¿Se puede vender la casa con inquilino?
Es posible vender una casa que esté alquilada, pero hay unas reglas que se deben respetar por cada parte. Las explicamos aquí para conocer sus derechos y obligaciones.
La venta de una casa alquilada puede hacerse con la idea de mantener el alquiler por el nuevo adquirente, o con idea de destinarla a vivienda propia en el momento en que eso sea posible.
Tradicionalmente, la existencia de un inquilino era un obstáculo para la venta de una vivienda. La prórroga forzosa con rentas bajas, el derecho de adquisición preferente o el riesgo de impago hacían que la venta fuese más problemática mientras estaba alquilada. Pero no siempre es así. Para algunas personas, adquirir una vivienda alquilada con una renta atractiva y un inquilino solvente al corriente de pago puede ser un activo de gran interés.
En otros casos, hay quien se puede plantear comprar una casa con inquilino, esté o no al corriente de pago, con intención de obtener una rebaja en el precio de compra y encontrar luego el modo de gestionar esos posibles impagos, con la idea final de usar la vivienda como propia o destinarla a otra finalidad.
Si por el motivo que sea desea vender o comprar esa vivienda alquilada, o es inquilino de la casa que se vende, tenga en cuenta las implicaciones y consejos que recogemos a continuación.
¿Y si el nuevo propietario quiere la casa para vivir él? También le proponemos modelos de escritos para que pueda adaptarlos a su caso.
Revise primero la duración del alquiler
La venta con inquilino es perfectamente posible y puede atraer incluso a compradores inversores. El arrendador que quiera contemplar todas las opciones debe revisar primero la duración del contrato vigente. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) ha cambiado varias veces en relativamente poco tiempo. Es importante revisar la fecha y condiciones del contrato. Entre ellas, los plazos y la duración pactada (vea La duración del alquiler de vivienda).
La duración del contrato es en principio libre, pero con muchos “peros”. Para contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019 si el alquiler se firma por menos de 5 años, el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo año a año hasta cumplir los cinco años de contrato (7 cuando el arrendador sea una persona jurídica). Una vez finalizado este plazo, si ninguna de las partes comunica su intención de extinguir el contrato (ojo al preaviso de cuatro meses para el arrendador), comienza un nuevo periodo donde el inquilino podrá prorrogarlo cada año y seguir en la vivienda hasta que se cumplan 3 años, si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019. En las zonas declaradas de mercado tensionado hay reglas especiales de mayor duración de los contratos.
Cuándo y cómo se comunica el fin del alquiler.
También puede suceder que el inquilino quiera dejar libremente el alquiler antes de tiempo, lo que permitiría vender la casa vacía. Si el inquilino desiste antes de los 6 meses y está pactado por contrato, tendría que indemnizar al propietario. En contratos de alquiler de temporada (de corta duración) merece la pena esperar a que acabe y la vivienda quede libre.
Terminar el alquiler antes del plazo del contrato.
Derecho de adquisición preferente del inquilino de vivienda
Cuando el propietario quiere poner en venta la vivienda alquilada, el arrendatario goza de un derecho de adquisición preferente, a no ser que el contrato de alquiler recoja la renuncia a tal prerrogativa. Ese derecho supone que el propietario deberá presentar de modo fehaciente la oferta de venta al inquilino (tanteo) indicando precio y condiciones de venta y dándole un plazo de 30 días naturales para que manifieste si quiere comprarla él.
Modelo de comunicación al inquilino de la intención de vender la casa alquilada.
Si se vende a un tercero, el adquirente debe notificar de modo fehaciente al inquilino las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura. Si no se hubiese hecho el tanteo previo o si las condiciones de la venta final resultaran diferentes a las anunciadas en el tanteo, el inquilino dispone de un derecho de retracto durante 30 días naturales desde la notificación de compra por el adquirente. En la escritura de compraventa de una vivienda arrendada hay que dejar constancia de que se han realizado estas notificaciones, porque el Registrador de la propiedad lo comprobará antes de inscribir la venta.
Muchos arrendadores incluyen por sistema en sus contratos la renuncia al derecho preferente del inquilino para no tener que someterse a formalidades, pero en ocasiones el inquilino puede ser uno de los candidatos idóneos para la compra del inmueble, si las partes llegan a un acuerdo.
Además de por renuncia en el contrato, no existe este derecho preferente cuando lo que se vende es el edificio plurifamiliar entero. Tampoco si la vivienda se vende a un copropietario, cuyo derecho prevalece.
Cuando en el contrato de alquiler se haya pactado la renuncia al derecho de adquisición preferente, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa
Efecto de la venta en el alquiler
Al vender una casa alquilada, el comprador pasa a ocupar la posición del antiguo arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. Es decir, la venta no pone fin al alquiler, al menos durante ese periodo protegido. El inquilino deberá empezar a pagar la renta al nuevo propietario. En la versión de la LAU anterior a marzo de 2019, la venta sí ponía fin al arrendamiento salvo en el caso poco frecuente de que el contrato de alquiler estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.
En todo caso, es importante comprobar si hay inscripción o no porque de ello depende la duración del contrato actual en contratos de larga duración. Y esto puede condicionar la decisión del comprador: puede no importarle si compra como inversión, o podría desechar la compra si no ve opción de recuperar la posesión de la vivienda en un plazo razonable.
El problema viene cuando el comprador tiene intención de instalar ahí su vivienda permanente. Este es un supuesto, el de necesidad de vivienda permanente, que permite hacer terminar antes un contrato de alquiler de vivienda.
Fin del alquiler por necesitar la casa el propietario.
Más información:
Comunicar la venta al inquilino. Subrogación en los derechos del inquilino.
