Los datos y propuestas del Banco de España
El Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado en junio de 2026, confirma que el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales en España. La causa de fondo no es una burbuja hipotecaria como la de los años 2000, sino un desequilibrio persistente: se crean muchos más hogares de los que el mercado es capaz de alojar con vivienda nueva, alquiler estable o vivienda pública suficiente.
En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares, mientras que solo se terminaron unas 92.000 viviendas. El Banco de España estima que entre 2021 y 2025 se ha acumulado un déficit de unas 750.000 viviendas. Al mismo tiempo, los precios reales de compra subieron un 9,7% en 2025 (descontada la inflación) y los nuevos alquileres siguieron encareciéndose, especialmente para quienes acceden por primera vez al mercado.
El diagnóstico encaja en gran medida con lo que viene defendiendo OCU, y nos ayuda a actualizar nuestras peticiones contando con los últimos datos y evidencias: para mejorar el acceso a la vivienda no basta con ayudas al alquiler o a la compra si no se aumenta la oferta disponible. Es necesario construir y rehabilitar más vivienda donde realmente hay demanda, ampliar de forma estable el parque público de alquiler, movilizar viviendas vacías con garantías, ofrecer seguridad jurídica a los pequeños arrendadores y proteger a los hogares vulnerables con recursos públicos, no trasladando todo el coste a propietarios particulares.
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1. El problema ya no es solo comprar: también lo es alquilar
España sigue siendo un país con una elevada proporción de hogares propietarios, pero esa realidad está cambiando. Según el Banco de España, la tasa de hogares en propiedad ha bajado hasta el 73,3% en 2025, mientras que los hogares en alquiler alcanzan el 20,2%. El cambio es especialmente intenso entre los jóvenes: más de la mitad de los hogares cuyo miembro principal tiene menos de 30 años viven ya de alquiler.
El dato más preocupante es que el alquiler ha dejado de ser una etapa transitoria para muchas familias y se ha convertido en una situación de larga duración, a menudo no deseada. La razón es doble. Por un lado, comprar exige más ahorro previo y más renta estable. Por otro, alquilar en las grandes ciudades también exige cada vez más esfuerzo.
El Banco de España calcula que, en 2024, los hogares en alquiler destinaban de media el 26,7% de su renta neta al pago de la renta. Pero esa media esconde situaciones mucho más tensas: el esfuerzo era del 31,6% en Madrid, del 32,4% en Barcelona y del 34,5% en Málaga. Además, el 32,5% de los hogares que no eran propietarios destinaban más del 30% de su renta neta al alquiler. En ciudades como Sevilla, Málaga, Barcelona o Madrid, ese porcentaje superaba el 40%.
Para los jóvenes, el impacto es aún mayor. La edad media de emancipación en España era de 30,4 años en 2024, frente a 26,2 años en la Unión Europea. Solo el 31,5% de los jóvenes de hasta 35 años estaban emancipados, 13,5 puntos menos que en 2007. El acceso a la vivienda está retrasando proyectos vitales, limitando la movilidad laboral y aumentando la dependencia de la ayuda familiar.
2. La demanda crece más rápido que la vivienda disponible
El Banco de España identifica varios factores que han impulsado la demanda de vivienda: crecimiento del empleo, aumento de la renta disponible real, llegada de población extranjera, reducción del tamaño medio de los hogares y mejora de las condiciones hipotecarias desde 2024.
En 2025, el número de hogares aumentó en unas 240.000 unidades. A esa demanda residencial hay que añadir la demanda no residencial: compras de no residentes, segundas residencias, vivienda turística, alquiler de temporada y otros usos alternativos. En conjunto, la presión es especialmente fuerte en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Alicante, Baleares, Canarias y otras zonas con dinamismo económico o turístico.
La oferta, en cambio, no responde con la misma intensidad. En 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas, un 9% menos que el año anterior. El resultado es un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. No se trata solo de construir más en términos agregados, sino de construir, rehabilitar o movilizar vivienda en los lugares donde la demanda es real. Muchas viviendas vacías o infrautilizadas están en zonas con menor presión residencial, o presentan problemas de localización, estado de conservación o habitabilidad.
