Los inmuebles en su patrimonio, cómo protegerlos

La importancia de los inmuebles en el patrimonio familiar

Al hablar de estadísticas sobre riqueza y patrimonio se corre el riesgo de que los valores medios oculten muchas realidades. La Encuesta Financiera de las Familias correspondiente a 2022 arroja datos de interés.

Con los años ha crecido la desigualdad entre hogares: en 2022 la riqueza neta media de los hogares (valor total medio de los activos, descontadas las deudas) fue de 309.000 euros, y la mediana (la que separa en dos mitades iguales al conjunto de hogares) fue de 143.000 euros. Mientras que en 2005 la media fue de 342.800 euros y la mediana de 232.400 euros. Gran caída de la mediana. La mayor riqueza corresponde a hogares de entre 65 y 74 años de edad.

La renta media es mayor en el grupo de edad entre 55 y 64 años. Otra constante es que es superior en los hogares con un cabeza de familia que tenga estudios universitarios. Las rentas medias más altas están en hogares donde el cabeza de familia trabaja por cuenta propia.

La propiedad de la vivienda y la riqueza media

En datos de 2022, el 79% de los bienes de los hogares estaban constituidos por activos reales. En la mitad de esos casos (53% en 2022 frente al 67% en 2005) eso se concretaba en la propiedad de la vivienda principal, y en el 36% en otras propiedades inmobiliarias (en 2005 solo eran el 24%). Actualmente, de todos los activos totales de los hogares, el 41,7% lo constituye la vivienda. 

Un 34% de hogares posee una vivienda que no es su vivienda habitual. Otro 14% tiene solares y fincas.

Otro tipo de bienes poseidos eran los activos financieros, que supusieron un 21% del total. El 98% de los hogares tenía algún activo financiero (el más frecuente son las cuentas para realizar pagos, pero también otros depósitos, acciones, fondos, planes de pensiones, etc.

La deuda es otra constante en muchos hogares: en 2022 representaba el 9% de los activos de los hogares. Dos tercios de esa deuda responden a la hipoteca pendiente para adquirir la vivienda principal.

La vivienda es y parece que será el principal activo del patrimonio de los españoles. Tanto la renta media como la mediana es superior en los hogares que son propietarios de su vivienda (son el 72% de los hogares), respecto a otros regímenes de tenencia como el alquiler. Y si hablamos de riqueza acumulada (no renta anual), la ventaja de los hogares propietarios de su vivienda principal es enorme.

Entre 2020 y 2022 hubo un retroceso en la renta media y la mediana para hogares más jóvenes, de hasta 44 años, y para hogares que no eran propietarios de su vivienda.

El Banco de España afirma que la tasa de propiedad de los hogares más jóvenes ha caído de forma acumulada desde 2011 en 37 puntos porcentuales, pasando del 69,3% al 31,8%, mientras que para el total de la población esa caída ha sido de algo más de 10 puntos.

 Sin embargo, las obligaciones que conlleva el poseer un inmueble y los gastos consiguientes, que han aumentado fuertemente en los últimos años especialmente por los impuestos y la conservación, hace que nos preguntemos cómo podemos preservar el valor inmobiliario.

¿Es momento de comprar o mejor de vender? En OCU Inmobiliario publicamos periódicamente un panorama con los precios, tendencias y consejos. No se apoya solo en previsiones teóricas: analizamos precios y rentabilidades por barrios de 65 ciudades españolas.

Los inmuebles y otros bienes dentro del patrimonio

En la encuesta financiera de las familias (EFF) 2022 del Banco de España se reflejan los distintos bienes que conforman el patrimonio de los españoles y vemos la importancia de los inmuebles y las deudas referentes a viviendas. Se trata de una encuesta que el Banco de España publica cada tres años.

 Tienen cuentas bancarias el 97% de los hogares, con un saldo mediano de 8.000 euros.

Tienen planes de pensiones el 29,5% de los hogares, con un saldo mediano de 12.000 euros.

(1) Valor mediano.

Se observa una fuerte disminución en varios aspectos respecto de los datos de 2017. El % de hogares propietarios de una vivienda ha disminuido desde el 80,4% en 2014 al 75,9 en 2017, al 73,9 % en 2020 y 72,1% en 2022, una disminución importante en relativamente poco tiempo.

También los han hechos otras variables como el valor medio de la primera y segunda vivienda, o, ligeramente el número de poseedores de vehículos.

PORCENTAJE DE HOGARES ESPAÑOLES QUE POSEEN ESTOS BIENES 2020 (Banco de España)

Respecto de la encuesta de 2017, los poseedores de fondos de inversión y acciones cotizadas en Bolsa han aumentado ligeramente y aunque han disminuido los poseedores de negocio propio, ha aumentado el valor medio de este negocio.

