Sigue la fuga del alquiler tradicional de vivienda
Mientras sube el precio de la vivienda en venta, los propietarios de viviendas en alquiler tienden a actuar por motivos razonables y previsibles.
El temor que sienten a la hora de poner una vivienda en alquiler de larga duración es real. No es un fruto de la imaginación ni el efecto de una campaña de desinformación. La encuesta realizada por OCU a arrendadores e inquilinos y las consultas que recibimos en la organización dan prueba de los problemas reales del alquiler, y de su frecuencia.
Un 14% de propietarios han tenido problemas de impago de rentas. Y desde hace unos años, el tiempo medio requerido para poder recuperar la posesión de una vivienda ante un impago se ha extendido. ¿Quién pondría su dinero en juego con tales probabilidades de pérdida? Los arrendadores dan más importancia a la tranquilidad que a la rentabilidad o las ganancias.
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Crece el número de viviendas turísticas
En un contexto de subida del número de turistas, el alojamiento en viviendas alquiladas gana protagonismo. El INE realiza una estadística experimental sobre el número de viviendas de uso turístico en nuestro país. Refleja que en agosto de 2024 había en España cerca de 400.000 viviendas en alquiler turístico (VUT), un 17% más que un año antes. Las cifras son mucho más relevantes en ciudades como Valencia, Madrid o Barcelona, donde el incremento del número de VUT ha crecido por encima del 30% en doce meses.
Tanto Barcelona como Madrid han anunciado medidas restrictivas para el alquiler vacacional, con multas en la capital de 30.000 euros.
| Viviendas turísticas censadas por el INE | |||
|---|---|---|---|
| Ciudad | Ago. 2024 | Ago. 2023 | % anual |
| Total Nacional | 396.883 | 340.424 | 17% |
| Málaga | 7.941 | 6.550 | 21% |
| Barcelona | 9.853 | 7.531 | 31% |
| Valencia | 7.976 | 5.892 | 35% |
| Madrid | 18.837 | 14.133 | 33% |
Prohibir el alquiler turístico en comunidades de propietarios.
El Banco de España pide medidas conjuntas que aumenten la oferta
El Banco de España publicó en abril de 2024 un informe sobre el acceso a la vivienda en España. El mayor efecto en descenso de precios de alquiler se obtendría con medidas que fomentaran el incremento de oferta de vivienda en alquiler (y en propiedad). "El diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas actuaciones, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo".
Afirma que el análisis de los efectos de distintas políticas de vivienda pone de manifiesto que "Algunas medidas de protección a los inquilinos pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler –p. ej., vía reducción de la oferta y/o desplazamiento hacia modalidades de alquiler menos reguladas–, así como en los precios de los nuevos contratos; efectos que podrían ser más acusados para los colectivos más vulnerables. Los controles de precios podrían tener efectos adversos similares".
Esos efectos adversos comienzan a verse reflejados en datos, aunque es pronto para evaluar el comportamiento de las nuevas zonas de mercado tensionado, hacias las que avanza Navarra y País Vasco, después de Cataluña.
Un estudio de ESADE dice que la falta de oferta coincide con la regulación
El informe, de noviembre de 2024 y que se centra en las ciudades de Barcelona y Madrid, afirma textualmente lo siguiente:
“Entre 2019 y 2023 se observa que los anuncios de alquiler de temporada (aprox. entre 31 días y 364 días) han multiplicado por 7 su peso en Barcelona: de 2% al 14%. También en Madrid, pero mucho menos: por 3 en Madrid en el portal web de referencia para alquiler en España: del 3,3% al 9,6%.
→ La misma tendencia se aprecia en los datos provenientes de plataformas de alquiler de corto plazo, en las que el alquiler de temporada ha subido hasta alcanzar el 36% del total de anuncios en Barcelona quedándose el crecimiento de Madrid por debajo del 23%.
→ El inicio de estas diferencias entre ambas ciudades coincide en el tiempo con la introducción de regulaciones que limitan los precios de largo plazo y el acceso de las viviendas al alquiler de corto plazo en Barcelona y no en Madrid”.
Qué es el alquiler de temporada. El Gobierno anunció la creación en 2025 de un registro nacional de alquileres temporales. La clave del alquiler temporal está en la finalidad del alquiler, que justifique su temporalidad.
La oferta de alquiler de larga duración ha perdido protagonismo. Según el informe, en Barcelona un 36% de las ofertas activas de alquiler corresponden a alquiler de temporada, frente al 23% de Madrid. El informe dice que no puede establecer causalidad directa entre regulación y redistribución de la oferta de alquiler en sus distintas modalidades (corto y largo plazo), pero sí habla de coincidencia temporal con la nueva regulación (con su anuncio y con su entrada en vigor).
Refleja la pujanza del alquiler de habitaciones, “más frecuente e intensa en Barcelona”, y otra clave: la escasez de oferta de vivienda en alquiler afecta especialmente a barrios con menor renta. Que son también aquellos donde las habitaciones toman más protagonismo.
El informe concluye que paliar la crisis de acceso a la vivienda para la población más vulnerable pasa “por incrementar la oferta disponible con todos los mecanismos al alcance, tanto públicos como de mercado, y combinaciones de ambos”. A más corto plazo, habría que “ser cuidadosos con cualquier regulación para evitar que sustraiga oferta a un mercado ya desequilibrado”.
Los límites a la renta en zonas de mercado tensionado.