Por qué la vivienda va a seguir subiendo a corto plazo

La vivienda, un problema europeo, ¿solo de boquilla?

Las dificultades de acceso a la vivienda no son exclusivas de España. A corto plazo, salvo hecatombe, los precios seguirán subiendo impulsados por la demanda, la liquidez y la disponibilidad de crédito. Nuestro país tiene sus propias tensiones de falta de oferta, de regulación ineficiente y de reparto de competencias, pero observamos tendencias comunes. La Unión Europea promueve un enfoque europeo, lo considera prioridad “top” y es posible que en 2026 apruebe medidas con fondos para vivienda abordable, una estrategia de construcción para aumentar la oferta, impulsar las ayudas estatales, abordar el uso de casas vacías, la regulación de alquileres de corta duración y la reducción del coste de la energía. La inversión residencial bajó en la UE un 6% entre 2022 y 2024, corregida de la inflación.

VARIACIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA DESDE 2015, EN %

Los problemas son comunes pero los precios no evolucionan del mismo modo. En Italia los precios han bajado, pero tienen un problema de sobre ocupación de viviendas (24% frente al 9% en España).

Empuje de la demanda en España

La población de España sigue creciendo: a 1 de enero de 2025 contaba con 49,1 millones de habitantes, lo que supone 1,7 millones más que en 2021 (4% de aumento).

El turismo y la movilidad internacional es otro factor común. Hasta octubre de 2025 el número de turistas internacionales creció en un 3,5%, batiendo récord. Los que se alojan en viviendas alquiladas son el 12% del total de 85,7 millones de turistas, pero esta modalidad crece más (6,9%) que los hoteles (1,3%), que siguen aumentando precios (4,7% anual en octubre).

VENTAS MENSUALES DE VIVIENDAS EN ESPAÑA

Cómo suben los precios de las casas

El precio medio por m2 de la vivienda usada subió un 12,1% en el tercer trimestre de 2025, según el Ministerio. Utilizando también valores de tasación, Tinsa cifra la subida en un 13,4% en noviembre.

¿Quién compra? Los notarios afirman que el 89% de las compras de viviendas las hacen personas físicas, y de ellas, el 20% corresponden a extranjeros (38% en Baleares, 36% en Canarias y 34% en Comunidad Valenciana). Las personas jurídicas, en su mayoría nacionales, compran ya en volúmenes parecidos a los de 2007, adquieren casas más grandes y a mayor precio por m2.

En alquiler, las rentas subieron un 10% anual en noviembre, según Idealista (13,5% en octubre según Fotocasa). Las subidas acumuladas afectan a más capitales europeas.

NÚMERO DE VIVIENDAS VISADAS Y TERMINADAS (azul) EN 12 MESES, EN MILES

Hay que actuar ya, ley del suelo, seguridad para el arrendador, medios para servicios sociales

No hay semana de este 2025 en que no se hayan celebrado tres o cuatro congresos o jornadas sobre la vivienda en nuestro país. En OCU también hicimos nuestra jornada allá por el mes de julio, en nuestra sede, con la participación del Ministerio de Vivienda.

Si una parte del dinero destinado a esos eventos se dedicara a la construcción de vivienda asequible es probable que en 2025 superáramos en mucho las 14.371 VPO terminadas en 2024 en todo el país. Una cifra pobre, insignificante, triste, que retrata.

VPO TERMINADA EN EL PRIMER SEMESTRE DE 2025

Tendría sentido si al menos los congresos y jornadas sirvieran para algo más que el afán de ganar visibilidad de quien lo organiza o de los ponentes, cansados ya de encontrarse en salones y mesas redondas a lo largo de la geografía nacional.

El “problema de la vivienda” no es algo teórico. Es positivo que esté sobre la mesa y sea objeto de debate. Pero hay que pasar de las palabras a los actos. Es acuciante para miles de hogares que no encuentran una solución mínimamente estable. Y para otros tantos miles de hogares que no se crean precisamente por falta de techo asequible.

En OCU somos partidarios de optar por soluciones prácticas que den resultados. La vivienda es uno de esos temas donde se ha puesto claramente de manifiesto que los apriorismos ideológicos no funcionan. Ni el mercado por sí solo ofrece soluciones mágicas y mucho menos lo hace el intervencionismo a ultranza. A los hechos nos remitimos.

Tenemos un problema de desequilibrio territorial, con grandes concentraciones y enormes zonas despobladas. Donde, según el INE, el precio medio de una vivienda en 2024 fue de 687.000 euros en Boadilla del Monte (no es la más cara) y de tan solo 72.400 euros en Medina del Campo (tampoco es la más barata), a unos 140 km.

Necesitamos altura de miras de las autoridades electas. A corto plazo, es preciso movilizar las casas existentes. Creemos en el papel del pequeño arrendador. La suspensión indiscriminada de los desahucios se debe reformar. Ha retraído a cientos de miles de propietarios, tensando el mercado, y solo ha alargado algunas situaciones difícilmente sostenibles.

El imprescindible apoyo a los hogares más necesitados requiere de medidas mejor pensadas y de medios mejor dotados en los servicios sociales.

Que tanto congreso sirva para conocer las mejores prácticas que han funcionado. Y que de una vez en 2026 pasemos a los actos.