¿Interesa alquilar por habitaciones?

El temor de los arrendadores al alquiler de vivienda

El supuesto es el siguiente: usted posee una vivienda grande en un barrio céntrico de la ciudad y se plantea ponerla en alquiler. Pero teme que ante un impago su inquilino pueda declararse vulnerable y se aplique la suspensión de desahucios actualmente vigente, y que usted tenga que padecer varios meses sin cobrar la renta, sin poder recuperar la vivienda y quizá haciéndose cargo de gastos de suministros que se suman a los de comunidad, IBI, seguros, etc. Hemos criticado que se imponga al propietario particular una carga social que corresponde a los poderes públicos, pero la situación actual es esa y no son pocos los que la padecen (ver OFC 103).

El riesgo de alquilar vivienda en España.

Muchos arrendadores se retraen de alquilar sus viviendas o buscan otros tipos de alquileres que les den la impresión de volver a tener el control sobre sus propiedades, respetando los derechos de todos. Algunos portales inmobiliarios ya han advertido del descenso del número de viviendas ofertadas en alquiler, lo que genera una tensión ante la pujante demanda y provoca subidas de precios.

Una alternativa es el alquiler de habitaciones. No se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino por el Código civil, ya que no entran en la definición de vivienda que recoge la LAU. Por lo tanto, no se aplica la duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), ni las reglas sobre actualización de rentas o reparto de gastos, entre otras. No solo hablamos de alquiler a estudiantes sino a otras personas -cada vez más numerosas- interesadas en alquilar habitaciones.

Le vamos a mostrar una tabla con las estimaciones de ingresos por alquiler de vivienda comparada con el alquiler de habitaciones para barrios céntricos de grandes ciudades. Hemos tenido en cuenta el riesgo y la fiscalidad de cada caso. Véala más abajo.

Diferencias entre alquiler de vivienda, de habitaciones y alquiler turístico.

Los ingresos del alquiler por habitaciones

Nos fijamos en pisos céntricos grandes de unas cuatro habitaciones. Suponemos que usted ya es propietario del piso, porque lo compró o lo heredó en su día, y se plantea ponerlo en alquiler. La renta mensual que se obtiene por el alquiler del piso entero no coincide con la que podemos percibir con la suma del alquiler de las habitaciones por separado. En unos casos es superior y en otros, inferior. También cambia nuestra percepción de riesgo. Al alquilar por habitaciones hay una cierta “diversificación” del riesgo y es menor el peligro de que un inquilino deje de pagar y al mismo tiempo se niegue a abandonar la casa. En caso de impago el inquilino abandonará la habitación y podremos buscar un sustituto, lo que suele ser más rápido y económico que remplazar a quien alquila toda la vivienda, porque esto conlleva pequeñas reparaciones, pintura, etc.

Por ese motivo, a la hora de estimar los ingresos netos de alquiler, en el caso de la vivienda nosotros aplicamos un coeficiente de 0,7 a los ingresos resultantes de multiplicar la renta mensual por 12. En el caso de las habitaciones, para nuestros cálculos tomaremos también 12 meses de alquiler y aplicamos el coeficiente 0,8.

Beneficios en la fiscalidad del alquiler de vivienda

Otra diferencia entre ambos tipos de alquiler es el beneficio fiscal previsto para los alquileres de vivienda. En el IRPF existe una reducción del 60% de los rendimientos netos para los arrendamientos de vivienda. Hacienda siempre ha sostenido que esa reducción era para alquileres de vivienda permanente en el sentido de la LAU (los que tienen derecho a permanecer 5 años), lo que excluye el alquiler por habitaciones. Pero cada vez hay más Tribunales Superiores de Justicia que aplican la reducción a alquileres temporales -por un año, para el curso académico o periodos de trabajo-, al considerar que durante esos periodos el inmueble constituye la vivienda del ocupante, sin que la Ley del IRPF exija que se trate de una vivienda permanente del inquilino. Téngalo en cuenta, aunque para nuestros cálculos aquí solo aplicaremos la reducción fiscal al alquiler de vivienda entera.

