Cuánto dura un alquiler de vivienda, consejos de OCU

En OCU recibimos miles de consultas y reclamaciones sobre alquileres cada año y una pregunta muy frecuente hace referencia a la duración de los contratos de alquiler de viviendas: interesa a los propietarios y a los inquilinos, para conocer sus derechos respectivos y saber cómo proceder para aplicar la ley. Aquí lo vamos a explicar de una manera clara y completa. Con referencia a algunos modelos de escritos que pueden resultar muy útiles.

Los contratos de alquiler de inmuebles en España están sometidos a distintas reglas legales según sea el bien que se alquila (una vivienda, un local, una oficina, una finca rústica, una industria, etc.), según la finalidad del alquiler (como residencia permanente, como estancia temporal, etc.) y según la fecha del contrato.

En principio la duración de los alquileres es la que pacten libremente las partes. Pero en los alquileres de vivienda la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege al inquilino para que pueda gozar de una estabilidad mínima. Por eso se le permite que, si la duración pactada es inferior a cinco años, pueda prorrogar el contrato año a año a su libre decisión, hasta que se cumplan cinco años desde el inicio del alquiler. Si el arrendador es una persona jurídica (una empresa), el plazo es de 7 años en lugar de 5.

Es decir, un inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada un mínimo de 5 años (son 7 si el “casero” es una persona jurídica), con independencia de que el contrato firmado lo fuera por un año de duración, que es el caso más frecuente. La renovación anual es potestativa para el inquilino y obligatoria para el arrendador.

Modelo de contrato de alquiler de vivienda.

Además, en el caso no muy frecuente de que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, la Ley dice que esos arrendamientos se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario. Por definición, un alquiler nunca puede ser de duración indefinida.

La nueva Ley de Vivienda aportó algunas novedades sobre la duración del contrato para alquileres firmados desde el 26 de mayo de 2023, como vamos a explicar aquí.

La prórroga posterior de tres años

Alcanzado el plazo de 5 años (o de 7 en su caso), ambas partes pueden decidir dar por terminado el contrato, siempre que avisen a la otra parte con un plazo determinado, que es de dos meses para el inquilino y de cuatro meses para el casero. Si nadie comunica a la otra parte la intención de terminar, se abre otro nuevo periodo en el que el inquilino puede renovar libremente el contrato año a año hasta los 3 años. Manteniendo las mismas condiciones pactadas, con la actualización anual de la renta que prevea el contrato y que siempre está limitada bien por el IPC (en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023), o bien al IRAV para contratos posteriores.

Modelo de preaviso de terminación del alquiler por cumplimiento de los 5 años.

Mientras estemos en el periodo inicial de cinco años (o 7) o en el posterior de prórroga de 3, solo se podrá obligar al inquilino a dejar la casa alquilada en algunas situaciones excepcionales, como la necesidad de utilizar la vivienda por el arrendador o sus familiares cercanos.

Terminar el alquiler antes del plazo.

Al término de ese plazo de 3 años añadidos, si el inquilino permanece en la vivienda alquilada y el arrendador no dice nada en quince días desde que terminara el plazo, el alquiler continúa en lo que se llama una reconducción tácita. Se va renovando por periodos iguales a aquel en el que se fijó la renta en el contrato inicial: la duración del nuevo contrato será anual si en el contrato inicial se fijó la renta de forma anual, y será mensual si la renta se estableció de forma mensual. Llegados a este punto, para mayor seguridad de todos lo mejor será concertar un nuevo contrato entre las partes, con las condiciones que consideren oportunas.

Cláusula de duración del alquiler nula.

Únete a OCU Inmobiliario, renta de verdad

Reglas especiales en zonas de mercado tensionado

La Ley de Vivienda vigente desde el 26 de mayo de 2023 ha introducido ciertos cambios en la duración del alquiler.

En los alquileres de vivienda habitual firmados desde el 26 de mayo de 2023 en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, y dentro del periodo de vigencia de esta zona finalice el periodo de prórroga obligatoria inicial de hasta 5 o 7 años, o el periodo de prórroga tácita posterior de hasta 3 años, si el inquilino lo solicita, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan, y salvo el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones legales, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Además, si firma el contrato por una duración de 10 años o más, podrá subir la renta un 10% respecto de la del contrato anterior.

Prórroga de un año para grandes tenedores

Siempre para contratos de vivienda firmados desde el 26 de marzo de 2023, en zonas no declaradas de mercado tensionado la nueva prórroga obligatoria afecta a grandes tenedores y es por un año. Una vez transcurridos los 5 años (o los 7 si el arrendador es persona jurídica), el inquilino tendrá derecho a pedir un año más si acredita estar en una situación de vulnerabilidad social y económica.