VALOR MEDIO EN EUROS DE ELEMENTOS DEL PATRIMONIO DE LOS HOGARES ESPAÑOLES 2020 (Banco de España)

Del cuadro de bienes que componen mayoritariamente el patrimonio de los españoles se observa que aproximadamente el 70 % del mismo está compuesto por viviendas de 1ª y 2ª residencia sin contabilizar los solares u otro tipo de inmuebles. Pero atención: las deudas pendientes de la 1ª y 2ª residencia alcanzan aproximadamente el 50% del valor de esos inmuebles.

OCU inmobiliario le ayuda a gestionar sus inmuebles: compraventa, alquiler, impuestos...

La necesidad de proteger le valor de la vivienda

La inversión en inmuebles está fuertemente enraizada en la mentalidad española, se consideraba el paradigma de la inversión estable y segura hasta que la crisis del 2008 vino a hacer tambalearse esa idea. El valor de las casas puede bajar y ha bajado no hace mucho tiempo. Además, la vivienda es una fuente creciente de gastos, por impuestos (en adquisición, mantenimiento, alquiler y transmisión) y por un mantenimiento que se ha convertido en muy oneroso, ante necesidades de reformas, cambio de instalaciones, derramas de la comunidad, coste de la energía, etc. La vivienda propia no es un activo de inversión y sí una fuente de gastos que hay que controlar.

La voracidad fiscal ha afectado a uno de los principales motivos de la adquisición de inmuebles que era dejarlos en herencia a nuestros herederos. Las astronómicas cantidades a pagar en las sucesiones y donaciones en muchas comunidades autónomas (vea cuánto cuesta heredar de padres a hijo en 2022) hace que debamos planificar cuidadosamente la herencia, ya que en muchos casos los herederos no tienen ingresos suficientes para pagar los gastos inherentes a una herencia, tanto en impuestos como en mantenimientos.

La composición del patrimonio de cada hogar está en relación con su riqueza y con sus fuentes de ingresos. En hogares con menos recursos -la mayoría de los hogares españoles- el principal patrimonio está constituido por la vivienda principal y, en ocasiones, una segunda residencia, mientras que su fuente principal de ingresos la constituye el salario. En hogares con mayor riqueza, el peso de la vivienda es porcentualmente menor, toman más protagonismo las inversiones financieras y los negocios propios, y la fuente de ingresos mensuales está complementada por los rendimientos de esas inversiones distintas a la vivienda.

La fiscalidad, un gasto en aumento

En la sección de Compraventa de OCU Inmobiliario encontrará información detallada de los gastos que conlleva la compra y venta de un inmueble y cómo reducirlos en la medida de los posible.

En esta sección analizamos los impuestos que debe pagar por la tenencia del inmueble, tanto si es propietario como si es arrendador, arrendatario o usufructuario. El IRPF, el IBI o la tasa de basuras conllevan pagos periódicos de crecientes cuantías. Es importante conocer los detalles de cada impuesto y los secretos del valor catastral, del que dependen al final muchos de estos impuestos. Existen procedimientos para comprobar las bases imponibles y la aplicación de deducciones o bonificaciones, que pueden reducir en mucho la factura fiscal total.

Consulte el valor fiscal de una vivienda.

Respecto de la transmisión de los inmuebles, hay que pensar que la fiscalidad de las herencias y de las donaciones depende de las comunidades autónomas donde residamos o donde radiquen los inmuebles.  Periódicamente analizamos los cambios fiscales y elaboramos cálculos reales para ejemplos concretos donde se puede observar el ahorro o el sobre coste que supone transmitir los inmuebles de un modo u otro, para que cada uno pueda tomar la decisión que mejor le convenga según la comunidad en la que se encuentre, siempre dentro de la legalidad. Dónde interesa donar en vida.

Preservar el valor de sus inmuebles

Los inmuebles se deprecian con el uso y con el paso del tiempo. Mantener su valor implica invertir dinero en conservación y mejoras. Las opciones son muy variadas y todos hemos constatado lo difícil que resulta llevar a cabo unas obras en condiciones. En la sección de Urbanismo y Construcción estudiamos distintos tipos de obras que podemos acometer, analizando las opciones técnicas, sus pros y sus contras, así como los costes: qué da mejor resultado, qué va a durar más, cuál resulta económicamente más interesante, etc. Nuestros técnicos aportan consejos prácticos para ahorrar tiempo, dinero y disgustos. También hacemos un seguimiento de los programas de ayudas públicas para reformas en edificios, advirtiéndole de las convocatorias, plazos y condiciones para su solicitud. Ponemos a su disposición modelos de contratos para obras, y de otros escritos útiles para reclamar, dirigirse a la Administración, pedir ayudas, etc.

