¿Cuánto dura un alquiler de vivienda?

Cuánto dura un alquiler de vivienda

Los contratos de alquiler de inmuebles en España están sometidos a distintas reglas legales según sea el bien que se alquila (una vivienda, un local, una oficina, una finca rústica, una industria, etc.) y según la finalidad del alquiler (como residencia permanente, como estancia temporal, etc.).

En principio la duración de los alquileres es la que pacten libremente las partes. Pero en los alquileres de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino para que pueda gozar de una estabilidad mínima. Por eso se le permite que, si la duración pactada es inferior a cinco años, pueda prorrogar el contrato año a año a su libre decisión, hasta que se cumplan cinco años desde el inicio del alquiler. Si el arrendador es una persona jurídica (una empresa), el plazo es de 7 años en lugar de 5.

Es decir, un inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años (7 si el “casero” es una persona jurídica), con independencia de que el contrato firmado lo fuera por un año de duración.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda.

Además, en el caso no muy frecuente de que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, la Ley dice que esos arrendamientos se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario.

Prórroga forzosa de alquileres en 2023

La prórroga posterior de tres años

Alcanzado el plazo de 5 años (o de 7 en su caso), ambas partes pueden decidir dar por terminado el contrato, siempre que avisen a la otra parte con un plazo determinado, que es de dos meses para el inquilino y de cuatro meses para el casero. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar, se abre otro nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el contrato año a año hasta los 3 años.

Mientras estemos en el periodo inicial de cinco años (o 7) o en el posterior de prórroga de 3, solo se podrá obligar al inquilino a dejar la casa alquilada en algunas situaciones excepcionales, como la necesidad de utilizar la vivienda por el arrendador o sus familiares cercanos.

Terminar el alquiler antes del plazo.

Al término de ese plazo de 3 años añadidos, si el inquilino permanece en la vivienda alquilada y el arrendador no dice nada en quince días desde que terminara el plazo, el alquiler continúa en lo que se llama una reconducción tácita. Se va renovando por periodos iguales a aquel en el que se fijó la renta en el contrato inicial: la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual, y será mensual si la renta se estableció de forma mensual. Llegados a este punto, para mayor seguridad de todos lo mejor será concertar un nuevo contrato entre las partes, con las condiciones que consideren oportunas.

Cláusula de duración del alquiler nula.

La importancia de la fecha del contrato de alquiler

Esta protección legal de la duración del alquiler de vivienda ha ido cambiando (y mucho) con el tiempo. A cada contrato se le aplica la ley que estaba vigente en su momento. Por eso conviene conocer las reglas aplicables a cada caso. Hablamos de contratos “modernos”, los concertados a partir del año 1995, que son la inmensa mayoría de los alquileres existentes.

Aunque no los únicos. Recordemos que quedan aún alquileres de “renta antigua”, que son los pactados antes del 9 de mayo de 1985 y que otorgan al inquilino el derecho a una prórroga forzosa en la que pueden subrogarse algunos familiares bajo condiciones. Desde el 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994, la duración de los alquileres se liberalizó y dependía en exclusiva de lo que las partes hubieran pactado (algunos contratos siguieron incluyendo la prórroga forzosa por inercia).

A partir de 1995 la regulación de la duración mínima obligatoria para el arrendador queda así:

Con motivo de la pandemia, estuvo vigente una Prórroga extraordinaria de alquileres por el covid.

Qué se entiende por arrendamiento de vivienda

Recordemos que estos plazos se aplican a los alquileres que tienen la consideración legal de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La clave es la finalidad con que se hace el alquiler. Lo que se protege con una duración mínima (y con otras medidas legales que ahora no hacen al caso, como los gastos imponibles al inquilino o el límite de actualización anual de la renta) es el alquiler que tiene por finalidad proporcionar al inquilino la vivienda en la que reside de modo permanente (incluyendo los elementos que se hayan alquilado conjuntamente con la vivienda, como un trastero o una plaza de garaje).

No se aplica por tanto a un alquiler de vivienda destinada a pasar las vacaciones, o a pasar los meses que dura un curso académico o un desplazamiento temporal de un trabajador a otra localidad, o a despacho de un profesional, por ejemplo. Tampoco se aplica a un alquiler por separado de una plaza de garaje o trastero.

Modelo de contrato de alquiler de temporada.

Cláusula penal por desistimiento en alquiler de local.

Atención: no importa lo que diga el título del contrato que se haya firmado sino la realidad del fin perseguido por el arrendamiento en cuestión. "Los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", reitera la jurisprudencia.

Decimos esto porque hay caseros que piensan que firmando contratos de alquiler de 11 meses de duración escapan a las reglas legales de duración mínima. Y no es así: dependerá siempre de la finalidad del alquiler. Si esa casa alquilada supone la vivienda permanente del inquilino, el alquiler tendrá consideración de alquiler de vivienda, con toda la protección legal.

Alquilar por habitaciones.

Consejo para el arrendador: si firma un contrato de temporada, deje claro en el contrato la finalidad de ese alquiler, que responde a la necesidad de alojamiento durante el curso académico, o durante un desplazamiento temporal por el motivo que sea, sin que la vivienda suponga la residencia permanente del inquilino.

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