento anual de 408 euros.
Mientras que para un alquiler iniciado desde el 26 de mayo de 2023 la actualización supondrá pagar 1.024,7 euros al mes (296,4 euros de más al año).
Quien busque un nuevo alquiler en 2026 se encontrará con una subida media del 7,1%, entre marzo de 2025 y marzo de 2026, aunque varía mucho entre ciudades.
El problema mayor es para quien termine un alquiler concertado en 2021 y tenga que suscribir uno nuevo en 2026. En ciudades como Valencia el incremento medio de la renta de alquiler ha superado el 80% en cinco años. En Málaga y Alicante el 70%, en Madrid el 61%, en Barcelona el 59% y en Sevilla el 34%.
Lo ideal es mantener a un inquilino buen pagador ofreciéndole buenas condiciones. Interesa llegar a un acuerdo con una renta que se pueda pagar.
El Gobierno anunció la posibilidad de que se aplique en el IRPF una bonificación del 100% al arrendador que decida prorrogar el contrato sin subir la renta, pero estamos a la espera de la concreción y aprobación de la medida.
Es necesario comunicar la subida de la renta antes de poder exigirla
Aunque la actualización esté prevista en el contrato, no opera automáticamente y no es obligatoria si no la pide una de las partes. Para actualizar, el arrendador debe comunicar la subida al inquilino, como vemos más adelante. De hecho, la actualización solo es exigible desde el mes siguiente al de la notificación.
Por eso, si quiere actualizar la renta de un alquiler en mayo de 2026, lo debe comunicar dentro del mes de abril para que la subida entre en vigor en la mensualidad de mayo. Si lo comunicara en mayo, podrá exigir la renta actualizada a partir del mes de junio.
Modelo de comunicación de la renta actualizada en 2026.
Dudas sobre la actualización de rentas de alquiler.
ÍNDICES DE ACTUALIZACIÓN APLICABLES A LA RENTA DEL ALQUILER DE UNA VIVIENDA
Tabla con los índices de actualización mensual en 2026 y 2025
| Mes de actualización | IRAV | IPC |
|---|---|---|
| Abril 26 * Excepcionalmente limitado al 2% (RDL 8/2026) | 2,16% | 2,30% |
| Marzo 26 | 2,14% | 2,30% |
| Febrero 26 | 2,32% | 2,90% |
| Enero 26 | 2,29% | 3,00% |
| Diciembre 25 | 2,25% | 3,10% |
| Noviembre 25 | 2,22% | 3,00% |
| Octubre 25 | 2,19% | 2,70% |
| Septiembre 25 | 2,15% | 2,70% |
| Agosto 25 | 2,10% | 2,30% |
| Julio 25 | 1,99% | 2,00% |
| Junio 25 | 2,09% | 2,20% |
| Mayo 25 | 1,98% | 2,30% |
| Abril 25 | 2,08% | 3,00% |
| Marzo 25 | 2,19% | 2,90% |
| Febrero 25 | 2,28% | 2,80% |
| Enero 25 | 2,20% | 2,40% |
| El IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda) y el IPC los publica el INE a mediados de cada mes. | ||
¿Qué debo comprobar para actualizar la renta del alquiler?
Debes revisar:
- Lo que dice exactamente la cláusula de actualización del contrato
- La fecha del contrato
- Si es vivienda habitual
- Conocer el IPC o el IRAV que corresponda al mes de actualización. Aquí la calculadora del Ministerio de Vivienda.
Recordatorio: en 2023 la subida anual de la renta estuvo limitada extraordinariamente a un máximo del 2% y en 2024 al 3%, si el IPC superaba esas cifras. El Supremo rechazó la responsabilidad del Estado legislador por supuestas pérdidas que hubieran sufrido los arrendadores por la aprobación de esos límites extraordinarios.
Requisitos para actualizar correctamente la renta del alquiler
- Debe cumplirse una anualidad del contrato.
- Debe notificarse la actualización por escrito en el mes anterior al de aplicación (basta un email si se puede acreditar). Si toca actualizar en noviembre, se le comunica en octubre la subida al inquilino.
- Debe justificarse el nuevo importe con base en la cláusula pactada y el índice o porcentaje aplicable.
- No se puede aplicar con efecto retroactivo.
