Comunicar la venta al arrendatario
Quien desee vender una vivienda alquilada debe respetar determinadas reglas. Si tiene claro que desea proseguir con la operación de venta sin esperar al fin del arrendamiento, deberá seguir una serie de pasos formales para evitar cualquier contratiempo, como hemos dicho al hilo del derecho preferente. Aunque en el contrato de alquiler se hubiere renunciado al derecho preferente, comunique como arrendador la intención de venta a su inquilino.
Vea un modelo de notificación de intención de venta de casa alquilada.
Deberá hacerlo con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Si está incluido en el contrato, podrá enseñar la vivienda con él dentro, siempre que avise con antelación y de forma adecuada.
Además, una vez realizada la venta deberá comunicarlo al inquilino (vea un modelo de escrito).
Si no hay renuncia al derecho preferente del inquilino, el arrendador debe comunicar a su inquilino la decisión de vender la vivienda, el precio y las condiciones esenciales para la venta.
Modelo de comunicación al inquilino de la intención de vender la casa alquilada.
A partir del día siguiente al de esa comunicación, el inquilino tiene 30 días naturales para ejercitar su derecho de tanteo. Es decir, para comunicar al arrendador que él desea adquirir esa vivienda por ese precio y en las mismas condiciones que le han comunicado. Si la venta incluye otros elementos que también están alquilados (garaje o trastero), la compra por el inquilino debe incluirlos también.
Si el inquilino comunica que no la quiere o pasan esos 30 días naturales sin que el inquilino manifieste su deseo de compra, el arrendador puede venderla libremente a terceros.
Incluso en caso de renuncia al derecho en el contrato de alquiler, el arrendador debe comunicarle la intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
La propia escritura de venta de la casa alquilada debe incluir la justificación de esas comunicaciones al inquilino, y así lo exigirá el notario para que pueda ser inscrita en el Registro de la propiedad. Si la casa vendida no está alquilada, también lo dirá así la escritura de venta.
Consejo para la venta de vivienda alquilada
Si encaja por plazos y circunstancias, siempre es más sencillo realizar la venta una vez que el arrendamiento se haya terminado. Pero no hay que forzar las cosas. La clave está en comunicarse con el inquilino y realizar la operación con los mínimos contratiempos para que, de una forma u otra, finalice su contrato, o continúe sin problemas con el nuevo comprador en las mismas condiciones pactadas.
Ante inquilinos problemáticos o con deudas pendientes, la venta sería igualmente posible pero hay que se prudentes, valorar opciones y no aceptar ofertas de compra a precios de derribo por motivo de esa situación.
Si fallece el inquilino
Si fallece el inquilino y usted quiere vender la casa, hay una lista de personas que tienen derecho a subrogarse en el contrato de arrendamiento y continuar en su vivienda hasta que finalice el contrato. Por orden, le corresponde al cónyuge que conviviera con el arrendatario o a la pareja de hecho que llevara conviviendo al menos dos años o si tuviera descendencia en común; los descendientes sujetos a patria potestad o que hubiesen convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes; los ascendientes o hermanos que convivieran allí los dos años anteriores, y en último lugar otros parientes con minusvalía igual o superior al 65% que vivieran con él durante los dos años anteriores al fallecimiento. Si alguna de estas personas tiene intención de continuar con el alquiler deben notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de tres meses (vea modelo), adjuntando certificado de defunción e indicando parentesco y prueba de que cumplen las condiciones. Si no se diera ninguna de estas situaciones, el alquiler se extingue.