¿Cuál es el mejor material, cuánto cuesta? Baños, cocina, tabiques, tuberías, ventanas, suelos… ¿Necesito licencia o autorización para una obra? ¿Y los escombros? ¿Tengo derecho a cubrir la terraza o unir dos pisos? ¿Puedo cerrar una terraza? La lista de dudas que suelen plantearse es interminable, pero intentamos dar respuesta a todas ellas.

Todo sobre el alquiler

Nadie nace sabiendo cómo alquilar una vivienda o un local. En nuestra sección de Alquiler encontrará respuestas a qué tipo de contrato firmar, a qué precio, con qué condiciones, a quién, con qué garantías, cuándo podré recuperar el inmueble, qué hacer en caso de problemas (impagos de renta, desperfectos…), cómo actualizar una renta, quién debe acometer una reparación, a quién corresponden tales o tales gastos, qué hacer si el inquilino se va.  Dada la continua variación en la legislación sobre los inmuebles el servirse de nuestros consejos es cada vez más útil.

La experiencia de miles de arrendadores e inquilinos nos sirve de guía en nuestros consejos, al igual que un conocimiento preciso de la ley y de los criterios que mantienen los jueces en la resolución de conflictos.  Como en muchos campos, lo mejor es prevenir, ser transparentes y respetar los derechos de cada parte.  Nuestros modelos de contratos de alquiler, de escritos, inventarios, cláusulas, etc., le facilitarán la vida. Igual que las recomendaciones sobre la selección de inquilinos y la petición de garantías. Siempre existe un margen de posibilidad de que nos toque una situación problemática, pero si sigue nuestros consejos desde el inicio reducirá su riesgo en el alquiler.

El tratamiento fiscal del alquiler y los gastos que es posible deducir en el IRPF merecen un capítulo aparte, Se lo mostramos con ejemplos y con pantallazos reales de los programas y aplicaciones que utiliza Hacienda.

La comunidad de propietarios

En España son muchos los que viven en un régimen de “propiedad horizontal”, donde rigen las normas de la comunidad de propietarios. Nuestro margen de decisión se ve encorsetado por el respeto a las reglas de la convivencia. Esto afecta a nuestros derechos y deberes, así como a nuestro bolsillo. Los gastos extraordinarios ligados a la comunidad son cada vez más elevados, especialmente en edificios de cierta antigüedad. Es esencial conocer nuestros derechos, saber si podemos o no acometer una obra, si estamos pagando una cuota justa, o si debemos contribuir obligatoriamente a un gasto común no deseado. Cada día son mayores las obligaciones para facilitar la accesibilidad de nuestros edificios (ascensores, rampas) o para mejorar su eficiencia energética, al margen de las más básicas referidas a la conservación de la fachada, la estructura, el portal escaleras, etc.

Acuda a nuestra sección de Comunidad de propietarios.

Tanto si le toca ocupar un puesto de presidente en su comunidad como si es un simple vecino, le interesa conocer sus derechos, saber cómo funciona el seguro de su comunidad, cómo reclamar a los morosos o cómo reaccionar ante una actividad molesta o peligrosa.

Seguros, hipotecas, urbanismo

Cada día son más importantes los seguros ligados al hogar y a la comunidad. También para los inquilinos y su responsabilidad como ocupantes de una vivienda. Realizamos estudios comparativos de pólizas de seguros y de hipotecas, para mostrarle aquellas que tienen mejores condiciones. También hemos buscado acuerdos con compañías de seguros para lograr que le ofrezcan pólizas de calidad a precios competitivos y en condiciones beneficiosas para nuestros socios, logrando condiciones muy ventajosas para los socios, como en el seguro de impago del arrendador.

Analizamos mensualmente cientos de ofertas de hipotecas para presentarle las mejores hipotecas a tipo fijo o variable. Le explicamos sus derechos en la contratación y cómo puede recuperar gastos injustamente cobrados, por ejemplo por cláusulas suelo, gastos cobrados abusivamente, hipotecas en divisas, vencimientos anticipados, etc.

Muchos aspectos del urbanismo nos quedan lejos hasta que de repente nos tocan de cerca. La mayor parte somos legos en esta materia, pero para eso tenemos a nuestros técnicos que pueden aclararnos las dudas y explicarnos nuestros derechos frente a una Administración que a veces puede parecer insaciable. Los socios de OCU Fincas y casas no están solo en esas situaciones.