 Esta reducción en IRPF puede sufrir cambios cuando se apruebe la anunciada Ley de Vivienda, en tramitación desde hace más de un año.

Contrato de alquiler de habitación

Es clave dejar claro en el contrato todas las condiciones del alquiler: la habitación concreta y mobiliario o dependencias a que tiene derecho de uso exclusivo el inquilino (con o sin baño) y la parte de zonas comunes que comparte con otros (cocina, salón, terraza, aseo). También la duración y la renta, precisando los elementos que incluya su pago (como electricidad, wifi, agua, calefacción, etc.). Si los gastos se cobran aparte hay que precisar cómo se cuantificarán: con contadores, a tanto alzado, prorrateando el gasto total entre habitantes, etc.

Si la persona va a tener allí su residencia conviene decirlo en el contrato de cara a la justificación ante Hacienda de la aplicación de la reducción. Es conveniente incluir en los contratos la prohibición del subarriendo.

Modelo de contrato de alquiler de habitación.

Estudio de mercado de precios de alquiler por habitaciones

Hemos comparado el alquiler de pisos en modalidad completo y por habitaciones en varios barrios céntricos de cuatro ciudades: Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia. Se trata de viviendas de unas características similares: superficie en unos 120 m², 4 habitaciones, exteriores y con ascensor. La tabla muestra los ingresos brutos esperables por ambos alquileres. También le mostramos una estimación de rentabilidad para la que hemos tenido en cuenta los cálculos de gastos y de fiscalidad antes comentados. Como se trata de pisos céntricos y la mayoría tienen precios de mercado demasiado elevados, las rentabilidades esperadas son reducidas. Y eso que hemos supuesto que usted ya es propietario del piso. Si tuviera que comprarlo habría que añadir los gastos de compra al precio, con lo que la rentabilidad estimada sería aún menor.  Para aplicar la fiscalidad estimamos en ambos casos que usted tributa un 30% sobre el ingreso neto, y al alquiler de vivienda completa le aplicamos la exención del 60% de ingresos netos prevista en el IRPF.

Vemos que en los barrios estudiados de Barcelona y Madrid la rentabilidad neta de impuestos del alquiler completo supera al de habitaciones. Mientras que tanto en Sevilla como en Valencia, una de las zonas presenta mayor rentabilidad final al alquilar la casa completa y en otra es mayor la rentabilidad del alquiler por habitaciones.

Comprar para alquilar por habitaciones

Caso distinto es la compra como inversión para alquilar por habitaciones. En general esto podría interesar en zonas no céntricas bien comunicadas con alta demanda de habitaciones, donde el precio de compra es más barato mientras que la renta de la habitación no baja tanto. En barrios no céntricos no es infrecuente hacer un alquiler de vivienda completa permitiendo al arrendatario el subarriendo de habitaciones. El arrendador percibirá la renta casi con seguridad pero tenga presente que en algunos casos existe un riesgo de sobreocupación que generará desgaste en el inmueble y que puede provocar conflictos con los vecinos que le acabarán afectando.

Conclusión

La principal ventaja del alquiler por habitaciones es el menor riesgo para el arrendador. A cambio exige más dedicación porque son varios inquilinos al mismo tiempo y existe mayor rotación de inquilinos. En algunas zonas es posible ingresar más dinero alquilando por habitaciones y la rentabilidad neta suele ser algo superior, a pesar de la fiscalidad. Si un inquilino de habitación tuviera allí su residencia permanente (algo que ocurre en ocasiones) y se aplicara la reducción del 60% en IRPF como permiten algunos tribunales, la ventaja sería mayor. Pero esto puede cambiar con la futura Ley de Vivienda, actualmente en tramitación.