Qué queda de las medidas extraordinarias por la guerra de Irán
El Gobierno aprobó un Real Decreto ley el 20 de marzo de 2026 (el 8/2026) que incluía dos medidas relativas a los alquileres de vivienda, para paliar los efectos de la guerra de Irán: una prórroga extraordinaria de algunos contratos de alquiler de vivienda y una limitación a la actualización anual de la renta.
Las medidas habrán estado en vigor entre el 22 de marzo y hasta el 30 de abril, día de la publicación en el BOE del acuerdo de no convalidación del RDL por el Congreso.
Más allá de los vaivenes legales, como arrendador tenga en cuenta esto que desarrollamos más abajo: interesa conservar a un inquilino que es buen pagador y no genera problemas. Incluso pensando en su exclusivo interés, es mala idea pretender terminar un contrato con un buen inquilino solo para poder cobrar más renta. Eso lo puede hacer negociando y tiene apoyos para lograr una mejora.
A pesar del caos normativo, es posible alquilar una vivienda con relativa seguridad, si lo hace bien.
Prórroga extraordinaria de los contratos
Durante el tiempo en que ha estado en vigor, los inquilinos cuyos contratos llegasen a término desde el 22 de marzo de 2026 (fecha de entrada en vigor de esta norma) hasta el 31 de diciembre de 2027, han podido solicitar a su arrendador una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrían los términos y condiciones del contrato en vigor. La solicitud debía ser aceptada obligatoriamente por el arrendador. Salvo que pacten una renovación o un nuevo contrato con una renta inferior.
Esta prórroga se aplica a los contratos que cumplan 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica) y en los que el arrendador comunique su intención de darlos por terminado (preaviso de 4 meses). También se aplica a los que cumplan los 3 años posteriores a los cinco iniciales. O a otros contratos anteriores que estén en tácita reconducción.
La duda jurídica que se ha planteado es si la petición de prórroga sigue teniendo valor y obliga al arrendador, una vez que el RDL ha decaído. La ha tenido sin duda para contratos que hayan terminado entre el 22 de marzo y el 30 de abril de 2026. Pero para contratos que terminan a partir del 30 de abril la vigencia no es la misma.
Por supuesto, los acuerdos entre las partes deberán respetarse, si hay arrendadores que admitieron la petición de prórroga de su inquilino. Pero todos aquellos que no contestaron a la petición están ahora pendientes de los efectos que se reconozca a esa petición.
La opinión más extendida entre los juristas es que una vez decaída la norma, la prórroga ya no puede ser impuesta al arrendador. Porque de otro modo sería posible legislar durablemente a base de aprobar normas que solo están vigentes durante un mes (los reales decretos ley que no sean convalidados).
Desgraciadamente, a falta de un criterio único y diáfano, es posible que se genere una gran litigiosidad y conflictividad.
Esta prórroga extraordinaria no se aplica si el arrendador necesita la vivienda para sí o un pariente próximo, el contrato lo preveía y lo comunica del modo previsto.
Límite extraordinario a la actualización de las rentas
La otra medida es un nuevo límite a la actualización anual de la renta cuya cuantía deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
Las partes deben llegar a un acuerdo y si no hay pacto, se aplica el 2%. Si el arrendador es gran tenedor, la actualización no puede superar el 2%.
En la práctica suponía aplicar el 2% como nuevo límite a la actualización anual, sin que el IPC o el IRAV sean de aplicación (salvo acuerdo de un pequeño arrendador con el inquilino).
Tras decaer la norma, vuelven los índices legales habituales. Para el mes de mayo, si hace la comunicación al inquilino dentro del mes de abril, el IPC de marzo es del 3,4% y el IRAV es del 2,47%, que son los índices que corresponden según la fecha del contrato.
Hacen falta medidas serias que adapten la oferta a la demanda creciente
Una de las justificaciones de este Real decreto ley es la negativa de algunas comunidades autónomas a aplicar la Ley de vivienda en la parte de la declaración de mercados tensionados.
Desde el punto de vista de las competencias constitucionales, cada comunidad autónoma puede decidir sobre ese aspecto de la política de vivienda. Cataluña fue la primera que declaró zonas de mercado tensionado. La propia Ley dice que es una medida temporal que debe ir acompañanada de un plan de medidas estructurales que sí actúen sobre las causas de la "tensión" del mercado. Falta un año para que se cumplan tres en la primera declaración de Barcelona y otros municipios y por el momento no se han adoptado esas medidas que actúen sobre lo estructural. El mercado tensionado logra evitar altos ritmos de subida de rentas pero no evita sino que acentúa el problema del acceso, ya que la oferta no se desarrolla al ritmo de la demanda.
En OCU venimos defendiendo la adopción de medidas que sí aumenten la oferta, y en particular la necesidad de aportar seguridad jurídica a quienes son en realidad los mayores aportantes de viviendas en alquiler: los pequeños propietarios. En un contexto donde la demanda (la población) sigue aumentando y no se construye apenas vivienda social.
Los parches no resuelven el problema y menos cuando no son medidas estables y mínimamente duraderas. Hay que tomar en serio la vivienda y no hacer de ella un campo de intercambio de otros intereses.
Vea la postura de OCU sobre vivienda.
Contribuir a un alquiler ágil, que dé respuesta a las necesidades
El gran desequilibrio actual entre la demanda y la oferta especialmente en el alquiler y especialmente en las ciudades grandes y medianas hace que esos precios no dejen de crecer.
Esto afecta tanto a los nuevos buscadores de vivienda como a quienes terminan contrato y se ven enfrentados a las condiciones de mercado. Existe un problema muy grave porque no se encuentra vivienda a precio asequible, o incluso hay zonas donde no se encuentra ninguna vivienda en alquiler de larga duración. Los más perjudicados son los hogares vulnerables que no tienen alternativa.
Desde ese punto de vista permitir que los inquilinos con contrato en vigor tengan una prórroga temporal de sus contratos en las mismas condiciones y no tengan que salir al mercado a enfrentarse a las nuevas rentas les supone un alivio real.
Pero es un alivio temporal. La medida no deja de ser otro parche más, que puede generar efectos perversos si no va acompañada de otras medidas.
OCU aboga por un alquiler estable, con reglas claras y predefinidas para ambas partes, el inquilino qu enecesita la casa y el arrendador que la pone a disposición. Mientras falte seguridad en las reglas, muchos arrendadores dejarán de poner casas en alquiler, casas que se necesitan.
El consejo a arrendadores es claro: sí es posible poner una casa en alquiler con un mínimo de seguridad. Vea nuestra guía del arrendador. Si tiene un inquilino que es buen pagador, manténgalo. Eso va más allá de las reglas legales de duración: interesa mantener a un inquilino que no genera problemas. No tiene sentido querer terminar un contrato solo para poder firmar otro con otra persona a un precio supuestamente muy superior. Va en el interés del casero que el inquilino pueda pagar la renta.
