Declarar en IRPF los inmuebles en alquiler en 2021

Cómo declarar los rendimientos del alquiler de inmuebles

Vamos a ver paso a paso cómo debe declarar en su IRPF por los inmuebles que tenga puestos en alquiler, con un ejemplo y con imágenes de Renta Web 2022. Es clave no olvidar gastos deducibles y declararlos bien, para pagar siempre lo justo y para evitar en lo posible las comprobaciones posteriores de Hacienda, que discute por batidoras, espejos, colchas, microondas...

Ejemplo con cifras: Mi esposa y yo alquilamos un piso el 01/02/2021 por 1.200 euros al mes. Lo compramos por 180.000 euros el 15/03/2009 y pagamos 20.000 euros de gastos entre impuestos, notario, registro, etc. Tiene un valor catastral de 70.256 euros de los que 49.178 corresponden al valor de la construcción, según el recibo del IBI de 2021. Como gastos, pagamos de intereses del préstamo 2.000 euros, 80 euros al mes de gastos de comunidad, 300 de seguro de hogar, 310 euros de IBI, 100 a la gestoría por hacer el contrato y 1.380 euros de pintura y 556 de fontanería.   

Lo primero es comprobar que el inmueble aparece en el borrador de Hacienda. Para ver sus inmuebles, seleccione dentro del apartado “Datos económicos” el apartado “Bienes inmuebles y rentas derivadas de los inmuebles a disposición de sus titulares, arrendados o cedidos a terceros, o afectos a actividades económica”. El programa abrirá la página 6 de la declaración.  Aparecerá un listado con todos los inmuebles, indicando la dirección, referencia catastral y el uso que ha asignado Hacienda con la información que tiene.

Vea todos los consejos sobre cómo declarar sus inmuebles en la campaña 2022 de IRPF.

Consejos de ahorro fiscal para el arrendador.

IMAGEN 1:

Revisar la lista de inmuebles del Borrador de Hacienda

Mire la lista para comprobarla y realice las siguientes acciones para corregir posibles errores.

• Si fuera necesario, borrar el inmueble seleccionando el botón de la “X”, por ejemplo, porque el inmueble en 2021 no fue ningún día de su propiedad, o por ser usted nudo propietario.

   

• Si el inmueble no consta en el borrador, tendrá que darlo de alta, pinchando en el botón “Alta inmueble” y deberá indicar el porcentaje de propiedad de cada propietario o de usufructo, el tipo de inmueble (urbano o rústico) y el valor de referencia catastral.

   

• Comprobar que los datos del inmueble que tiene Hacienda son correctos. Para ello, seleccioné el botón “Editar” que aparece a la izquierda del número del inmueble. Se abrirá una nueva pantalla en la que podrá modificar, para adecuarlos a la realidad, los porcentajes de participación en caso de propiedad o usufructo, la situación del inmueble respecto a la referencia catastral y la referencia catastral del inmueble si la tiene.
• Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario debe declarar la parte que corresponde a su porcentaje. Así, cada cónyuge de un matrimonio casado en gananciales declarará normalmente un 50% en el apartado “% Propiedad”, y es lo que tienen que hacer ustedes si ese fuese su régimen económico matrimonial y también si fuera el de separación de bienes si compraron el inmueble a partes iguales. Tenga en cuenta que, si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento, por lo que no tendrá que incluir ninguna referencia a ese inmueble en su declaración.

Puede advertir a Hacienda del error en los datos fiscales y en el borrador, inmediatamente después de hacer la declaración con los datos correctos. Vaya a la Sede electrónica de la AEAT pinche en Impuestos y Trámites, luego en Impuesto sobre la Renta y después en Presentar información complementaria. Le pedirán su Clave PIN y podrá rellenar un formulario en el que tendrá que indicar el número de expediente de su declaración y los motivos por los que no ha declarado según los datos fiscales. Además, podrá adjuntar documentación que pruebe que los datos que usted ha declarado son los correctos. De esta manera disminuyen las posibilidades de paralela. Lo mismo le aconsejamos hacer en el caso de que no coincidan los porcentajes de titularidad o aparezca como propietario siendo nudo propietario o viceversa.

Marcar el uso o los usos del inmueble en 2021

En el caso de que el inmueble tuviese en 2021 varios usos, por haber estado alquilado solo unos meses del año y permanecer el resto del tiempo bien como vivienda habitual o a disposición de sus titulares, deberá marcar todos los usos e introducir los datos referentes al número de días que ha tenido cada uso.

IMAGEN 2:

Además de seleccionar el uso de “Arrendamiento”, como el piso estuvo a su disposición sin estar alquilado durante el mes de enero, usted tendrá que señalar el uso “3 A disposición de sus titulares”. Después de seleccionar el botón “información adicional” del uso “3 A disposición de sus titulares” hay que indicar:

1. El valor catastral correspondiente al porcentaje de propiedad, en el caso del ejemplo 35.128 euros (70.256 x 50%).
2. Poner SI o NO, dependiendo de si el valor catastral ha sido revisado o no en el 2021 o en los diez años anteriores.
3. los días en que el inmueble estuvo a su disposición. En su caso, 31 días del mes de enero. Recuerde que por este periodo tributará como renta imputada.

Seguramente estos datos ya aparecerán en su borrador y sólo tendrá que cambiarlos si no son correctos.

