Los límites del alquiler de vivienda habitual
El propietario de una vivienda puede decidir -por ahora- a qué tipo de alquiler la destina. El alquiler como vivienda permanente está sujeto a normas rígidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en especial sobre su duración mínima, la actualización anual de la renta e incluso, por ahora solo en Cataluña, al control de precios. En caso de impago de la renta, actualmente no existe un sistema de protección suficiente para el arrendador, especialmente por la demora de los procedimientos legales.
Ante ese riesgo, y con la expectativa de obtener quizá un rendimiento económico mayor o más seguro, hay muchos arrendadores que optan por el alquiler de temporada. Aquí vamos a ver qué es el alquiler de temporada y cuáles son sus reglas.
Fiscalmente, el alquiler de temporada no goza de la reducción del 50% para el arrendador, por lo que hay que atender a los ingresos netos finales para comparar.
Hemos comparado las cifras resultantes en 19 barrios de cuatro grandes ciudades, vea la tabla.
Cómo queda el IRPF para el arrendador de vivienda. La reducción general era del 60%, pero cambió con la Ley de Vivienda de 2023.
Empresas especializadas en alquiler de temporada.
Atención: desde el 1 de julio de 2025 para el alquiler temporal de habitaciones y de pisos enteros que se publiciten en plataformas online será obligatorio obtener un número de registro de alquiler temporal.
Qué es el alquiler de temporada
Los alquileres de temporada están pensados para necesidades temporales del inquilino: trabajadores desplazados temporalmente, viajes por negocios, por tratamientos médicos, estudiantes para un curso académico, investigadores, doctorandos, realizadores de prácticas, alojamiento temporal mientras terminan las obras de su vivienda, etc.
La Ley de Arrendamientos Urbanos los distingue de los arrendamientos de vivienda, que son los que tienen como fin destinar el alquiler a la necesidad permanente de vivienda del inquilino. También son distintos de los alquileres vacacionales, que tienen su propia normativa administrativa, autonómica y local, y requieren de autorizaciones previas.
Los de temporada se rigen principalmente por el acuerdo entre las partes y no están sometidos a las prórrogas obligatorias. Para evitar problemas, conviene que el contrato deje muy clara su finalidad, en la medida en que está relacionada con su duración específica y con el hecho de que esa vivienda alquilada NO constituye la vivienda habitual del inquilino.
Desde el Gobierno se ha anunciado una próxima regulación de este tipo de contratos, precisamente para delimitar su ámbito tanto respecto del alquiler de vivienda habitual como respecto del alquiler vacacional. Esté atento a nuestra web y suscríbase a nuestras alertas, para estar puntualmente informado.
Claves y cifras del alquiler de habitaciones.
Precios del alquiler de temporada
Ya hemos hablado de que el alquiler de temporada presenta menos riesgos para el arrendador: los contratos son por periodos cortos predeterminados, no constituyen la vivienda habitual del inquilino, a menudo gozan de garantías de pago de terceros (empresas o avales) y se reduce el riesgo de que un impago derive en largos periodos de meses o años sin casa y sin renta. Pero ¿existen diferencias en la renta a cobrar? Hemos realizado un estudio de mercado de los precios del alquiler de temporada y los hemos comparado con los precios del alquiler permanente en 19 barrios de varias ciudades: Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia.
Modelo de contrato de alquiler de temporada.
Cómo calcular los ingresos del alquiler de temporada
Para los cálculos tenemos en cuenta lo siguiente:
- Como ingresos, partimos de precios medios de oferta en agosto de 2024, minorados en un 5%.
- Estimamos que ambos arrendadores pagan de IRPF un 35%. El arrendador de vivienda habitual aplica una reducción del 50% en su IRPF.
- En ambos casos, para estimar los ingresos netos aplicamos un coeficiente de desocupación del 0,75 que incluye tanto los gastos del piso que corresponden al propietario como los periodos entre contratos, donde la casa está vacía.
