Cargar el IBI y la comunidad al inquilino
En los alquileres de vivienda la regla por defecto es que tanto el IBI como los gastos de comunidad los pague el arrendador, salvo que se expresamente se pacte lo contrario.
El artículo 20 de la LAU dice que para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
No es suficiente el pacto escrito por el que se obliga al pago de esos gastos si no consta además su importe.
Esa previsión legal tiene como finalidad que el inquilino conozca al tiempo de contratar la carga económica que le supone el contrato de arrendamiento en la que se incluyen esos gastos de comunidad, así como controlar los eventuales incrementos posteriores de esos gastos (ver más abajo).
Consecuencias de una cláusula incompleta
Si la cláusula del contrato no observa esa doble exigencia legal, conlleva como consecuencia la nulidad de la cláusula, teniéndose por no puesta. Hay que tenerlo en cuenta si el arrendador pretende imponer estos gastos al inquilino.
¿Y si el inquilino lo pagó pensando que sí estaba obligado? Varias sentencias han considerado nula la cláusula y han exigido la devolución al inquilino de esos gastos de comunidad. Por ejemplo, la SAP de León de 18 de febrero de 2025 condenó al arrendador a devolver 3.573 euros al inquilino, en concepto de cuotas de comunidad que no estaba obligado a pagar por defecto de la cláusula.
El hecho de que el arrendatario hubiera venido pagando a lo largo de la vigencia del contrato los gastos de comunidad, creyendo que el pacto contractual era válido y le obligaba al pago, no puede considerarse como un acto propio que le vincule. El único límite a la devolución de esos pagos indebidos es la prescripción: solo se pueden recuperar las cuotas de los últimos 5 años.
El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración: esta reclamará cada año el IBI al propietario, pero este tendrá derecho a reclamar su importe al inquilino si así se ha pactado expresamente y por escrito en el contrato.
En alquiler de VPO, hay que atender a la normativa autonómica aplicable. El Supremo validó la imposición en el contrato del gasto de comunidad a los inquilinos de la EMVS sin que se precisara el importe de esos gastos en el propio contrato, porque la normativa específica madrileña para alquiler de VPO no contiene la misma exigencia que la LAU de tener que incluir el importe de los gastos en la cláusula.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda.
Límites a las subidas anuales de esos gastos
La LAU también prevé que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar como gastos de comunidad sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18. Es decir, que en todo caso no podrá incrementarse más allá del doble del incremento del IPC.
