¿Interesa alquilar por habitaciones?

El temor de los arrendadores al alquiler de vivienda

El supuesto es el siguiente: usted posee una vivienda grande en un barrio céntrico de la ciudad y se plantea ponerla en alquiler. Pero teme que ante un impago su inquilino pueda declararse vulnerable y se aplique la suspensión de desahucios actualmente vigente, y que usted tenga que padecer varios meses (más de un año en ocasiones) sin cobrar la renta, sin poder recuperar la vivienda y quizá haciéndose cargo de gastos de suministros que se suman a los de comunidad, IBI, seguros, etc. Hemos criticado que se imponga al propietario particular una carga social que corresponde a los poderes públicos, pero la situación actual es esa y no son pocos los que la padecen (ver OFC 103).

El riesgo de alquilar vivienda en España.

Muchos arrendadores se retraen de alquilar sus viviendas o buscan otros tipos de alquileres que les den la impresión de volver a tener el control sobre sus propiedades, respetando los derechos de todos. Algunos portales inmobiliarios ya han advertido del descenso del número de viviendas ofertadas en alquiler, lo que genera una tensión ante la pujante demanda y provoca subidas de precios.

Una alternativa es el alquiler de habitaciones. No se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos sino por el Código civil, ya que no entran en la definición de vivienda que recoge la LAU. Por lo tanto, no se aplica la duración mínima de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), ni las reglas sobre actualización de rentas o reparto de gastos, entre otras. No solo hablamos de alquiler a estudiantes sino a otras personas -cada vez más numerosas- interesadas en alquilar habitaciones.

Le vamos a mostrar una tabla con las estimaciones de ingresos y rentabilidad por alquiler de vivienda comparada con el alquiler de habitaciones para barrios céntricos de grandes ciudades. Hemos tenido en cuenta el riesgo y la fiscalidad de cada caso. Véala más abajo.

Diferencias entre alquiler de vivienda, de habitaciones y alquiler turístico.

Los ingresos del alquiler por habitaciones

Nos fijamos en pisos céntricos grandes de unas cuatro habitaciones. Suponemos que usted ya es propietario del piso, porque lo compró o lo heredó en su día, y se plantea ponerlo en alquiler. La renta mensual que se obtiene por el alquiler del piso entero no coincide con la que podemos percibir con la suma del alquiler de las habitaciones por separado. En unos casos es superior y en otros, inferior. También cambia nuestra percepción de riesgo. Al alquilar por habitaciones hay una cierta “diversificación” del riesgo y es menor el peligro de que un inquilino deje de pagar y al mismo tiempo se niegue a abandonar la casa. En caso de impago el inquilino abandonará la habitación y podremos buscar un sustituto, lo que suele ser más rápido y económico que remplazar a quien alquila toda la vivienda, porque esto conlleva pequeñas reparaciones, pintura, etc.

Por ese motivo, a la hora de estimar los ingresos netos de alquiler, en el caso de la vivienda nosotros aplicamos un coeficiente de 0,7 a los ingresos resultantes de multiplicar la renta mensual por 12. En el caso de las habitaciones, para nuestros cálculos tomaremos también 12 meses de alquiler y aplicamos el coeficiente 0,8.

En el IRPF existe una reducción del 60% de los rendimientos netos para los arrendamientos de vivienda. Hacienda siempre ha sostenido que esa reducción era para alquileres de vivienda permanente en el sentido de la LAU (los que tienen derecho a permanecer 5 años), lo que excluye el alquiler por habitaciones. Pero cada vez hay más Tribunales Superiores de Justicia que aplican la reducción a alquileres temporales -por un año, para el curso académico o periodos de trabajo-, al considerar que durante esos periodos el inmueble constituye la vivienda del ocupante, sin que la Ley del IRPF exija que se trate de una vivienda permanente del inquilino.

PRECIO DEL ALQUILER DE HABITACIONES EN ZONAS CÉNTRICAS, €
Ciudad	Barrio	Renta habitación
Barcelona	La Dreta de l’Eixample	620 €