La política de vivienda debe ser territorialmente fina: no hay un único mercado nacional de vivienda, sino muchos mercados locales. La existencia de viviendas vacías no es suficiente para resolver el problema de acceso en Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia.
3. Los precios suben porque la oferta es rígida
El Banco de España es claro: la causa principal del deterioro del acceso es la inelasticidad de la oferta. Dicho de forma sencilla, cuando sube la demanda, el mercado no es capaz de generar vivienda suficiente con rapidez. Esa rigidez se traslada a precios de compra más altos y alquileres más caros.
En compra, los precios reales de la vivienda aumentaron un 9,7% en 2025, frente al 5,5% de 2024 y el 0,4% de 2023. En alquiler, el problema se observa sobre todo en los nuevos contratos. Los inquilinos con contratos vigentes están parcialmente protegidos por las reglas de actualización, pero quienes entran al mercado se enfrentan a precios mucho más altos. En 2024, las viviendas que entraban por primera vez en alquiler se alquilaban un 16,5% por encima del precio medio del stock de alquileres.
Así, las medidas que protegen a los actuales inquilinos pueden aliviar situaciones de vulnerabilidad, pero si no aumenta la oferta, los nuevos demandantes —jóvenes, familias que se mudan, inmigrantes, trabajadores desplazados— soportan precios de entrada cada vez más elevados.
Por eso OCU viene insistiendo en que el problema del alquiler no se resuelve solo congelando o limitando rentas. Los topes pueden tener sentido como medida extraordinaria, temporal y territorialmente delimitada en zonas muy tensionadas, pero deben ir unidos a un plan real de incremento de vivienda pública y privada en alquiler estable. Si se aplican de forma indefinida y sin más oferta, pueden provocar el efecto contrario: menos viviendas disponibles, más alquiler de temporada, más alquiler de habitaciones y más exigencias de solvencia a los inquilinos.
4. Por qué no se construye más vivienda donde hace falta
El Banco de España identifica varios cuellos de botella que limitan la respuesta de la oferta.
El primero es urbanístico. Las grandes áreas urbanas disponen de suelo con potencial residencial, pero convertir ese suelo en vivienda exige procesos largos, complejos y con múltiples administraciones implicadas. La planificación, los informes sectoriales, la gestión municipal, las licencias, la urbanización y la coordinación entre administraciones pueden prolongarse durante años. La CNMC ha llegado a situar por encima de diez años el tiempo necesario para transformar suelo en edificable.
El segundo problema es la baja ejecución de viviendas ya previstas en los planes urbanísticos. Es decir, no basta con que el planeamiento diga que se pueden construir viviendas: hace falta que esos desarrollos se gestionen, se urbanicen, obtengan servicios y lleguen efectivamente al mercado.
El tercer factor es la estructura del sector promotor y constructor. El Banco de España señala que la construcción residencial en España está muy fragmentada, con predominio de microempresas, menor productividad, escasa capacidad inversora y falta de mano de obra especializada. A esto se suma el encarecimiento de materiales y costes de producción, que ha elevado el coste de construir.
El cuarto elemento es la falta de una visión metropolitana. Muchas veces hay más suelo disponible fuera del centro de las grandes ciudades, pero esa vivienda solo será útil si está conectada con empleo, transporte público, servicios, centros educativos y sanitarios. La vivienda no puede planificarse separada de la movilidad. Construir lejos sin transporte eficaz no resuelve el problema: puede trasladarlo al coste diario de desplazamiento.
Desde OCU solicitamos una agenda de agilidad urbanística, planificación metropolitana, densidad razonable, transporte público y apoyo a la construcción industrializada.
5. Vivienda turística, alquiler de temporada y compras de no residentes: un problema localizado
El Banco de España no atribuye el problema de la vivienda únicamente al turismo o a los compradores extranjeros, pero sí reconoce que estos factores presionan en zonas concretas.
Las viviendas turísticas se estimaban en unas 355.000 en 2025 (INE). En el conjunto de España suponen una parte pequeña del parque total, alrededor del 1,5%, pero su peso es mucho mayor en determinados barrios y ciudades turísticas. En algunos centros urbanos, la vivienda turística absorbe una parte relevante de la oferta potencial de alquiler residencial.
