Terminar el alquiler por necesidad de la vivienda
En alquileres de vivienda donde el arrendador es una persona física, el arrendatario tiene en principio derecho a permanecer en la vivienda arrendada hasta cinco años, aunque el plazo inicialmente previsto para ese alquiler sea inferior. Así, es muy frecuente que el contrato se firme por un año, y se vaya renovando hasta cinco mientras quiera el inquilino.
Ahora bien, el arrendador tiene la posibilidad de evitar esa prórroga y recuperar la vivienda antes de ese plazo en determinadas circunstancias de necesidad, tal y como recoge el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuánto dura el alquiler de vivienda.
Requisitos para ejercer este derecho por el casero
- Tiene que haber transcurrido el primer año de contrato.
- El contrato de alquiler debe prever de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. El requisito de que se incluya esta previsión expresamente en el contrato se había eliminado en la reforma legal de junio de 2013, pero se volvió a introducir en las modificaciones aprobadas desde el 6 de marzo de 2019.
- Debe existir tal necesidad.
- El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas de necesidad de forma concreta y exacta, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Lo que el arrendador debe comunicar (y poder probar, llegado el caso) son dos cosas: que necesita la vivienda y que no dispone de otra casa en la localidad donde la necesita.
El inquilino que se negó a dejar la casa
En sentencia de 20/2/2025, la Audiencia de Madrid trató de un caso donde la arrendadora demandante indicó como motivo de denegación de la prórroga que "necesito el piso para mi hija". El contrato era de 1/11/2019 (por cinco años) y la arrendadora envió el burofax al inquilino el 3 de marzo de 2021.
El inquilino lo rechazó porque la comunicación no precisaba el motivo de la necesidad y su sospecha era que la arrendadora quería volver a alquilar ese piso a la renta actual, muy superior a la de aquel contrato. La Audiencia afirma "en sintonía con el sentir mayoritario de la doctrina de las Audiencias Provinciales, que la necesidad, entendida en los términos establecidos por la referida jurisprudencia del Tribunal Supremo, queda cumplimentada cuando existe un deseo serio y fundado de ocupar el inmueble por parte del hijo para el que se reclama su uso".
Una clave es la existencia de un proyecto serio y viable de realizar vida independiente. Al tribunal le resulta verosímil y convincente la prueba testifical de la propia hija, quien manifestó en el acto de juicio su voluntad de hacer vida independiente, mudando su domicilio al inmueble ahora alquilado.
"El hecho de que el importe de la renta que pueda percibirse se haya incrementado, no es hecho que por sí solo lleve a considerar que se ha simulado la necesidad alegada al objeto de recuperar un inmueble". Por otra parte, tal y como prevé el párrafo tercero del artículo 9.3 LAU, la hija de la arrendadora debe ocupar ese piso en plazo o, en caso de no hacerlo, indemnizar al arrendatario o reintegrarlo en el arriendo. La sentencia condenó al inquilino a dejar libre la casa, con pago de las costas.
En qué consiste la necesidad de vivienda por el arrendador
El arrendador debe comunicar al inquilino que necesita la vivienda con el citado plazo de dos meses de antelación (vea un modelo de escrito). Conviene comunicárselo de modo que quede constancia (burofax). En la comunicación se debe mencionar el motivo de la necesidad, con algún dato que haga ver al inquilino el fundamento de esa necesidad. Si el inquilino lo acepta y abandona voluntariamente la vivienda en plazo, no habrá problema. Pero si no lo hace, el arrendador tendrá que acudir al juez y será el juez quien se pronuncie sobre la procedencia de esta acción, a la vista de las pruebas sobre las circunstancias del caso.
Cuando se habla de “necesidad”, el criterio adoptado por los jueces considera que esta debe ser entendida en grado superior a lo conveniente ycomo algo opuesto a lo superfluo. Pero no se exige que sea algo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles (sentencias del Supremo de 18 de marzo de 2010 y de 22 de junio de 2011).
Si el propietario se tralada a esa ciudad o si él mismo vive de alquiler en otra casa y quiere volver a la vivienda que tiene en propiedad, tiene derecho a ello. En el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Barcelona de 9 de marzo de 2021, confirmada por el Tribunal Supremo (ATS 17/5/2023) que inadmitió el recurso del inquilino que negaba la necesidad, se dijo: "el demandante, que vive de alquiler en San Cugat, quiere residir en la única vivienda de propiedad de que dispone en Barcelona, lo que resulta más que conveniente, al no poderse forzar a nadie a seguir viviendo de alquiler, cuando ha adquirido una vivienda en propiedad que es idónea para satisfacer sus necesidades permanentes de vivienda".
El Supremo recuerda que "no cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por la resolución del contrato de arrendamiento quedará el inquilino, por no permitir la Ley de Arrendamientos Urbanos una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino". Constatada la necesidad para el arrendador, el inquilino debe abandonar la casa sin que se entre a valorar la posible dificultad que pueda afrontar él para encontrar otra vivienda.