IMAGEN 3:

Alquilar un inmueble en 2021 y no declararlo, no es algo aconsejable porque se arriesga a recibir una paralela. Hacienda obtiene datos de las declaraciones de los arrendatarios, no solo cuando éstos solicitan deducciones o ayudas para sus alquileres de vivienda, ahora Renta Web les pide el NIF del arrendador de su vivienda habitual. También posee datos de consumos de agua y electricidad, que usa para sus comprobaciones y examina webs que se limitan a publicitar anuncios para poner en contacto a arrendadores con posibles arrendatarios. Además, las plataformas tipo Airbnb están obligadas a comunicar a Hacienda las operaciones de alquiler turístico realizadas por los arrendadores.

Cómo se declara la amortización en IRPF por alquileres.

Declarar en Renta web el uso como arrendamiento

Para declarar los rendimientos de inmuebles alquilados, hay que indicar que su uso es de “1 Arrendamiento” y pinchar el botón “información adicional”. Se abrirá una ventana en la que tendrá que incluir todos los datos del alquiler. Lo primero será indicar si ha alquilado por un único precio junto con el inmueble principal otros inmuebles accesorios. Por ejemplo, cuando alquila una vivienda y una plaza de garaje en el mismo contrato por un precio global. Al seleccionar el botón indicado para ello, se abrirá otra ventana en la que tendrá que poner la referencia catastral y dirección de los inmuebles accesorios arrendados. Para estos inmuebles, ya no tendrá que señalar importes de ingresos ni gastos porque ya estarán incluidos en los del inmueble principal alquilado.

A continuación, tendrá que seleccionar el botón “Tipo de arrendamiento”.

Si es una vivienda en la que el inquilino va a residir de manera habitual se puede aplicar una reducción del 60% sobre el resultado de restar a los ingresos percibidos del alquiler los gastos que genere el arrendamiento. De esta forma se tributará tan solo por el 40% de los beneficios que se obtengan de ese alquiler. Elija en este caso la primera opción “Rdtos. Por arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda habitual con derecho a reducción del 60%”. Cambio legal en 2021 sobre la reducción del 60% en alquileres.

La reducción del 60% no se puede aplicar si el arrendamiento se efectúa por temporadas, curso lectivo, verano…, ni cuando se trate de un alquiler turístico, al no tener por fin proveer de residencia habitual al arrendatario. Tampoco hay reducción cuando se alquilan habitaciones a estudiantes para el curso universitario, aunque hay alguna sentencia del TSJ de Madrid (6/10/2021) que sí lo acepta. El alquiler a estudiantes y la reducción del 60% en Renta.

Por el contrario, si se alquilan habitaciones para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario entonces sí es aplicable la reducción. Alquilar el piso a una persona que trabaje por cuenta propia y utilice la vivienda como lugar de trabajo excluye también esta reducción, al igual que los alquileres destinados a despachos o sedes de empresa y, por supuesto, los locales de negocio. En estos casos, y también en los alquileres de locales o plazas de aparcamiento, deberá seleccionar la opción 2 “Otros rendimientos distintos a los anteriores”.

Otros datos que debemos proporcionar son:

• Si se trata de alquiler de vivienda con derecho a la reducción del 60%:

• la fecha del contrato. Si la fecha del contrato fuese anterior a la fecha de adquisición, cosa que ocurre cuando se hereda un inmueble alquilado, se consignará como fecha del contrato la de adquisición.
• el NIF de los arrendatarios.

   

En todos los casos, el total de días de 2021 en que estuvo alquilado el inmueble, y los días en los que ha estado el inmueble alquilado con ese contrato (este dato será trasladado por el programa a la ventana de "Amortización del inmueble").

Gastos deducibles en Renta por alquiler.

Ingresos a declarar por alquileres en 2021

A continuación, debe incluir las rentas percibidas en 2021 de la siguiente manera. En la casilla “Ingresos íntegros” debe poner la mitad de las rentas percibidas (6.600 euros) y su esposa debe incluir la misma cantidad en su declaración (Renta Web puede trasladar automáticamente los datos a la declaración de su esposa). Tenga en cuenta que debe declarar los ingresos recibidos del alquiler de forma íntegra, sin ningún tipo de reducción y sin restar ningún gasto.

En el caso de que alquilemos un inmueble al cónyuge o a un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, hay una renta mínima a declarar: es la cantidad que resulte de aplicar el 2% del valor catastral del inmueble o 1,1% en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio con el valor revisado en los últimos 10 años. Por eso Renta web pregunta en los alquileres si se trata o no de un arrendamiento entre parientes, en la casilla siguiente a las retenciones.

Si como consecuencia de la crisis sanitaria por COVID ha pactado con su inquilino reducir el precio del alquiler, deberá incluir el nuevo importe acordado y no el que ponía en el contrato. Si pactó posponer los pagos del alquiler, las mensualidades aplazadas a otro año no se incluirán en la renta de este ejercicio, pero en cambio sí se podrán deducir los gastos incurridos en 2021. Otra cosa es que el arrendador no acuerde rebajar el alquiler o aplazar su pago, y se produzca un impago por el inquilino. En ese caso, aunque el arrendatario no pague alguna mensualidad se deben declarar todos los ingresos que estaban especificados en el contrato a satisfacer en 2021. Pero la ley permite deducir como gastos la parte que no se ha cobrado, siempre y cuando se cumplan determinados requisitos.

Atención: hay que declarar las cantidades no abonadas por el arrendatario, con independencia de que se hubieran devengado antes o después de la presentación de la demanda del juicio de desahucio y con independencia de que hubieran sido percibidas o no tras la sentencia estimatoria de sus pretensiones. Constituyen "renta debida" y en sede de IRPF han de calificarse de rendimientos de capital inmobiliario, a imputar al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor (STS 14/12/2021).