Se niega la burbuja porque hay razones que explican las subidas de precios. La cuestión es hasta cuándo seguirá ese impulso y quién se atreverá a poner fin a la liquidez ilimitada.
Diferencias con la situación de 2007
La burbuja de precios de la vivienda que terminó en desastre económico en España se sustentaba en algo falso. La creencia de que la capacidad de endeudamiento de los hogares era infinita y que los bancos podían convertir en oro las hipotecas basura sin que nadie rindiera cuentas. En España en 2007, la economía en “champions”, el Índice de Precios de la Vivienda del INE subió un 9,8% anual. Antes de caer durante los seis años siguientes (-13,7% en 2012), con lo que supuso para la economía y para millones de hogares.
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS EN ESPAÑA EN DOCE MESES (ROJO) Y TERMINADAS, en miles
En el segundo trimestre de 2025 la subida anual de ese mismo IPV fue del 12,7%. Es el dato oficial del INE, para quien la vivienda subió un 4% en un trimestre.
Si miramos los informes de los portales inmobiliarios, que reflejan los precios de oferta, los que se encuentran quienes buscan casa, la subida anual de precios de la vivienda ronda o supera el 15% anual en julio de 2025, como recogen los Indicadores del Mercado Inmobiliario que publica el Banco de España.
Ahora hay dos factores que tiran del precio y sí parecen reales. ¿Hasta cuándo?
- El aumento de población.
- Una liquidez monetaria internacional de enormes dimensiones.
Sube la población y los ocupados
En España, entre 2022 y julio 2025 la población aumentó en más de 1,8 millones (INE).
El número de hogares creció en 250.000 en un año hasta junio de 2025, tras los 311.000 de 2022 y los 265.000 de 2023.
El número de ocupados no para de crecer (ver tabla).
Esto equivale a demanda directa de vivienda, no satisfecha por una oferta al ralentí, con 275.000 viviendas terminadas en tres años (2022- 2024). El déficit de vivienda sigue acumulándose.
¿Cuánta VPO se está construyendo en España?
Con una oferta inelástica (¿para cuándo la Ley del suelo?), mientras persista el flujo de población y la creación de hogares será difícil ver bajadas de precios en la vivienda. Ese flujo continuará mientras se cree trabajo, mientras la economía no padezca una crisis aguda. Y aquí entra el segundo elemento de la ecuación.
| DATOS RELEVANTES EN EL PANORAMA INMOBILIARIO ESPAÑOL | |
|---|---|
| Periodo indicado | Variación anual o dato |
| Población >= 25 años, 2T 2025 (INE) | 439.000 |
| Número de nuevos hogares, 2T 2025 | 250.000 |
| Nuevos ocupados mercado laboral, 2T 2025 | 584.000 |
| Casas terminadas en 12 meses, mayo 2025 | 93.501 |
| Casas visadas en 12 meses, mayo 2025 | 131.708 |
| Índice de Precios de la Viv. (INE, 2T 2025) | 12,70% |
| Precio medio m2 vivienda libre (Ministerio) | 9,00% |
| Hipotecas sobre viviendas, 1 semestre 2025 | 31,7% |
| Venta anual de casas, 1 semestre 2025 | 19,70% |
| IPC España julio 2025 (INE) | 2,70% |
| IPC Zona Euro julio 2025 | 2,00% |
| Euribor agosto 2025 | 2,114% |
| Tipo oficial Zona Euro junio 2025 | 2,15% |
| Fuente: INE, Banco de España, Ministerio de Transportes. | |
Discordancia con la capacidad de pago
Por mucho que la población aumente, si los empleos que se crean se abonan al salario mínimo llega un momento en que el precio de la vivienda no puede pagarse. Incluso con tipos de interés bajos. Estamos en ese punto, sin emancipación o compartiendo piso, pero los precios siguen subiendo. Esa enorme liquidez disponible altera los cálculos. La movilidad internacional de población y de capitales hace que los cálculos de escala nacional queden desfasados.
Una liquidez que los mortales no tocamos, pero sí los gobiernos, las grandes corporaciones y todos sus respectivos allegados. Y que alcanza a la vivienda, al igual que a otros bienes y servicios que sufren sobrevaloraciones. No se atisba a ver a las autoridades (españolas, europeas, mundiales) con capacidad de embridar el endeudamiento y el exceso de liquidez disponible. ¿Quién se atreve a apretar el cinturón en la era del ozempic? Hay políticos convencidos de que la máquina de billetes no tiene por qué parar.
Ante esas dos fuerzas que empujan, la población y la liquidez disponible, las autoridades nacionales tienen un margen de acción no muy grande. Que pasa por facilitar que la oferta se adapte a una demanda galopante. O que al menos reduzca la brecha. Esto se podría lograr reduciendo trabas para la construcción de nueva vivienda y reduciendo trabas para que los pequeños propietarios se decidan a poner en alquiler las casas de que ya disponen, para lo que necesitan sentir seguridad jurídica. Pero el tiempo pasa y no se avanza en estas direcciones.
Llamada a la prudencia
En consecuencia, todo apunta a que el globo seguirá hinchándose hasta que ocurra un evento inesperado.
Nuestra obligación es llamar a la prudencia. Hay vecinos que llaman sorprendidos por los precios que ahora alcanzan sus propiedades. Parece 2007 y hay personas que están haciendo su agosto. Si quiere vender puede ser un buen momento. Pero no se lance a comprar salvo que encuentre oportunidades interesantes con grandes descuentos sobre precios medios. Y siempre vigilando su propia capacidad de endeudamiento, para la que no habrá medicamento milagroso posible.
Con nuestra metodología del valor razonable, los análisis que hacemos por ciudades y barrios (Barcelona, La Coruña, Leganés, Madrid, Valencia, Sevilla, Palma...) nos muestran que, a los precios medios actuales, no hay oportunidades de inversión para quien se fije en la rentabilidad esperada por alquileres. Sí para quien apuesta por nuevas subidas, conscientes de eso: se trata de apostar.