Más casos de necesitar el piso alquilado para la hija
Un supuesto relativamente frecuente es la necesidad de la vivienda para que viva allí una hija del arrendador de modo independiente. La jurisprudencia reconoce que la voluntad de vivir de forma independiente es causa suficiente de necesidad a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (por ejemplo, SAP Barcelona 22/5/2017). Porque no debe imponerse a una persona adulta que puede disponer de una vivienda independiente, la prolongación de una convivencia familiar no deseada. Nadie puede ser obligado a vivir en compañía de otra persona, aunque sean sus padres.
Cuando esa necesidad de la hija ha sido puesta en duda por inquilinos hasta el punto de tener que acudir a la justicia para poder recuperar la vivienda, el arrendador ha tenido que probar suficientemente las condiciones objetivas que permitan deducir la necesidad de ocupar la vivienda por parte de su hija: mostrar que sigue viviendo en casa de sus padres y que tiene un trabajo con unos ingresos que le permiten llevar una vida independiente. En esos casos se ha reconocido el derecho a interrumpir el arrendamiento, salvo que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que se trata de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional o que obedezca a propósitos fraudulentos que la ley no puede amparar.
Independizarse no es un capricho
En principio, constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, no pudiendo calificarse tal deseo de mero capricho sino de aspiración legítima ya que no sólo no existe precepto legal alguno que imponga una convivencia no deseada, sino que incluso la independencia familiar constituye el modo normal de vida lógico a la edad de la arrendadora.
El arrendador no tiene que demostrar nada sobre la insuficiencia de la vivienda de los parientes con quienes convive la persona para la que se reclama la vivienda, o sobre las buenas o malas relaciones que puedan tener entre ellos. Nadie está obligado a llevar una convivencia no deseada, por muy buenas que sean las relaciones entre los familiares. Se considera una exigencia de la naturaleza humana y del buen orden social la independencia de las familias en sus hogares respectivos, y constituye un derecho constitucional el disfrutar de una vivienda digna y adecuada (artículo 47 de la Constitución española).
El número de casos de denegación de prórroga que llegan a los tribunales es reducido. En 2020 concernió a 858 sentencias dictadas, de las 10.890 que se dictaron en procedimientos relativos a arrendamientos urbanos sobre vivienda en todo el país, según el INE. La inmensa mayoría de los litigios se refieren a impagos de renta o de cantidades asimiladas a la renta (7.358 sentencias judiciales).
Control de posibles abusos para denegar prórrogas de alquiler
Los Jueces pueden rechazar las pretensiones que impliquen el ejercicio abusivo o anormal de un derecho. Así lo harán cuando entiendan que la demanda del arrendador obedezca a la intención oculta de disponer libremente de la vivienda arrendada (por ejemplo para poder alquilarla a un tercero por una renta superior) y no al legítimo y verdadero propósito de ocuparla por quien tenga necesidad.
Caso de condena a arrendador por falsa necesidad de vivienda.
No se ha considerado un fraude la reclamación de la vivienda para que la hija del arrendador se instale allí de modo independiente, aunque previamente hubieran existido negociaciones entre las partes para elevar la renta. Se consideró que esa circunstancia no desvirtuaba la necesidad de la vivienda por parte de la hija, ni transformaba la necesidad de vida independiente en una hipótesis que encubriera un ejercicio fraudulento del derecho a la resolución del contrato.
Lo que excluiría la apreciación de la necesidad sería la falta de seriedad o de realidad del deseo invocado de independencia. Pero en principio, esto depende de la persona en cuestión y de sus propias manifestaciones, unido al dato evidente de que la persona que desea salir de la vivienda para ocupar otra pueda, por su edad y circunstancias, llevar una vida autónoma e independiente.
En caso de duda, la jurisprudencia prima el derecho del arrendador a su vivienda, pues en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad. Constatada la necesidad para el arrendador, no cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que quedará el inquilinopor la resolución del contrato de arrendamiento. No se comparan las necesidades de ambas partes: si el arrendador prueba su necesidad, se le reconoce el derecho a terminar el alquiler y recuperar la casa.
Qué pasa si no ocupa la vivienda aquel que la necesitaba
La LAU prevé que la ocupación de la vivienda por quien la necesita debe hacerse en un plazo de tres meses, “a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda”. Si no es el caso, el arrendatario que fue desalojado puede exigir en el plazo de 30 días una de estas dos cosas:
- ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación,
- o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
La única excepción es que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor. No vale cualquier excusa. La Ley precisa que se entiende por fuerza mayor el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Demanda posterior del inquilino desalojado
En el caso juzgado por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8/5/2017, tras abandonar la vivienda alquilada por ser requerida por la arrendadora que arguyó necesitarla para su hija, la ex inquilina presentó tiempo después una demanda contra la arrendadora, reclamando una indemnización. Presentó a dos testigos, entre ellos el conserje del edificio, un acta notarial de un notario que se presentó en la vivienda y no encontró a nadie y un informe de un detective privado, que alegó también los bajos consumos de gas para probar que la hija no se había trasladado a esa vivienda.
La inquilina había abandonado la vivienda alquilada cuando se lo pidieron, y se instaló en otra vivienda en la misma calle. Al constatar que la casa no había sido ocupada por quien supuestamente la necesitaba, la inquilina reclamó a la arrendadora una indemnización equivalente a una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaban hasta completar cinco. En este caso quedaban 3 años y la inquilina obtuvo una indemnización superior a 30.000 euros.