También las compras de no residentes tienen un efecto territorial muy desigual. En el conjunto nacional representaron el 7,4% de las compras en 2025, pero en provincias como Alicante, Málaga, Baleares o Santa Cruz de Tenerife su peso fue muy superior. Además, si se suman viviendas turísticas y viviendas de no residentes, el Banco de España estima cerca de 900.000 viviendas, un 3,3% del parque total, con porcentajes muy altos en Alicante y Málaga.
La conclusión es que las restricciones al uso turístico, al alquiler de temporada o a determinadas compras no residenciales pueden tener sentido en zonas concretas, siempre que estén bien diseñadas y evaluadas. No deberían presentarse como una solución general para toda España, sino como medidas quirúrgicas en mercados locales donde estos usos compiten de forma clara con la vivienda habitual.
6. Parque público de alquiler: el gran déficit español
Uno de los puntos donde el Banco de España y OCU coinciden con mayor claridad es en la insuficiencia del parque público de vivienda. España tiene un parque público de vivienda muy reducido: alrededor del 1,5% de las viviendas principales, frente a una media cercana al 7% en economías europeas y de la OCDE, y muy por debajo de países como Francia, Reino Unido, Austria o Países Bajos.
El problema no es solo que se haya construido poca vivienda protegida en los últimos años. También es que durante décadas gran parte de la vivienda protegida se destinó a la venta y perdió su función pública con el paso del tiempo. Entre 1991 y 2015 se construyeron más de 1,3 millones de viviendas protegidas con recursos públicos, pero al estar basadas en esquemas de protección temporal y venta a particulares, no consolidaron un parque público permanente.
En 2025 se terminaron 11.000 viviendas protegidas y se iniciaron 15.500. Son cifras superiores a la media reciente, pero muy alejadas de las más de 50.000 o 60.000 viviendas protegidas anuales que se terminaban en décadas anteriores. Además, el alquiler protegido sigue sin ser mayoritario.
OCU propone incorporar al menos 600.000 viviendas públicas en régimen de alquiler. El nuevo diagnóstico del Banco de España refuerza esa reivindicación. Incluso con 600.000 viviendas adicionales, España seguiría por debajo de los países europeos con parques públicos más desarrollados, pero se daría un salto suficiente para incidir de forma estable en el mercado y ofrecer una alternativa real a hogares jóvenes, familias con bajos ingresos y colectivos vulnerables.
La prioridad debe ser clara: la vivienda pública financiada con recursos públicos debe mantenerse en alquiler asequible y con titularidad o control público a largo plazo. Vender vivienda protegida puede ayudar a algunos hogares en el corto plazo, pero no resuelve el problema estructural de acceso para las siguientes generaciones.
7. Movilizar vivienda vacía: sí, pero con realismo
El Banco de España confirma que hay margen para movilizar vivienda existente, pero con matices importantes.
Movilizar vivienda existente puede ayudar. Entre 2021 y 2025, una parte muy relevante del aumento del uso residencial no vino de vivienda nueva, sino de viviendas ya construidas que cambiaron de uso: segundas residencias, viviendas desocupadas u otros usos no residenciales.
Ahora bien, no todas las viviendas vacías sirven para aliviar los mercados tensionados. Muchas se encuentran en municipios con poca demanda, en zonas alejadas de los principales polos de empleo o en mal estado. En los municipios de más de 250.000 habitantes había alrededor de 400.000 viviendas vacías según el censo de 2021, de un total nacional de 3,8 millones.
En esa línea, el objetivo de movilización consiste en atraer al alquiler permanente viviendas vacías o infrautilizadas situadas en zonas con demanda acreditada, habitables o rehabilitables, mediante garantías públicas, incentivos fiscales bien condicionados y programas de cesión a alquiler asequible.
La clave no es penalizar de forma indiscriminada la vivienda vacía, sino hacer atractivo y seguro su uso residencial estable.
8. Seguridad jurídica para el alquiler: una medida de oferta
El Banco de España coincide con una idea central de OCU: si se quiere aumentar la oferta de alquiler, hay que reducir los riesgos que perciben los arrendadores, especialmente los pequeños propietarios.
