Las cuotas de participación en la comunidad

Las cuotas de participación en la comunidad de propietarios

Una característica esencial del régimen de las comunidades de propietarios es que se combina la propiedad privativa que los propietarios tienen sobre el piso o local que poseen, con una participación en la propiedad del conjunto de los elementos comunes. Esta participación en los elementos comunes se concreta en una “cuota de participación” expresada en un tanto por ciento. Así, a cada piso o local se atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Esa cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios en la comunidad. La cuota de participación es un elemento esencial de la propiedad horizontal, al fijar el sistema de derechos (mayor o menor peso en el voto) y obligaciones que van a regir el destino de la comunidad y al determinar en cuánto ha de contribuir cada propietario al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto.

Las cuotas se suelen fijar en la escritura de constitución de la comunidad, que otorga el promotor del edificio al inicio de la venta de los pisos. Cuando se adquiere un inmueble en una comunidad, junto a la descripción del piso o local también se recoge en la escritura el porcentaje de participación que tiene en la comunidad.

No siempre la cuota de participación coincide con la cuota de atribución de gastos, porque puede ser que los locales estén exentos de determinados gastos (de escalera, ascensor, etc.). Los estatutos recogen estas particularidades de cada comunidad.

Condenado el local a pagar el ascensor.

Qué criterios se usan para fijar la cuota

Respecto del cálculo de cuotas, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. También pueden tenerse en cuenta otros aspectos como la orientación, la luminosidad, la funcionalidad, etc. Quien otorga el título constitutivo de la comunidad hace una valoración de esos factores y distribuye las cuotas.

Puede darse el caso de que en una comunidad existan subcomunidades, por ejemplo para el garaje. En esos casos, un piso puede tener una cuota de participación en la comunidad de viviendas y otra cuota de participación en la comunidad de garajes, que puede ser distinta. Los gastos de una y otra se atribuirán en función de las respectivas cuotas. Es importante comprobar que el reparto de los distintos gastos se está aplicando correctamente. Es posible también que la comunidad apruebe una derrama por una instalación, con la mayoría legal exigida, y que se acuerde para ese gasto un reparto puntual distinto del de las cuotas de participación.

Una propietaria impugna el reparto de gastos y las cuotas de la comunidad.

Modificación del reparto de cuotas en la comunidad

El reparto de las cuotas entre los distintos pisos, locales o garajes de una comunidad está incluido en los estatutos, que suelen estar inscritos en el Registro de la propiedad y son por tanto conocidos por quien adquiere un inmueble en esa comunidad. Para cambiar esas cuotas se requiere la unanimidad.

En ocasiones, ciertas obras realizadas por un propietario con el permiso de la comunidad (ampliaciones, unión de dos pisos o segregación de otro…) pueden dar lugar a una