Tras la subida del 13,1% del precio por metro cuadrado de la vivienda libre en España (Ministerio), todos los elementos parecen reunidos para que 2026 sea un año de nuevas subidas de precios. Los cambios tardan en llegar: serán inevitables.
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Subidas destacadas de precio en la vivienda usada
Las mayores subidas de precios de casas de segunda mano en 2025 se dieron en algunas localidades valencianas y madrileñas. Colmenar Viejo subió un 25%, Fuenlabrada y Alcalá de Henares un 24%. En la Comunidad Valenciana municipios como Gandía, Petrer, Burjasot, Catarroja (31%), Alaquàs, Mislata o Alcira también marcaron subidas extraordinarias.
Getafe, Arganda del Rey, Móstoles, Coslada o Rivas también subieron más del 20% anual. Alcorcón, Leganés y Parla subieron un 20%, al igual que Soria capital, San Sebastián o la ciudad de Oviedo. En Salamanca el precio del m2 subió un 19% anual.
Madrid capital y Málaga subieron un 18% en 2025, lo mismo que Ciudad Real y Segovia.
La ciudad de Valencia vio subir sus precios de vivienda usada en un 16% en 2025.
En contraste, las capitales de provincia con menores incrementos de precio en 2025 fueron Huesca (1%), Badajoz (2%) y Gerona (3%).
VENTAS MENSUALES DE VIVIENDAS EN ESPAÑA
En cuanto a ventas de vivienda, las ventas registradas por el INE en 2025 fueron de 714.237, lo que supone un aumento anual del 11,5%.
El porcentaje de vivienda nueva sobre el total de ventas fue del 21,8%, lo que equivale a 155.910 viviendas nuevas.
El porcentaje de ventas de VPO fue de solo el 6,8%, 48.371 viviendas.
Atención: la subida de las ventas ha sido inferior en algunas de las comunidades autónomas donde el precio había subido más, como la Comunidad Valenciana, la de Madrid o la de Baleares.
* Con esa evolución de precios de venta y alquiler, el Banco de España cifra la rentabilidad bruta media del alquiler en el 3% anual. Mientras que los Bonos del estado a 10 años ofrecen un 3,3% anual.
Eso sí, si a la rentabilidad del alquiler añadimos la revalorización de la vivienda, el incremento anual en 2025 fue más cercano al 16%.
Cómo crece la población en España
El INE cifra en 2,084 millones de personas el incremento de población en España entre el 1 de enero de 2022 y el 1 de enero de 2026. En ese periodo se han terminado en España 355.500 viviendas nuevas. De ellas, tan solo 5.180 han sido promovidas por las administraciones públicas en esos 4 años. Más abajo desglosamos el número de VPO terminadas.
Según el Banco de España, los flujos migratorios hacia el país han crecido de manera significativa en los últimos años, posicionando a España como uno de los destinos preferidos para los migrantes, especialmente aquellos provenientes de América Latina. Un fenómeno que ha sido impulsado por factores de atracción como la mejora del empleo y las políticas migratorias favorables. Este crecimiento poblacional tiene un impacto directo en la demanda de viviendas, tanto para alquiler como para compra.
A pesar de que el crecimiento vegetativo presentó en España un saldo negativo de 122.167 personas en 2025, según el INE, en todo el año la población de edad igual o superior a 25 años (buscadores de trabajo y vivienda) aumentó en 477.000 y el número de nuevos ocupados fue de 605.000, según la misma fuente. Se crearon 258.000 nuevos hogares.
Frente a esa nueva necesidad de casas, en los últimos 12 meses solo se terminaron 88.027 viviendas nuevas.
