Pactos sobre duración del contrato de alquiler de vivienda
Los alquileres de vivienda gozan de una protección legal para el inquilino en cuanto a su duración. Esta duración protegida es en la actualidad de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), más tres de prórroga posible.
Las partes pueden pactar la duración del contrato que deseen, pero el inquilino tiene en todo caso derecho a que el arrendamiento alcance los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). En la práctica es muy frecuente que se acuerde una duración de un año, contando con que el inquilino lo prorrogará si lo desea. El arrendador solo podrá evitar las prórrogas en casos contados de necesidad de la vivienda para sí o para sus parientes más próximos.
Algunas cláusulas del contrato pueden ser nulas
Este derecho a la prórroga, junto con otras disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que favorecen al inquilino, no se puede eliminar en el contrato.
La LAU (artículo 6) dice que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (el 2º), salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice..."
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Valencia el 30 de junio de 2020, el contrato de alquiler incluía una cláusula que establecía que "la duración de este contrato libremente estipulada por las partes contratantes es de un año, sin que se aplicable el régimen de prórroga forzosa conforme la (LAU)…”. Los jueces recuerdan que esta cláusula es nula. El inquilino tiene derecho a la prórroga anual hasta los cinco años, y llegado este momento, si el arrendador quiere dar por terminado el alquiler, debía haberlo comunicado así al inquilino con un mes de antelación. No lo hizo, por lo que el contrato se prorrogó por plazos anuales hasta un máximo de otros tres años (a voluntad del inquilino). El arrendador -que había visto estimada su demanda de resolución del contrato en primera instancia- fue finalmente condenado a pagar las costas.
Por tanto, antes de firmar un contrato conviene revisar que sus disposiciones se atienen a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda.
El preaviso es ahora de cuatro meses
En la actualidad, tras el cambio legal vigente desde el 6 de marzo de 2019,
Pactos sobre duración del contrato de alquiler de vivienda
Los alquileres de vivienda gozan de una protección legal para el inquilino en cuanto a su duración. Esta duración protegida es en la actualidad de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), más tres de prórroga posible.
Las partes pueden pactar la duración del contrato que deseen, pero el inquilino tiene en todo caso derecho a que el arrendamiento alcance los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). En la práctica es muy frecuente que se acuerde una duración de un año, contando con que el inquilino lo prorrogará si lo desea. El arrendador solo podrá evitar las prórrogas en casos contados de necesidad de la vivienda para sí o para sus parientes más próximos.
Algunas cláusulas del contrato pueden ser nulas
Este derecho a la prórroga, junto con otras disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que favorecen al inquilino, no se puede eliminar en el contrato.
La LAU (artículo 6) dice que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (el 2º), salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice..."
En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Valencia el 30 de junio de 2020, el contrato de alquiler incluía una cláusula que establecía que "la duración de este contrato libremente estipulada por las partes contratantes es de un año, sin que se aplicable el régimen de prórroga forzosa conforme la (LAU)…”. Los jueces recuerdan que esta cláusula es nula. El inquilino tiene derecho a la prórroga anual hasta los cinco años, y llegado este momento, si el arrendador quiere dar por terminado el alquiler, debía haberlo comunicado así al inquilino con un mes de antelación. No lo hizo, por lo que el contrato se prorrogó por plazos anuales hasta un máximo de otros tres años (a voluntad del inquilino). El arrendador -que había visto estimada su demanda de resolución del contrato en primera instancia- fue finalmente condenado a pagar las costas.
Por tanto, antes de firmar un contrato conviene revisar que sus disposiciones se atienen a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda.
El preaviso es ahora de cuatro meses
En la actualidad, tras el cambio legal vigente desde el 6 de marzo de 2019, el plazo con el que el arrendador debe comunicar al inquilino que no quiere continuar con el contrato tras el transcurso de los cinco primeros años (o siete años si el arrendador fuese persona jurídica), es de cuatro meses. Si es el inquilino quien desea abandonar la vivienda al término de los cinco (o siete) primeros años, debe comunicarlo así al arrendador con dos meses de antelación.
Posibilidad de desistimiento del inquilino
La LAU también prevé la posibilidad para el inquilino de desistir de un contrato de vivienda una vez pasados seis meses. Se debe preavisar con un mínimo de treinta días. Para esos casos de desistimiento anticipado, permite que el contrato prevea una indemnización en favor del arrendador, pero esta indemnización no puede superar el límite legal: un mes de renta por año que quede por cumplir.
Se ven aún algunos contratos de alquiler de vivienda que imponen al inquilino periodos de permanencia superiores a esos seis meses (típicamente un año). Esas cláusula son nulas, al igual que las que prevean indemnizaciones por desistimiento superiores al límite legal. Así lo ha recordado, por ejemplo la Audiencia Provincial de Málaga en una sentencia de 21 de mayo de 2020.