El mercado español del alquiler está muy atomizado. La mayor parte de las viviendas en alquiler pertenecen a personas físicas y pequeños arrendadores. Según el Banco de España, no existe una concentración significativa de la propiedad del alquiler residencial habitual. Esto obliga a diseñar políticas pensando en el comportamiento real de miles de pequeños propietarios, no solo en grandes fondos o sociedades.
Cuando el propietario teme impagos prolongados, daños, inseguridad jurídica o imposibilidad de recuperar la vivienda en un plazo razonable, puede optar por no alquilar, vender, pasar al alquiler de temporada o exigir garantías más duras. El resultado perjudica especialmente a los inquilinos con rentas medias o bajas, jóvenes, autónomos o trabajadores con contratos menos estables.
Desde OCU hemos propuesto garantizar al propietario que podrá recuperar la vivienda en plazo razonable en caso de incumplimiento grave, y que las situaciones de vulnerabilidad sean atendidas por la Administración, no cargadas indefinidamente sobre un particular. El Banco de España apunta en una línea similar cuando menciona los programas públicos de avales o aseguramiento de rentas del alquiler, capaces de garantizar el cobro de forma ágil y facilitar el acceso de jóvenes o trabajadores solventes que no disponen de garantías adicionales.
Esta puede ser una de las medidas más eficaces a corto plazo para movilizar vivienda privada hacia el alquiler permanente: seguros públicos o semipúblicos de impago, compensaciones rápidas, mediación eficaz, servicios sociales dimensionados y procedimientos ágiles ante incumplimientos graves.
9. Ayudas al alquiler, avales a la compra y topes: útiles solo con límites
El Banco de España advierte de los límites de las políticas de demanda. Las ayudas al alquiler, las deducciones fiscales o los avales a la compra pueden aliviar casos individuales, pero en mercados con oferta rígida tienden a trasladarse a precios. Si hay pocas viviendas y más demandantes con capacidad de pago, el propietario o vendedor puede acabar capturando parte de la ayuda.
Esto coincide con la posición de OCU: las ayudas deben dirigirse a los hogares realmente vulnerables y no sustituir la inversión en oferta. En alquiler, el apoyo público debe concentrarse en quienes no pueden pagar una vivienda digna, pero combinado con parque público, garantías y servicios sociales. En compra, los avales pueden ayudar a hogares solventes sin ahorro previo, pero no resuelven el problema de fondo si los precios superan la capacidad de renta.
En cuanto a los topes de alquiler, el Banco de España reconoce que pueden reducir el esfuerzo de los inquilinos con contratos vigentes en el corto plazo, pero advierte de posibles efectos no deseados si se mantienen en el tiempo sin aumentar la oferta: menor inversión, salida de viviendas hacia otros usos, venta de viviendas alquiladas, subida de precios en segmentos no regulados o endurecimiento de condiciones para nuevos inquilinos.
La postura de OCU va en esa línea: los controles de renta no son una solución estructural, pero pueden contemplarse de forma excepcional, temporal, territorialmente limitada y vinculada a un plan verificable de incremento del parque público y privado de alquiler estable.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la principal causa del problema de vivienda en España?
La principal causa es que la oferta de vivienda, especialmente en las zonas con más demanda, no crece al ritmo de los nuevos hogares y de otros usos de la vivienda.
¿Faltan viviendas en toda España por igual?
No. El problema es territorial. Hay zonas con escasa demanda y viviendas vacías, mientras que grandes ciudades, áreas metropolitanas y zonas turísticas sufren mucha más presión.
¿Sirven las ayudas al alquiler?
Pueden ayudar a hogares vulnerables, pero si no aumenta la oferta disponible pueden acabar trasladándose a precios más altos.
¿Deben limitarse los precios del alquiler?
Los límites pueden aliviar situaciones concretas a corto plazo, pero deben ser excepcionales, temporales y ligados a un plan de aumento de oferta. Por sí solos no resuelven el problema.
¿Qué propone OCU?
OCU propone aumentar el parque público de alquiler, movilizar vivienda vacía, dar seguridad a los pequeños arrendadores, proteger a los hogares vulnerables con recursos públicos y actuar sobre la oferta de vivienda en las zonas donde más falta hace.