Las cifras dan muestra de cómo aumenta el déficit de vivienda. Si dejara de crecer la población, al ritmo de construcción actual necesitaríamos 6 años para acabar con el déficit de casas.
| DATOS RELEVANTES EN EL PANORAMA INMOBILIARIO ESPAÑOL |
| Periodo indicado |
Variación anual o dato |
| Población >= 25 años, 4T 2025 (INE) |
477.000 |
| Número de hogares, 4T 2025 |
258.000 |
| Nuevos ocupados mercado laboral, 4T 2025 |
605.000 |
| Casas terminadas en 2025 |
88.254 |
| Casas visadas en 12 meses, nov. 2025 |
136.534 |
| Índice de Precios de la Viv. (INE, 3T 2025) |
12,80% |
| Precio medio m2 vivienda libre (Ministerio) |
12,10% |
| Nº Hipotecas sobre viviendas, 2025 |
17,80% |
| Venta anual de casas, 2025 |
11,50% |
| IPC España enero 2026 (INE) |
2,90% |
| IPC Zona Euro enero 2026 (est.) |
1,70% |
| Euribor enero 2026 |
2,245% |
| Tipo oficial Zona Euro febrero 2026 |
2,15% |
| Fuente: INE, Banco de España, Ministerio de Transportes. |
El precio de la vivienda sube cerca de un 13% anual y el importe medio de las hipotecas de vivienda subió en 2025 un 12,6%.
En 2025 se contrataron 501.073 hipotecas sobre vivienda en nuestro país, un 17,8% más que en 2024. Ojo: en la Comunidad de Madrid el aumento solo fue del 2,9%.
Ritmo de construcción y rehabilitación en España
Algunos datos clave para dimensionar:
- Media anual de viviendas terminadas entre 2022 y 2025: 90.691
- Media anual de visados para grandes reformas de viviendas: 23.700
- Viviendas terminadas en 2025 por administraciones públicas: 977.
¿Lo positivo?
El número de visados de nuevas viviendas sí crece; cerca de 137.000 en 2025. Por supuesto, no es suficiente: si se construyeran todas esas casas proyectadas (cosa que no ocurre) y la población dejara de aumentar (tampoco ocurre), el déficit tardaría menos en cubrirse, en algo más de 4 años.
VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS CADA AÑO EN ESPAÑA
Aumenta el número de viviendas visadas en España, pero a un ritmo claramente insuficiente para responder a las necesidades.
Datos: precios de venta y alquiler y rentabilidades, por ciudades.
Qué podría cambiar en construcción
Hablamos de construir más allí donde se necesita. Hoy por hoy es en el entorno de las grandes ciudades, pero mañana no tendría que ser así, si logramos reequilibrar la distribución territorial de los ocupados. O de los “mantenidos”, si atendemos al impacto que en el mercado laboral tendrá la IA en pocos años.
Las causas del bajo ritmo de construcción están identificadas: mala regulación urbanística, escasez de suelo en algunas zonas, falta de infraestructura que debe acompañar a los desarrollos (transportes, energía), poca disponibilidad de mano de obra cualificada, falta de visibilidad en los promotores que arriesgan su dinero, las cuentas no salen y hay prudencia en la financiación selectiva. Hace falta un cambio radical para lograr un ritmo de construcción anual más cercano a 200.000 viviendas, pensadas con racionalidad, y a precios asequibles.
No bastan anuncios huecos: las cifras son las que son.
Hasta septiembre, en 2025 se registraron 9.842 calificaciones provisionales de vivienda protegida, sumando los planes estatales y autonómicos. El 24% en la Comunidad de Madrid, el 20% en Andalucía y en Cataluña (19% en la provincia de Barcelona), el 17% en la Comunidad Valenciana.
Si añadimos las VPO de régimen especial (783 hasta septiembre) y las de otros tipos de protección (942), nos da una cifra total de 11.567 VPO previstas.
En calificaciones definitivas (las VPO terminadas), la cifra acumulada en 2025 hasta septiembre es de 7.868. De las que el 77% las han hecho promotores privados.
El número de viviendas destinadas al alquiler turístico en España ha disminuido a 330.000, según el último recuento del INE en noviembre de 2025. En agosto de 2024 identificaba 403.000. Este tipo de alquiler no es LA causa de la insuficiencia de la oferta, aunque localmente sí tiene más incidencia en municipios determinados.
Presión social de los jóvenes
Los más perjudicados por esta situación de bloqueo son los jóvenes, para quien la vivienda es un globo con helio que se aleja. Es de esperar una creciente presión que impulse cambios, tanto en la construcción, como en la movilización de pisos vacíos para alquilar, a través de reglas claras y seguras para el propietario. Quien ya está instalado no tiene prisa por cambiar el statu quo y se limita a hablar.
