Terminar un alquiler por tener el inquilino otra vivienda

Alquileres de renta antigua que permanecen

Aún existen alquileres de viviendas sometidos a la prórroga forzosa que preveía la Ley de 1964. Cuando se aprobó la ley de arrendamiento “moderna”, la de 1994, aquellos contratos “de renta antigua” siguieron vivos, con algunas matizaciones previstas como normas transitorias.

Con el paso de los años, la renta que se paga queda muy por debajo de las rentas actuales para pisos equivalentes. El propietario solo puede recuperar esa vivienda y dar por terminado su alquiler en casos muy concretos recogidos por la Ley, que se interpretan además de manera restrictiva. La duración puede ser de por vida e incluso podría darse una subrogación en ciertos casos.

Suele existir tensión entre las partes porque el propietario quiere terminar el contrato y el inquilino quiere seguir y está atento a pagar puntualmente. Ha habido casos de terminación del contrato por impago de sumas como el IBI. Son frecuentes los problemas de conservación en esos inmuebles, y otras situaciones que a veces han terminado en casos de acoso, algo que siempre hay que evitar.

Cuánto dura un alquiler de vivienda.

El Supremo valida un alquiler indefinido.

La disponibilidad de otra vivienda por el inquilino

La prórroga forzosa tenía sentido para garantizar una vivienda al inquilino mientras este cumpla sus obligaciones. En el momento en que el inquilino es propietario de otra vivienda en la que pueda residir, esa protección extraordinaria del alquiler pierde sentido.

Por eso, una de las causas por las que puede terminarse un contrato de reta antigua es que se pruebe que, en los seis meses anteriores a la demanda que interponga el arrendador, el inquilino tuviera “a su libre disposición” una vivienda desocupada, apta y de características análogas (artículo 114.11 en relación con el artículo 62 de la LAU de 1964).

Probar que se tiene esa otra vivienda disponible no es fácil. Una reciente sentencia del Supremo (3/12/2025) denegó la terminación de un contrato de renta antigua porque el inquilino, que ahora era propietario de otra vivienda, no podía disponer de ella porque estaba a su vez puesta en alquiler.

La arrendadora era una sociedad, el contrato era de 1966 y la renta que se cobraba era de 90 euros mensuales. La arrendadora presentó una demanda para resolver el contrato de renta antigua, pero en tres ocasiones los jueces rechazan la resolución, al no tener el inquilino la libre disposición sobre la casa de la que sí era propietario.

No se considera fraude de ley, porque estaba realmente alquilada a otra persona. La clave es que en los seis meses inmediatamente anteriores a la interposición de la demanda, la vivienda alternativa debe estar libre y efectivamente a disposición del arrendatario. No basta su mera titularidad o su similitud con la casa arrendada si está alquilada a terceros.

Un caso de mala fe del arrendador de renta antigua.

Qué ocurre en contrato de alquiler posteriores a 1994

En la actualidad no existe la prórroga forzosa, aunque hay arrendadores que sí desean terminar cuanto antes con un alquiler por el motivo que sea: para destinar la casa a otros fines o para ponerla de nuevo en alquiler con una renta muy superior.

Recuperar la casa alquilada por necesidad.

La LAU de 1994, donde la duración de los contratos es de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), no contempla como causa de resolución el que el inquilino tenga a su disposición otra vivienda. Puede tener una o diez.

Lo que sí es causa de resolución del contrato es que el inquilino no destine la casa alquilada a su vivienda habitual.

No hay un problema por no usarla algunos días o por ausencias temporales justificadas; debe tratarse de una pérdida efectiva y estable del carácter de vivienda habitual.

Ejemplos típicos en que podría prosperar la demanda de resolución:

• Por uso continuado como segunda residencia, despacho, almacén o cualquier destino distinto del pactado.
• Desocupación prolongada e incompatible con el concepto de vivienda habitual (no meras ausencias por trabajo, estudios, enfermedad o viajes).
• Ocupación principal por un tercero sin consentimiento y sin derecho (cesión o subarriendo no consentidos), cuando la persona que realmente vive allí no es el arrendatario ni quien pueda ocupar legítimamente la vivienda conforme al contrato y a la LAU.

En todo caso, el arrendador tendría que acreditar un periodo suficiente (meses) y no basarse en un corte temporal puntual, acumulando varios indicios concordantes que, en conjunto, lleven a una convicción clara de uso no conforme o no ocupación habitual. Y previamente, requerir fehacientemente al arrendatario para que aclare el uso, evitando indefensión y generando documentación útil.

Prueba sobre el destino real de la vivienda

La prueba de que un inquilino reside en la casa alquilada como su vivienda habitual puede basarse en un conjunto de indicios. Por que los consumos de suministros (electricidad, agua, gas) acrediten uso nulo o meramente residual durante un periodo prolongado, comparados con estándares razonables. Por ausencia de empadronamiento del arrendatario en la vivienda arrendada y empadronamiento en otra vivienda de forma estable; certificados de padrón. Con prueba testifical de vecinos o del portero sobre falta de ocupación habitual o uso distinto (tránsito, horarios, ausencia prolongada de enseres). Por informes periciales que constaten ausencia de mobiliario o enseres propios de vivienda habitual. Por cuestiones sobre la correspondencia, notificaciones o evidencias de que el domicilio efectivo del arrendatario es otro, lo que no es sencillo debe siempre respetar la normativa de protección de datos y sin intromisiones ilegítimas. También cabría una prueba sobre uso de la casa por terceros o cesión inconsentida.