Qué contratos de alquiler se prorrogan por la guerra de Irán
El Gobierno aprobó un Real Decreto ley el 20 de marzo de 2026 (el 8/2026) que incluye dos medidas relativas a los alquileres de vivienda, para paliar los efectos de la guerra de Irán: una prórroga extraordinaria de algunos contratos de alquiler de vivienda y una limitación a la actualización anual de la renta.
La norma debe aún ser convalidada por el Congreso, pero mientras no se realice la votación, está en vigor. Y esa votación deberá hacerse antes de fines de abril.
Tiene efectos inmediatos ya, en dos aspectos.
Prórroga extraordinaria de los contratos
Por una parte, a los contratos que lleguen a término desde el 22 de marzo de 2026 (fecha de entrada en vigor de esta norma) hasta el 31 de diciembre de 2027, se aplicará, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. Salvo que pacten una renovación o un nuevo contrato con una renta inferior.
Esta prórroga se aplica a los contratos que cumplan 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica) y en los que el arrendador comunique su intención de darlos por terminado (preaviso de 4 meses). También se aplica a los que cumplan los 3 años posteriores a los cinco iniciales. O a otros contratos anteriores que estén en tácita reconducción.
El inquilino debe solicitar esta prórroga extraordinaria y es obligatoria para el arrendador. Pero pueden también llegar a un acuerdo de firmar un nuevo contrato o la renovación de este.
Esta prórroga extraordinaria no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para sí o un pariente próximo, el contrato lo preveía y lo comunica del modo previsto.
Límite extraordinario a la actualización de las rentas
La otra medida es un nuevo límite a la actualización anual de la renta cuya cuantía deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Las partes deben llegar a un acuerdo y si no hay pacto, se aplica el 2%. Si el arrendador es gran tenedor, la actualización no puede superar el 2%.
En la práctica supone aplicar el 2% como nuevo límite a la actualización anual, sin que el IPC o el IRAV sean de aplicación (salvo acuerdo de un pequeño arrendador con el inquilino).
El impacto del conflicto armado en Irán ya se ha hecho notar en la inflación. El IPC de marzo es del 3,4% y el IRAV es del 2,47%. Son los índices que servirían para actualizar las rentas en mayo de 2026, salvo que el RDL 8/2026 siga estando vigente, por lo que estamos muy pendientes de la próxima votación sobre convalidación o no de la norma.
Qué hacer por el momento
Como el RDL estaba vigente en el mes de marzo de 2026, el límite de subida de renta del 2% ya se aplicó a las actualizaciones efectuadas en abril. Se está pendiente de la votación sobre convalidación por el Congreso de la norma, para saber si ese límite del 2% seguirá en vigor.
Si es arrendador y le toca actualizar la renta en el mes de abril de 2026, suponiendo que su contrato prevea la actualización anual y que esta sea su intención (actualizar no es obligatorio), aunque haya comunicado la subida de la renta anual conforme al IPC o al IRAV, en función de si su contrato es anterior o posterior al 26 de mayo de 2023, debe saber que si no llegan a otro acuerdo con el inquilino, la subida máxima será del 2%. En caso de gran arrendador la subida nunca podrá superar ese 2%.
¿Qué ocurre con la actualización del mes de mayo? Ya se conocen el IPC aplicable (3,4%) y el IRAV (2,47%), aplicables teóricamente a mayo. Pero mientras el RDL siga en vigor, persiste la limitación extraordinaria del 2% de subida, salvo acuerdo entre las partes. Como arrendador, puede comunicar la actualización de la renta de mayo con el IPC o el IRAV -según corresponda- haciendo la salvedad de que a fecha 1 de mayo siga estando en vigor el RDL 8/2026, en cuyo caso se aplicará el 2%.
Si es inquilino tome nota de ese límite de subida del 2% si le toca actualizar en abril, y en mayo -mientras el RDL siga en vigor-. Además, si su contrato llega a término a finales de marzo de 2026 (o hasta el 31 de diciembre de 2027), y el arrendador le había comunicado su decisión de no prorrogar con antelación de 4 meses, aunque a estas alturas estará ya terminando los preparativos de su mudanza, sepa que el RD le permite, mientras esté vigente y si lo solicita, quedarse otros dos años más en esa vivienda alquilada.
