La Ley de arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce, para el caso de venta de la vivienda arrendada, el derecho del arrendatario a adquirir con carácter preferente dicha vivienda (artículo 25). Así, el arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro posible comprador, salvo el caso del copropietario de la vivienda.
Por ese motivo, si el arrendador decide poner en venta la vivienda, debe comunicárselo al inquilino de forma fehaciente, precisando el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Si el arrendatario está interesado en adquirir la vivienda en esas condiciones, debe comunicarlo al arrendador en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación.
En el caso en que no exista notificación fehaciente del propietario sobre el anuncio de la venta, o no contuviera los datos obligados o la venta final no respete las condiciones señaladas en la notificación (que al final se venda por menor precio o con condiciones esenciales menos onerosas), el arrendatario podrá ejercer su derecho de adquisición preferente con posterioridad a la realización de la venta, lo que se conoce como derecho de retracto.
Tras la venta, el adquirente de la vivienda debe notificar de modo fehaciente al inquilino las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o del documento de compra firmado. Tras esta notificación, el inquilino tiene 30 días para ejercitar el retracto.
El notario exigirá estas notificaciones en la firma de la escritura de venta de una casa alquilada, porque la compra no podrá inscibirse en el Registro de la propiedad sin ellas.
Las partes pueden renunciar en el contrato de alquiler a este derecho preferente del inquilino. En contratos celebrados antes del 6 de junio de 2013, este derecho de tanteo sólo era renunciable por el arrendatario en aquellos contratos de duración pactada superior a cinco años. Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Si en el contrato existe renuncia al derecho de adquisición preferente, el arrendador que vaya a vender la vivienda también debe comunicarlo al inquilino con al menos 30 días de antelación a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Pero aquí no tiene obligación de comunicar el precio ni otras condiciones de la venta. En caso de venta, el inquilino tiene derecho a seguir en la vivienda alquilada al menos 5 años desde el inicio del contrato, o siete si el arrendador fuera persona jurídica.
Para arrendamientos distintos de vivienda existe libertad de pactos; a falta de estos, se aplicará el mismo régimen descrito en el artículo 25 de la LAU.
Instrucciones
Para personalizar el escrito introduzca los datos del arrendador y del arrendatario, así como las condiciones de la venta de la vivienda.
Ejemplo
Se adjunta un modelo de notificación que el arrendador debe hacer llegar al arrendatario de modo fehaciente, con todos los datos para que sea respetado el derecho de tanteo del inquilino.
