Un cargo de agua desproporcionado en casa alquilada
En ciertos alquileres de vivienda, algunos recibos de suministros como el agua pueden estar a nombre de la propietaria, aunque su pago corresponda al inquilino. Son cantidades asimiladas al pago de la renta, a efectos de la obligación del inquilino, y su impago puede dar lugar a una demanda de desahucio.
Desahucio por impago de tasa de basuras.
Comentamos un caso reciente. En un alquiler de renta antigua la inquilina pagaba una renta mensual de unos 270 euros, a los que se añadían gastos de la comunidad y una repercusión por obras. También se pagaba el agua, una vez que la sociedad arrendadora comunicaba a la inquilina el importe del recibo.
Ocurrió que en mayo de 2021 el recibo del agua ascendió a 562 euros y la inquilina devolvió el recibo conjunto de la arrendadora para ese mes. Hubo un intercambio de burofax en el que la arrendadora exigía el pago amenazando con el desahucio, y la inquilina solicitaba el desglose la factura del agua ante el consumo desproporcionado que implicaba. La inquilina solicitó el número de cuenta de la arrendadora para ingresar la renta, pero no obtuvo respuesta.
Tampoco aceptaron el pago en las oficinas de la arrendadora, a pesar de haberle propuesto esa solución en uno de los burofaxes. La inquilina terminó consignando judicialmente los pagos.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Cargar el IBI y la comunidad al inquilino.
Mala fe de un arrendador por no facilitar el cobro de la renta
La sociedad arrendadora demandó a la inquilina por impago, pidiendo la resolución y el desahucio, lo que dio pie a un largo procedimiento judicial que termina con la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2024.
El Supremo revoca la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, confirma la de primera instancia y desestima la demanda de desahucio.
La arrendadora había aprovechado un registro de consumo de agua desorbitado (unas 20 veces superior al ordinario) para provocar una situación de incumplimiento por la inquilina, lo que se considera contrario a la buena fe.
La inquilina había manifestado su intención de pagar las rentas, y por eso solicitó reiteradamente el número de cuenta de la arrendadora donde ingresarlas. Respecto de la factura del agua, pedía conocer el desglose, dado el desproporcionado importe que se le pretendía cargar.
Los jueces consideran que en este caso era una exigencia de la buena fe que debe presidir los contratos el hecho de que la arrendadora obtuviera y facilitase a la inquilina mayor información sobre esa factura del agua, y no imponerla sin una merecida explicación que se le había solicitado.
Buena fe: más allá de lo estrictamente firmado
El principio de buena fe en los contratos supone que -más allá de la mera literalidad de lo escrito- “deben estimarse comprendidas en las estipulaciones contractuales aquellas obligaciones que constituyen su lógico y necesario cumplimiento”.
Dice el Artículo 1258 del Código civil:
“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.
Este principio de la buena no es una construcción subjetiva, ni puede servir a cada uno a interpretarlo o aplicarlo a su caso concreto como mejor le convenga. Tiene un sentido objetivo, pero su aplicación al caso depende finalmente de los jueces.
En este caso, donde el recibo del agua llega a la arrendadora, pero lo debe pagar la inquilina, el Supremo considera una obligación de la arrendadora el averiguar las razones del importe de tan desproporcionado recibo de agua y comunicárselas a la inquilina. Sin limitarse a imponer el pago amparándose en la literalidad de los pactado. Era su obligación prestar colaboración a la inquilina para conocer las razones del elevado importe del recibo del agua.
El Tribunal recuerda que “a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago”, deben ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y aquí hubo una actuación de la arrendadora que no permitió el cumplimiento de la obligación d ela inquilina de pagar la renta y las cantidades asimiladas.
Por lo tanto, la demanda de desahucio queda desestimada.