Por lo tanto, un inquilino cuyo contrato vaya a llegar a término hasta el 31 de diciembre de 2027 podría solicitar la prórroga extraordinaria de dos años al amparo deste RDL, mientras esté vigente. En caso de no convalidación se crea una duda sobre la obligatoriedad de esa prórroga para el arrendador, cuando el inquilino sí la ha solicitado antes de que el RDL decaiga. En principio sí podría ser exigible porque se ejercita un derecho durante la vigencia de esa norma, pero habrá que ver cuál es el criterio que adoptan los jueces o si el acuerdo de derogación contiene -en su caso- alguna previsión al respecto. Lo que puede discutirse es cuándo nace el derecho a la prórroga extra para el inquilino: a medida que su contrato llegue a término, o desde la aprobación del RDL y mientras esté vigente.
No es modo de vivir, sin saber hasta el último momento si podrá quedarse o no, pero así están las cosas. Lo ideal para ambas partes es pactar una renovación u otro contrato en términos que puedan convenir a ambos. Si es arrendador y está satisfecho con el comportamiento del inquilino, favorezca un acuerdo para que siga. La tranquilidad y estabilidad es primordial.
Hacen falta medidas serias que adapten la oferta a la demanda creciente
Una de las justificaciones de este Real decreto ley es la negativa de algunas comunidades autónomas a aplicar la Ley de vivienda en la parte de la declaración de mercados tensionados.
Desde el punto de vista de las competencias constitucionales, cada comunidad autónoma puede decidir sobre ese aspecto de la política de vivienda. Cataluña fue la primera que declaró zonas de mercado tensionado. La propia Ley dice que es una medida temporal que debe ir acompañanada de un plan de medidas estructurales que sí actúen sobre las causas de la "tensión" del mercado. Falta un año para que se cumplan tres en la primera declaración de Barcelona y otros municipios y por el momento no se han adoptado esas medidas que actúen sobre lo estructural. El mercado tensionado logra evitar altos ritmos de subida de rentas pero no evita sino que acentúa el problema del acceso, ya que la oferta no se desarrolla al ritmo de la demanda.
En OCU venimos defendiendo la adopción de medidas que sí aumenten la oferta, y en particular la necesidad de aportar seguridad jurídica a quienes son en realidad los mayores aportantes de viviendas en alquiler: los pequeños propietarios. En un contexto donde la demanda (la población) sigue aumentando y no se construye apenas vivienda social.
Los parches no resuelven el problema y menos cuando no son medidas estables y mínimamente duraderas. Hay que tomar en serio la vivienda y no hacer de ella un campo de intercambio de otros intereses.
Vea la postura de OCU sobre vivienda.
Contribuir a un alquiler ágil, que dé respuesta a las necesidades
El gran desequilibrio actual entre la demanda y la oferta especialmente en el alquiler y especialmente en las ciudades grandes y medianas hace que esos precios no dejen de crecer.
Esto afecta tanto a los nuevos buscadores de vivienda como a quienes terminan contrato y se ven enfrentados a las condiciones de mercado. Existe un problema muy grave porque no se encuentra vivienda a precio asequible, o incluso hay zonas donde no se encuentra ninguna vivienda en alquiler de larga duración. Los más perjudicados son los hogares vulnerables que no tienen alternativa.
Desde ese punto de vista permitir que los inquilinos con contrato en vigor tengan una prórroga temporal de sus contratos en las mismas condiciones y no tengan que salir al mercado a enfrentarse a las nuevas rentas les supone un alivio real.
Pero es un alivio temporal. La medida no deja de ser otro parche más, que puede generar efectos perversos si no va acompañada de otras medidas.
OCU considera que estas medidas que aún están pendientes de convalidación por el Congreso podrían ser aprobadas siempre que vinieran acompañadas de un plan serio con medidas estructurales que tiendan a la mejora del acceso ahora vivienda tanto en compra como en alquiler.
