Sigue el crecimiento de la población en España
La demanda de vivienda sigue fuerte en España por el empuje de la demografía y el empleo. Esto hace prever nuevas subidas de precios, mientras no se evidencian medidas efectivas que logren aumentar la oferta en consonancia.
El informe 2024 del Banco de España identifica como impulsores de la demanda de vivienda al dinamismo demográfico, las adquisiciones de no residentes y un contexto macroeconómico favorable con incremento del empleo y de la renta bruta real disponible, y con mejora del acceso al crédito por la rebaja del euribor.
La encuesta continua de población en España, del INE, muestra que entre abril de 2022 y abril de 2025 la población total del país creció en 1.544.704 personas. La población residente acumula desde 2016 un incremento próximo a los 2,7 millones de habitantes. En los últimos doce meses, el crecimiento de población estimado fue de 429.977 personas. Dicho esto, el incremento registrado en el primer trimestre de 2025 es el menor desde hace tres años, por lo que parece que el ritmo de crecimiento disminuye.
El crecimiento poblacional de España se debió al incremento de personas nacidas en el extranjero, ya que el número de nacidas en España disminuyó en este primer trimestre de 2025. El BdE afirma que entre finales de 2019 y finales de 2024, en torno a un 76% de todos los puestos de trabajo creados en España han sido ocupados por nacidos fuera de nuestro país. Es un motor de nuestra economía que afecta, entre otras cosas, a la vivienda.
Los mayores incrementos de población se dieron en Comunidad de Madrid (0,45%), Comunidad Valenciana (0,37%) y Región de Murcia (0,26%).
Según el INE, el número de hogares se situó en 19.523.824 a 1 de abril de 2025, con un aumento de 26.698 durante el primer trimestre de 2025. Desde abril de 2022 el número de hogares ha aumentado en 647.786.
Concentración de la demanda de vivienda
Como confirma el Banco de España, los mayores aumentos acumulados del precio real de la vivienda -en compra y alquiler- se registran en las comunidades autónomas con un mayor crecimiento de la actividad económica y turística, donde se encuentran las áreas urbanas en las que tiende a concentrarse la población.
El Banco de España constata el “Desajuste entre la evolución de la oferta y la de la demanda de vivienda”, que impulsa los precios y genera un déficit de vivienda que el BdE cifra en unas 425.000 casas entre 2022 y 2024. Concentrado en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER (€/m2 al mes)
En precios del portal Idealista.
Dónde se construye VPO en España
Para ver la desproporción con la demanda existente, tengamos en cuenta que en ese periodo 2019-2024 se crearon en España 970.000 nuevos hogares.
En esos 6 años se construyeron en España un total de 530.633 viviendas, entre libres y protegidas. Tomamos los datos de la web del Ministerio de Transportes (antes Fomento).
Frente a esas necesidades crecientes, ¿qué se hace en materia de vivienda social? Asistimos a muchos anuncios de medidas, pero ¿qué cifras de viviendas reales se barajan?
Falta de vivienda social en alquiler.
Vamos a fijarnos primero en el número de calificaciones definitivas de VPO por años y por CCAA (son las VPO terminadas, ver más abajo).
En 2024 hubo 14.371 VPO con calificación definitiva en todo el país. El 47% se construyeron en la Comunidad de Madrid (6.689 viviendas). En algunas comunidades no se construyó ni una sola: Canarias, Murcia, La Rioja, Cantabria. En Galicia fueron cinco las calificaciones definitivas en todo el año.
Para enmarcar la cifra, en 2024 se terminaron de construir un total de 97.837 viviendas en España, incluyendo las libres y las protegidas.
En el periodo 2019-2024 el total fue de 60.686 viviendas de protección en España. De ellas, 25.686 se construyeron en la Comunidad de Madrid (42%), 9.556 en Cataluña (16%) y 7.448 en el País Vasco (12%).
| DISTRIBUCIÓN POR CCAA DE CALIFICACIONES DEFINITIVAS DE VPO |
| CCAA |
2024 |
2019-2024 |
| C. Madrid |
47% |
42% |
| Cataluña |
13% |
16% |
| País Vasco |
14% |
12% |
| Andalucía |
11% |
9% |
| C. Valenciana |
5% |
4% |
| Navarra |
2% |
4% |
| Castilla – La Mancha |
1% |
3% |
| Aragón |
1% |
2% |
| Castilla y León |
3% |
2% |
| Extremadura |
0% |
2% |
| Asturias |
1% |
1% |
| Baleares |
2% |
1% |
| Galicia |
0% |
1% |
| Canarias |
0% |
0% |
| Cantabria |
0% |
0% |
| Murcia |
0% |
0% |
| La Rioja |
0% |
0% |
Si nos fijamos en las calificaciones provisionales de VPO (las que se inician), en 2024 hubo un total de 23.967 viviendas. De ellas, más de la mitad corresponden a la Comunidad de Madrid (12.648 viviendas, el 53% del total), un 15% a Cataluña y otro 11% a Andalucía. Por provincias, Álava fue la cuarta con mayor número (917), tras Madrid, Barcelona y Sevilla. En 18 provincias no se inició ni una sola VPO en 2024.
| DISTRIBUCIÓN POR CCAA DE CALIFICACIONES PROVISIONALES DE VPO |
| CCAA |
2024 |
| C. Madrid |
53% |
| Cataluña |
15% |
| Andalucía |
11% |
| País Vasco |
8% |
| C. Valenciana |
4% |
| Navarra |
2% |
| Extremadura |
2% |
| Castilla – La Mancha |
1% |
| Aragón |
1% |
| Galicia |
1% |
| Cantabria |
1% |
Nota: diferencia entre calificación provisional y calificación definitiva de VPO
La Calificación
Provisional es el primer reconocimiento oficial que se otorga al proyecto de una VPO. Se concede
antes de iniciar la construcción, una vez que el proyecto cumple con los requisitos técnicos, urbanísticos y económicos establecidos por la normativa vigente. Permite al promotor acceder a beneficios como financiación preferente, ayudas públicas y la posibilidad de iniciar las obras bajo el régimen de protección oficial. Desde el punto de vista estadístico, se utiliza para contabilizar las
viviendas protegidas "iniciadas" en las estadísticas oficiales.
La
Calificación Definitiva es el reconocimiento final que certifica que la construcción se ha realizado conforme al proyecto aprobado y cumple con todos los requisitos legales y técnicos. Se concede tras la finalización de las obras y la verificación por parte de la administración competente. Es imprescindible para que las viviendas puedan ser habitadas legalmente, vendidas o alquiladas bajo el régimen de protección oficial. Además, establece las condiciones y limitaciones legales, como el precio máximo de venta o alquiler y la duración del régimen de protección. En las estadísticas se utiliza para contabilizar las
viviendas protegidas "terminadas" en las estadísticas oficiales.