Para eso deberá aportar un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico. En ese caso la prórroga deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición legal (propietario de 10 inmuebles o de 5 en una zona de mercado tensionado, si así lo precisa la comunidad autónoma al definir las zonas), salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

La importancia de la fecha del contrato de alquiler

Esta protección legal de la duración del alquiler de vivienda ha ido cambiando con el tiempo. A cada contrato se le aplica la ley que estaba vigente en su momento. Por eso conviene conocer las reglas aplicables a cada caso. Hablamos de contratos “modernos”, los concertados a partir del año 1995, que son la inmensa mayoría de los alquileres existentes.

Aunque no los únicos. Recordemos que quedan aún alquileres de “renta antigua”, que son los pactados antes del 9 de mayo de 1985 y que otorgan al inquilino el derecho a una prórroga forzosa en la que pueden subrogarse algunos familiares bajo condiciones. Desde el 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994, la duración de los alquileres se liberalizó y dependía en exclusiva de lo que las partes hubieran pactado (algunos contratos siguieron incluyendo la prórroga forzosa por inercia).

A partir de 1995 la regulación de la duración mínima obligatoria para el arrendador queda así:

Desde el 26/5/2023, en zonas de mercado tensionado el inquilino tendrá derecho a exigir una prórroga de 3 años tras los cinco primeros o tras los tres de prórroga legal. Y existe la posibilidad de subir la renta un 10% en nuevos contratos si firma un plazo de al menos 10 años de duración. 

Con motivo de la pandemia, estuvo vigente una Prórroga extraordinaria de alquileres por el covid.

Qué se entiende por arrendamiento de vivienda

Recordemos que estos plazos se aplican a los alquileres que tienen la consideración legal de vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) considera arrendamiento de vivienda el que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La clave es la finalidad con que se hace el alquiler. Lo que se protege con una duración mínima (y con otras medidas legales que ahora no hacen al caso, como los gastos imponibles al inquilino o el límite de actualización anual de la renta) es el alquiler que tiene por finalidad proporcionar al inquilino la vivienda en la que reside de modo permanente (incluyendo los elementos que se hayan alquilado conjuntamente con la vivienda, como un trastero o una plaza de garaje).

No se aplica por tanto a un alquiler de vivienda destinada a pasar las vacaciones, o a pasar los meses que dura un curso académico o un desplazamiento temporal de un trabajador a otra localidad, o a despacho de un profesional, por ejemplo. Tampoco se aplica a un alquiler por separado de una plaza de garaje o trastero.

Modelo de contrato de alquiler de temporada.

Cláusula penal por desistimiento en alquiler de local.

Atención: no importa lo que diga el título del contrato que se haya firmado sino la realidad del fin perseguido por el arrendamiento en cuestión. "Los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", reitera la jurisprudencia.

Decimos esto porque hay caseros que piensan que firmando contratos de alquiler de 11 meses de duración escapan a las reglas legales de duración mínima. Y no es así: dependerá siempre de la finalidad del alquiler. Si esa casa alquilada supone la vivienda permanente del inquilino, el alquiler tendrá consideración de alquiler de vivienda, con toda la protección legal.

Alquilar por habitaciones.

Consejo para el arrendador: si firma un contrato de temporada, deje claro en el contrato la finalidad de ese alquiler, que responde a la necesidad de alojamiento durante el curso académico, o durante un desplazamiento temporal por el motivo que sea, sin que la vivienda suponga la residencia permanente del inquilino.

Si su temor es a no cobrar las rentas, mire la posibilidad de contratar un buen seguro de impago de rentas de alquiler, con condiciones ventajosas para los socios de OCU.

Preguntas frecuentes (FAQ)

• ¿Puedo firmar un contrato de alquiler de solo 11 meses?

  Sí, pero si el uso real que hace el inquilino es como residencia habitual, se aplicará la duración mínima legal de hasta 5 años establecida por la LAU. Los alquileres de temporada deben incluir su duración expresa, el motivo que la justifica y, en caso de comercializarse a través de plataformas online, la vivienda o habitación debe ser objeto de registro por el arrendador, vea cómo hacerlo.

• ¿Qué ocurre si el casero no avisa al terminar el contrato?

  El alquiler se prorroga automáticamente hasta tres años más, y después puede continuar por reconducción tácita. Es muy importante estar pendiente del preaviso.

• ¿Quién puede solicitar la prórroga extraordinaria en zonas tensionadas?

El inquilino, siempre que el contrato haya vencido y solicite la prórroga durante la vigencia de la zona declarada.