Cambio legal en comunidades para los pisos turísticos
En abril de 2025 entró en vigor un cambio legal que afecta a los propietarios que quieran destinar su piso al alquiler turístico en el seno de una comunidad de propietarios.
Las viviendas de uso turístico cumplen una función legítima para el alojamiento de los turistas, pero su proliferación y concentración en determinadas zonas de las ciudades provocan algunos efectos negativos que se quieren combatir. Uno de los efectos negativos se observa en la convivencia con los residentes de edificios donde existen una o varias VUT. Un piso turístico no tiene por qué ser necesariamente molesto en el sentido legal del término, pero es preciso regular unas condiciones que garanticen el respeto de las condiciones de convivencia para los residentes.
Se ha ido dando más peso a las comunidades de propietarios en el control de estas VUT. Ya se preveía que la comunidad de propietarios puede prohibir o regular la presencia de esos pisos con una mayoría de 3/5, modificando incluso los estatutos. Incluso cuando la Ley de Propiedad Horizontal solo hablaba de "limitar", el Supremo ha entendido que las comunidades podían prohibir (STS 2/9/2025). Sin carácter retroactivo para situaciones ya existentes. Estos alquileres se han considerado una actividad económica, un uso distinto del residencial, a efectos de interpretar las restricciones previstas en los estatutos de muchas comunidades.
Encuesta de OCU sobre el impacto de los pisos turísticos en las ciudades.
El INE estima que hay 381.837 VUT en nuestro país, según el dato de mayo de 2025. El INE lo actualiza perdiodicamente y las cifras oscilan: eran cerca de 400.000 en agosto de 2024. También existen 3,8 millones de viviendas vacías, cuya movilización sí impactaría visiblemente en el incremento de oferta de vivienda y bajaría los precios. Fuga del alquiler tradicional.
Para quien tenga un piso disponible, el alquiler tradicional puede ser buena opción si cuenta con un seguro de impagos.
Se exige la autorización expresa de la comunidad para cada piso
A partir del 3 de abril de 2025 entró en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que exige que, en todo caso, el propietario de cada vivienda que quiera poner en alquiler un piso turístico legal según la normativa sectorial turística deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Tampoco tiene efectos retroactivos para casos ya existentes que cumplan la legalidad.
El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Y con esa mayoría también puede acordarse una subida de hasta el 20% de la cuota de gastos para ese piso.
Los distintos permisos necesarios para los pisos turísticos
La puesta en alquiler de una vivienda de uso turístico (VUT) requiere de los siguientes trámites:
- Su autorización autonómica con base en la normativa turística, con inclusión en el registro autonómico de viviendas de uso turístico. Cada ccaa impone sus requisitos, condiciones y procedimiento de autorización, que puede ser una declaración responsable.
- En su caso, la autorización municipal de cumplimiento de los requisitos de orden urbanístico. Algunos ayuntamientos han regulado los requisitos urbanísticos para las VUT, con restricciones por barrios, exigencias de que estén en plantas bajas o con acceso directo a la calle, o limitando o negando su convivencia con usos residenciales, etc. Multas de 30.000 euros a pisos turísticos en Madrid, donde se exige licencia.
- La inscripción en el nuevo registro estatal de alquileres de uso temporal, exigible desde el 1 de julio de 2025. ¿Qué alquileres tengo que registrar como arrendador? Afecta a las viviendas turísticas que se comercializan en plataformas de alquiler online.
- Desde el 3 de abril de 2025, la autorización expresa de la VUT por parte de la comunidad de propietarios. Antes bastaba que no estuviese prohibido por la respectiva comunidad de propietarios.
Vías de denuncia para la comunidad
Si una VUT no tiene autorización autonómica o municipal (cuando esta sea necesaria), la actividad se considera ilegal y puede ser objeto de denuncia ante la administración respectiva. Algunos ayuntamientos como Barcelona publicitan sus portales específicos de denuncia para estos casos.
Además, al ser ilegal por carecer de permisos administrativos también puede exigirse su cese en el seno de la comunidad de propietarios con base en el artículo 7 de la LPH.
Aunque tenga los permisos administrativos, si la actividad está prohibida en la comunidad -ya sea en estatutos o en acuerdo de 3/5-, la comunidad también puede pedir el cese inmediato de la actividad.
Y desde el 3 de abril de 2025, quien inicie la actividad de VUT sin el permiso expreso de la comunidad de propietarios también puede verse requerido por el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, para la inmediata cesación de las mismas.
Pedir el cese de actividad molesta o ilegal en la comunidad.
Por otra parte, aunque se cuente con todos los permisos administrativos y comunitarios, si la VUT genera molestias agudas, persistentes y repetidas a los vecinos, también podrá exigirse el cese de la actividad como reacción ante las actividades molestas.
