El riesgo de alquilar vivienda en España

El riesgo real al alquilar una casa

Si dispone de una vivienda que no utiliza puede hacer dos cosas: venderla (Buen momento para vender casa ahora) o ponerla en alquiler.

Si la pone en alquiler puede tener unos ingresos que además de ayudarle a mantener el inmueble y sus gastos, le proporcionen ciertas rentas. Si alquila como vivienda tendrá derecho a ventajas fiscales en su IRPF.

No hay que pensar que el alquiler deja muchos ingresos netos. El Banco de España indica que a finales de 2022 la rentabilidad bruta del alquiler de vivienda era del 3,4% anual, no superior a la de las obligaciones del Estado a 10 años. Si se le añade la revalorización de la vivienda en España con precios oficiales, la rentabilidad conjunta en 2022 fue del 8,9%. No se deje llevar por esas cifras.

Los barrios más rentables en Madrid.

Barcelona: vea los barrios más rentables.

Rentabilidad por alquiler en Sevilla.

Cuando vemos la realidad de tantos propietarios que alquilan sus viviendas se observa que hay algunos que sí obtienen buenas rentabilidades, pero muchos otros se encuentran con dificultades de diversa índole: gastos de conservación y reparaciones, aumento de las cuotas de comunidad, periodos en que la vivienda está vacía y situaciones de impago.

Obras urgentes en piso alquilado.

Veamos el caso real de una arrendadora en Madrid, caso que no ha concluido aún. No se pretende generalizar la situación pero sí mostrar la realidad que afecta a muchas personas que decidieron poner en alquiler sus viviendas, incluso tomando precauciones como la contratación de seguros de impago de renta.

Extreme la prudencia. Sin seguridad jurídica habrá menos viviendas en alquiler y los precios seguirán altos. El proyecto de Ley de Vivienda de 2023 no ayuda.

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EVOLUCIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER (en €/m2 al mes)

El calvario de una propietaria que alquila una casa

Las inquilinas comenzaron a vivir en la casa alquilada a finales de octubre de 2020. Poco después reclamaron una nevera nueva que la propietaria compró en diciembre de 2020; la anterior venía funcionando bien pero no se pudo comprobar su estado.

En febrero de 2021 dejaron de pagar algunos recibos de luz y agua. En marzo de 2021 ya no se pagó la renta … hasta ahora (julio de 2022). En total fueron cuatro meses de renta pagada de los 17 meses que vienen permaneciendo en la casa. La deuda actual asciende a más de 14.600 euros. Además, los gastos de suministros son una incógnita: se carga a la propietaria un tanto alzado porque no permiten acceder a la lectura de contadores, de modo que la factura real cuando se recupere la casa puede ser muy elevada.

Se produjeron unos desperfectos por agua en el piso, pero las inquilinas no dejaron entrar al perito a la casa para valorarlo y reparar.

Antes de firmar el contrato de alquiler, la propietaria había contratado un seguro de impago de rentas y contactó con la compañía para iniciar los trámites. Se presentó la demanda de desahucio por falta de pago en abril de 2021. Ante la oposición de las inquilinas, el juzgado fijó el juicio para finales de enero de 2022. La sentencia es de febrero de 2022, condenatoria a las inquilinas al pago de las deudas pendientes y al desalojo de la vivienda. Las inquilinas no recurren la sentencia por lo que se pide la ejecución para que se señale el día del lanzamiento. El juzgado les concedió un mes para desalojar voluntariamente la casa y fijó una fecha de lanzamiento a principios de junio de 2022.

Procedimiento para el desahucio por impago de alquiler.

Se alega situación de vulnerabilidad en el alquiler

Las inquilinas alegaron encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. Ante ello, el juzgado vuelve a suspender el lanzamiento previsto. Se hace llamamiento a los Servicios Sociales para que estudien la situación, confirmen en su caso la vulnerabilidad y encuentren una alternativa para el alojamiento de las inquilinas.

A causa del covid primero y del estallido de la inflación después, se aprobaron diversas medidas que siguen vigentes para proteger al inquilino, como la Suspensión de desahucios para hogares vulnerables y el tope a la actualización de rentas de alquiler. El problema es doble: que una medida pensada para proteger a vulnerables se esté utilizando para aprovechamiento de quienes no pagan las rentas, y sobre todo, que estas medidas se hacen con cargo al bolsillo del propietario particular lo que es manifiestamente injusto.

¿Cuánto tiempo pueden llevar estos trámites de los servicios sociales? Nadie lo sabe. Aquí ha pasado ya año y medio desde el primer impago y es imposible predecir el futuro.

Recordemos que la situación de “vulnerabilidad” no es una circunstancia muy excepcional: basta que los ingresos de las inquilinas no superen el equivalente a 3 veces el IPREM (límite ampliado por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental) y que la renta más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar, algo que en Madrid es desgraciadamente frecuente.

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Un seguro de rentas insuficiente con mala selección de riesgos

El seguro de impago de rentas que se había contratado cubrió a la arrendadora 11 meses de rentas impagadas. Una cuantía insuficiente a todas luces. La arrendadora aún se pregunta cómo accedió la aseguradora a aceptar la póliza en el caso de sus inquilinas, a la vista de los ingresos recurrentes que podían justificar.

Un análisis negligente de los riesgos no solo perjudica a la propia aseguradora sino principalmente a la asegurada, dado que el perjuicio es muy superior a la cifra que cubre la compañía. Además, una arrendadora particular no tiene medios ni experiencia ni conocimientos para comprobar la solvencia de un candidato a inquilino, pero se supone que una compañía de seguros especializada en riesgos de impago de alquiler sí tiene todos esos medios a su alcance.

Es cierto que el riesgo cero no existe, pero la actividad de la aseguradora en la contratación debería examinarse para comprobar si pudo existir negligencia que a la postre haya supuesto un daño para la asegurada.

Cuando recomendamos un buen seguro de impago de rentas no solo nos referimos a la cobertura (los 12 meses con uno de franquicia suelen ser una cobertura estándar) sino sobre todo al examen previo de la solvencia del inquilino. Cuando este examen se ha hecho de modo claramente negligente, la responsabilidad de la aseguradora podría llegar a establecerse.

Condena a seguro de impago de alquiler por cláusula nula.