Intento de cambio de la cuota de gastos en la comunidad
En una comunidad de propietarios de locales comerciales, un propietario impugna la distribución de cuotas de gastos entre los locales por entender injustificada y desproporcionada la cuota que han adjudicado a otro de los locales.
Argumenta que un local con un porcentaje de copropiedad del 15% solo tiene una cuota de participación en gastos comunes del 2,5%, que considera simbólica. El demandante pide un nuevo reparto en función de la superficie de los locales y aporta un informe pericial para apoyarlo.
La comunidad de propietarios se opuso argumentando que habían pasado 13 años con el actual reparto, lo que entendía como un retraso desleal en el ejercicio de la acción que además iba contra los actos propios del demandante.
El local beneficiado con el actual reparto también se opuso arguyendo que la modificación de cuotas de gasto necesitaba un acuerdo con unanimidad. Además, justificaba su baja participación en gastos comunes en el hecho de que su supermercado era la “locomotora” del centro comercial.
Veamos cómo terminó la cuestión y con qué argumentos.
La cuota de gastos en la comunidad de propietarios.
Este gasto de la comunidad no me corresponde: qué hacer.
Los distintos criterios de los jueces
En primera instancia, julio de 2017, se acordó la
Intento de cambio de la cuota de gastos en la comunidad
En una comunidad de propietarios de locales comerciales, un propietario impugna la distribución de cuotas de gastos entre los locales por entender injustificada y desproporcionada la cuota que han adjudicado a otro de los locales.
Argumenta que un local con un porcentaje de copropiedad del 15% solo tiene una cuota de participación en gastos comunes del 2,5%, que considera simbólica. El demandante pide un nuevo reparto en función de la superficie de los locales y aporta un informe pericial para apoyarlo.
La comunidad de propietarios se opuso argumentando que habían pasado 13 años con el actual reparto, lo que entendía como un retraso desleal en el ejercicio de la acción que además iba contra los actos propios del demandante.
El local beneficiado con el actual reparto también se opuso arguyendo que la modificación de cuotas de gasto necesitaba un acuerdo con unanimidad. Además, justificaba su baja participación en gastos comunes en el hecho de que su supermercado era la “locomotora” del centro comercial.
Veamos cómo terminó la cuestión y con qué argumentos.
La cuota de gastos en la comunidad de propietarios.
Este gasto de la comunidad no me corresponde: qué hacer.
Los distintos criterios de los jueces
En primera instancia, julio de 2017, se acordó la corrección de las cuotas de acuerdo a la superficie de los locales, pero se denegó el efecto retroactivo del cálculo desde la interposición de la demanda. Motivo por el que apeló el demandante junto con el titular del local beneficiado hasta la fecha.
En septiembre de 2018 la SAP de Madrid estimó el recurso del local del supermercado y desestimó la demanda. El criterio de la superficie puede parecer el más justo, pero el reparto que en su momento acordaron los propietarios no es ilegal. El reparto aparece en estatutos y está inscrito en el Registro de la Propiedad y es obligatorio para los posteriores adquirentes de locales allí. El demandante conocía su cuota de gastos cuando compró el local. Esta seguridad jurídica impide que un solo comunero pueda luego pretender cambiar el reparto de cuotas en gastos.
El local demandante recurrió al Supremo, quien ha resuelto el caso en sentencia de 7 de enero de 2022.
La cuota de gastos no solo sigue a la superficie
Cuando se constituye una comunidad de propietarios se hace una distribución por cuotas en la propiedad en función básicamente de la superficie, pero también con posibles referencias a otros factores. Cosa distinta son las cuotas de participación en gastos comunes: en comunidades sencillas, esta cuota de participación en gastos suele coincidir con la cuota de propiedad de cada vivienda o local, mientras que en otros casos no coinciden ambos tipos de cuotas.
Lo esencial es que las cuotas de participación estén claras en los estatutos. En el caso que comentamos, los estatutos señalaban algunas razones por las que las cuotas de gastos de los locales se habían distinguido respecto de las cuotas en la propiedad. Se atendía a la situación preferente de algunos locales, a las limitaciones de uso y actividades aplicables, a la cercanía a los accesos al centro comercial, a su edificabilidad y a la capacidad de potenciar la actividad del centro comercial.
Cuando el demandante compró el local declaró conocer las normas por las que se regía la comunidad de propietarios y la subcomunidad en la que se insertaba. En todo caso dichas normas estaban inscritas en el registro de la Propiedad y obligaban a los nuevos adquirentes.
Como los estatutos ya precisaron que el criterio de reparto de cuotas en los gastos comunes no seguía solo el factor de la superficie de cada local sino otros criterios como la "capacidad de potenciar la actividad del centro", dicho reparto es válido. Porque la propia Ley de Propiedad Horizontal prevé que el reparto de cuotas de gastos se pueda hacer en función de otros criterios, además del de la superficie.
Otra cosa es que más adelante se pueda volver a pedir una corrección de cuotas si llegara el caso de que el local beneficiado “dejase de ser potencialmente una locomotora o ancla para el resto de los locales”.
