¿Es válido un alquiler de vivienda indefinido?
Es muy importante que el contrato de alquiler recoja claramente lo que se quiere decir, en particular sobre la duración o los gastos. Hay reglas legales que están por encima de los pactos pero los jueces pueden interpretarlas en un sentido u otro.
Veamos este caso donde se pactó un alquiler de duración indefinida y luego cambió el arrendador y quiso terminar el alquiler entendiendo que la cláusula pactada era nula. No le dieron la razón.
Según el Código civil, el contrato de arrendamiento es por su esencia un contrato sometido a un plazo cierto. Lo contrario supondría una carga perenne sobre la propiedad, algo que necesita de otra cobertura jurídica asimilada a un derecho real (como un usufructo). El Código civil también dice que el cumplimiento de un contrato no puede dejarse a la sola voluntad (al arbitrio) de una de las partes.
Por motivos de política legislativa, durante décadas (entre 1920 y 1985) existió en España la prórroga forzosa de los alquileres de vivienda amparada por la Ley, hasta que en 1985 se hizo voluntaria (si se pactaba expresamente) y en 1994 se eliminó. Desde entonces, la Ley de Arrendamientos Urbanos ha establecido que la duración de los contratos es libre, fijando una duración mínima que ha ido cambiando con el tiempo. Pero entendiendo ya los jueces que el alquiler no podía ser indefinido por voluntad de las partes.
Vea Cuánto dura un alquiler de vivienda.
Un alquiler se puede ir prorrogando indefinidamente por reconducción tácita, siempre que ninguna de las partes pida su terminación. El problema es cuando la duración depende solo de una parte de modo indefinido.
Sin embargo, el Tribunal Supremo ha validado en sentencia de 7 de octubre de 2025 un alquiler de vivienda indefinido suscrito en el año 2000. Veamos el motivo.
Ejemplo de cláusula nula de duración de alquiler.
El caso de un alquiler de vivienda indefinido del año 2000
La propietaria era una caja de ahorros. La duración inicial acordada fue de 8 años pero las partes firmaron un anexo justo después en el que -atendiendo al mal estado del inmueble y a la necesidad de realizar obras en él, que acometería el inquilino- se reconocía a este inquilino el derecho a renovar año a año el alquiler de la vivienda de manera indefinida, como condición obligatoria para la arrendadora y optativa para el arrendatario.
Años más tarde, la casa pasó a ser propiedad de una sociedad, quien solicitó el desahucio del inquilino por considerar terminado el plazo del contrato. Esta sociedad ahora arrendadora sostuvo que el anexo que preveía la renovación indefinida era nulo al ir en contra de la regulación de la LAU sobre la duración del alquiler.
El Supremo validó en sentencia de 9/9/2009 la duración indefinida (un año prorrogable sin limitación temporal) de un alquiler de locales realizado por una arrendadora persona jurídica, fijando el término en el plazo de 30 años por analogía con lo previsto para el usufructo. Dijo que la duración debía ser al menos determinable. El problema es cuando las partes han previsto que el alquiler pueda durar siempre por la sola voluntad del inquilino. Esto es lo que es contrario a la esencia del contrato de alquiler. Ante eso, el tribunal tiene que establecer la duración integrando esa cláusula en el conjunto del contrato para evitar efectos indeseables, atendiendo a la buena fe y considerando las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones que haya realizado y a las que estuviera autorizado para arreglar los locales.
Ahora se plantea el caso en un alquiler de vivienda con uso parcial de despacho.
No hay nulidad, se considera un plazo de 30 años
Los jueces reconocen que estos pactos son excepcionales desde la LAU de 1994, pero que esta ley reconoce la libertad de pacto en lo que no contradiga determinadas reglas y no perjudique al inquilino. En el caso juzgado, lo libremente pactado es claro y contiene una justificación: la prórroga del alquiler es potestativa para el inquilino y obligatoria para la arrendadora por la inversión que necesita la casa para ser habitable, que acomete el inquilino.
Es posible la existencia de pactos de duración superior a la “mínima” lega (5 años más 3). Ante una cláusula de duración indefinida a elección del inquilino, no cabe aplicar una nulidad automática. Los jueces deben “integrar” el contrato para hacer compatible la voluntad de las partes con la prohibición de las cesiones de uso perpetuas. Y eso se hace -como hizo la sentencia de 2009- aplicando por analogía las reglas del usufruto: se entiende que la duración no podrá exceder de 30 años.
Por lo tanto, el Supremo rechaza el recurso de la arrendadora y desestima la demanda de desahucio por expiración del plazo del alquiler.
- La sentencia tiene un voto particular contrario de un magistrado que entiende que este pacto de duración indefinida no es compatible con el carácter temporal de todo alquiler. No todo pacto que beneficie al inquilino es válido. La sentencia de 2009 se refería a alquiler de locales donde el margen dejado a los pactos es mayor que en los de vivienda. El hecho de tener que invertir dinero en la casa por parte del inquilino podría dar derecho a pactos compensatorios de reducción de rentas, pero no a una duración indefinida que las leyes no permiten. Además, de aplicar por analogía el régimen del usufructo la duración reconocida debería ser por vida del inquilino y no los 30 años fijados.
