Pulso a las ventas e hipotecas de vivienda en marzo
El INE publicó los datos de compraventas e hipotecas para vivienda registradas en marzo de 2026 en España.
El número de hipotecas para compra de vivienda fue de 46.661, lo que supone un incremento del 9% respecto de marzo de 2025. En el primer trimestre de 2026 la cifra mantiene una subida del 9,7% anual.
Destaca el incremento del importe medio por hipoteca de vivienda, que en marzo de 2026 fue de 174.132 euros, un 10% más que el año pasado. Uniendo el aumento de hipotecas y el de su importe medio resulta que el dinero prestado para compra de vivienda ha aumentado un 21,5% anual en el primer trimestre de 2026.
No puede decirse que los bancos hayan cerrado el grifo.
Vea aquí las mejores hipotecas de mayo 2026 según los técnicos de OCU.
Respecto a los tipos de interés de esas hipotecas, el 64% utilizaron el tipo fijo.
En los préstamos registrados en marzo no se notó aún el incremento de tipos ligado -entro otros factores- a la guerra de Irán (ver abajo el gráfico de evolución del Euribor).
La demanda de hipotecas no es exclusiva de España. En su ámbito territorial, el Banco Central Europeo (BCE) dice en su informe de mayo 2026, referido al primer tirmestre del año:
"La demanda de préstamos para adquisición de vivienda se mantuvo sin cambios, mientras que la de crédito para consumo se contrajo de forma significativa". También señala que mientras los bancos endurecieron las condiciones de préstamos a empresas, mantuvieron las de las hipotecas para vivienda. "La percepción de riesgos contribuyó al endurecimiento de los criterios de aprobación (de las hipotecas), mientras que la competencia favoreció una leve relajación".
Aunque no observa peligro por las ratios de préstamos dudosos en hipotecas, para el segundo trimestre de 2026 el BCE espera que baje la demanda de hipotecas y "las entidades de crédito de la zona del euro esperan que los criterios de aprobación se endurezcan de forma notable en el caso de los préstamos a empresas y que registren un endurecimiento adicional en el de los préstamos para adquisición de vivienda y del crédito para consumo".
Las ventas de viviendas sí que bajan
Los datos del INE sobre ventas registradas muestran que en marzo se vendieron 61.295 viviendas. Supone una bajada anual del 2,2% en el mes y del 2,6% en el primer trimestre.
¿Qué viene después de las bajadas de ventas de vivienda?
En Cataluña la bajada en marzo fue del 3,5% y en la Comunidad de Madrid del 2,5%, si bien destacaron más las caídas de Andalucía (-6,5%), Canarias (-8,9%) o País Vasco (-11,6%), entre otras.
El 76% de compras, con hipoteca
Uniendo los datos, vemos que el número de hipotecas sobre viviendas de marzo equivale al 76% de las compras registradas el mismo mes.
En la estadística que publica el Notariado -que utiliza como fuente las escrituras, momento anterior al registro- sí se observa más claramente la ralentización del mercado de la vivienda. Las ventas firmadas cayeron un 7,7% en febrero de 2026 y las hipotecas apenas subieron un 0,2% anual en número.
Estas bajadas de ventas tienen sentido porque la inmensa mayoría de los compradores no pueden seguir el ritmo de las subidas de precios. El precio medio por metro cuadrado subió un 13,1% en 2025, según el Ministerio de Transportes. Los notarios apuntaron en febrero de 2026 a una subida anual de precios medios del 5,4%.
La vivienda son vasos comunicantes: si se endurecen las condiciones de las hipotecas, baja la presión sobre los precios pero sube la del alquiler.
Según el Banco de España, en nuestro país, según estimaciones propias de la entidad, un 67 % de las adquisiciones de primera vivienda fueron realizadas con financiación hipotecaria en el periodo 2017-2023 (Informe de Estabilidad Financiera de primavera 2026).
Lo que no cambia es el desequilibrio
Aumentan los precios, se ralentizan las ventas… pero no mejora el desfase existente entre demanda de vivienda y la oferta existente. Quizá esto explique la vivienda sea vista con interés por muchos inversores. El Banco Central Europeo, en us informe de mayo de 2026 dice textualmente: "De cara al futuro, la valoración de los consumidores de la vivienda como una buena inversión se mantiene en niveles elevados, según la encuesta del BCE sobre las expectativas de los consumidores, lo que apunta a la solidez de la demanda subyacente. "
No ha habido ningún cambio sustancial que vaya a mejorar la oferta de vivienda. El Plan Estatal de Vivienda sí inyectará dinero para que las comunidades autónomas faciliten la promoción de vivienda teóricamente más asequible, pero esto va a llevar tiempo y puede chocar una vez más con las trabas urbanísticas al desarrollo del suelo.
El Banco de España señala que la población mayor de 25 años creció en 471.000 personas anuales hasta marzo de 2026. En ese periodo se terminaron en España 89.000 viviendas, si bien los visados acumulados en esos mismos 12 meses subieron un 9% anual, hasta 141.000 viviendas visadas. Suponiendo que se construyen todas las visadas, el déficit sigue aumentando. Ese desequilibrio entre demanda y oferta, el rigor en la concesión de préstamos así como la fortaleza financiera de los hogares llevan al BdE a no ver un riesgo preocupante sino contenido en el mercado inmobiliario en España.
En otros países que han visto caer recientemente sus precios de la vivienda tras subidas agudas, el cambio ha venido tras el descenso de la inmigración, un incremento sostenido de la oferta y el endurecimiento de las condiciones de las hipotecas. No estamos en este contexto en España.
¿Ha llegado la hora de vender?
A pesar de lo que afirma el BCE sobre el interés de los consumidores en la vivienda, nosotros pensamos que a los precios medios actuales no constituye la mejor opción de inversión a largo plazo. El ladrillo siempre ha aportado tranquilidad en tiempos de incertidumbre, pero hay que ser consciente de que la esclada actual de precios no es sostenible, ni siquiera en un contexto de gran laxitud con la deuda pública.
Si tiene una vivienda que no utiliza ni piensa ponerla en alquiler, quizá haya llegado el momento de venderla. Sin esperar a querer ganar unos miles más o a quedarse pillado cuando la ola pase.
¿Cómo declarar en IRPF la venta de una vivienda?
La decisión es personal y debe tener en cuenta factores personales, familiares y fiscales, pero desde el punto de vista económico un criterio de prudencia llevará a muchos a plantearse ahora la venta, sin esperar a agotar el margen de subida de precios. La tensión crece y hace prever nuevas subidas de precios en 2026, pero no hace falta apurar.
Recuerde que como socio de OCU Inmobiliario puede encargar la venta de su vivienda a una agencia de confianza con un coste reducido (2,2% de comisión, más IVA).
