Cláusula de duración de alquiler nula

Pactos sobre duración del contrato de alquiler de vivienda

Los alquileres de vivienda gozan de una protección legal para el inquilino en cuanto a su duración. Esta duración protegida es en la actualidad de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), más tres de prórroga posible.

Las partes pueden pactar la duración del contrato que deseen, pero el inquilino tiene en todo caso derecho a que el arrendamiento alcance los cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). En la práctica es muy frecuente que se acuerde una duración de un año, contando con que el inquilino lo prorrogará si lo desea. El arrendador solo podrá evitar las prórrogas en casos contados de necesidad de la vivienda para sí o para sus parientes más próximos.

Algunas cláusulas del contrato pueden ser nulas

Este derecho a la prórroga, junto con otras disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que favorecen al inquilino, no se puede eliminar en el contrato.

La LAU (artículo 6) dice que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título (el 2º), salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice..."

En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Valencia el 30 de junio de 2020, el contrato de alquiler incluía una cláusula que establecía que "la duración de este contrato libremente estipulada por las partes contratantes es de un año, sin que se aplicable el régimen de prórroga forzosa conforme la (LAU)…”. Los jueces recuerdan que esta cláusula es nula. El inquilino tiene derecho a la prórroga anual hasta los cinco años, y llegado este momento, si el arrendador quiere dar por terminado el alquiler, debía haberlo comunicado así al inquilino con un mes de antelación. No lo hizo, por lo que el contrato se prorrogó por plazos anuales hasta un máximo de otros tres años (a voluntad del inquilino). El arrendador -que había visto estimada su demanda de resolución del contrato en primera instancia- fue finalmente condenado a pagar las costas.

Por tanto, antes de firmar un contrato conviene revisar que sus disposiciones se atienen a las normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Vea un modelo de contrato de alquiler de vivienda.

El preaviso es ahora de cuatro meses

En la actualidad, tras el cambio legal vigente desde el 6 de marzo de 2019,