Alquiler a estudiantes: el TSJ valida la reducción en IRPF
Daniela recurrió la liquidación que le hizo Hacienda respecto de su declaración de IRPF por inmuebles alquilados. Llegó al contencioso administrativo y en la demanda solicitó -junto con otros puntos de disputa- la aplicación de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual sobre las rentas obtenidas por el arrendamiento de un piso en Getafe que había alquilado a unas estudiantes.
Cómo ahorrar impuestos al alquilar.
Su pretensión fue rechazada por la Agencia Tributaria y luego por el Tribunal Económico Administrativo con el argumento de que el piso se arrendó a estudiantes, por lo que tenía la consideración de alquiler de temporada por curso escolar y no de vivienda habitual.
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid sí da la razón a Daniela y permite la aplicación de la reducción por vivienda en ese alquiler a estudiantes (sentencia de 6/10/2021).
Hay que decir que esta no es la interpretación que viene haciendo la propia Hacienda, pero la sentencia del TSJ da argumentos para sostener la aplicación de la reducción en casos similares.
El concepto de vivienda para la reducción en el IRPF
El art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF establece que: “2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60%. (…)”.
Por cierto que la Ley precisa ahora que esta reducción solo es aplicable cuando el arrendador haya declarado los ingresos del alquiler en su declaración de IRPF, y no se aplica si no lo ha hecho y es Hacienda quien le reclama por una correcta tributación de ese alquiler.
El TSJ de Madrid afirma que esta reducción se vincula al arrendamiento de vivienda, sin exigir que su duración supere un determinado periodo de tiempo. También recuerda que el “concepto de vivienda es pacífico: el inmueble en el que una o varias personas residen”.
Dice que la pretensión de Hacienda de restringir ese concepto incorporando al mismo la palabra "habitual", término que no emplea la Ley del IRPF como hemos visto, no es correcta. El adjetivo “habitual” referido a la vivienda “resulta ajeno a la reducción que nos ocupa”.
La Ley del IRPF sí hablaba de vivienda habitual (antes de 2013) para poder aplicar la deducción por adquisición de vivienda. Y, a tal efecto, se entendía por vivienda habitual la que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Pero el artículo 23.2 de la Ley del IRPF no condiciona la reducción del 60% a la duración del arrendamiento durante ese periodo o cualquier otro. Solo exige que el arrendatario destine el inmueble a vivienda, sin ningún requisito adicional. Para el Tribunal no es admisible que Hacienda trate de supeditar la aplicación de la reducción al cumplimiento de exigencias que no vienen impuestas por el ordenamiento jurídico.
La Administración argumentaba que el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada por curso escolar, y no un alquiler de vivienda. Según el TSJ de Madrid de nuevo esta tesis no concuerda con el tenor literal del citado artículo 23.2. Se está tratando de limitar el concepto "arrendamiento de vivienda" en función de su duración y de la actividad que realiza el inquilino, sin tener en cuenta que en ese caso el inmueble constituye la morada o residencia del arrendatario, es decir, su vivienda, aunque sea por un espacio temporal determinado y no indefinido.
Para el Tribunal, el estudiante que vive en una casa alquilada durante un periodo de tiempo puede decir con propiedad que esa es su vivienda.
La vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Prosiguiendo con sus argumentos, la sentencia hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 2.1 define así el arrendamiento de vivienda:
"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."
En palabras del TSJ, la acepción del término "permanente" es "que permanece", y permanecer es mantenerse o estar en
Alquiler a estudiantes: el TSJ valida la reducción en IRPF
Daniela recurrió la liquidación que le hizo Hacienda respecto de su declaración de IRPF por inmuebles alquilados. Llegó al contencioso administrativo y en la demanda solicitó -junto con otros puntos de disputa- la aplicación de la reducción por arrendamiento de vivienda habitual sobre las rentas obtenidas por el arrendamiento de un piso en Getafe que había alquilado a unas estudiantes.
Cómo ahorrar impuestos al alquilar.
Su pretensión fue rechazada por la Agencia Tributaria y luego por el Tribunal Económico Administrativo con el argumento de que el piso se arrendó a estudiantes, por lo que tenía la consideración de alquiler de temporada por curso escolar y no de vivienda habitual.
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid sí da la razón a Daniela y permite la aplicación de la reducción por vivienda en ese alquiler a estudiantes (sentencia de 6/10/2021).
Hay que decir que esta no es la interpretación que viene haciendo la propia Hacienda, pero la sentencia del TSJ da argumentos para sostener la aplicación de la reducción en casos similares.
El concepto de vivienda para la reducción en el IRPF
El art. 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF establece que: “2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60%. (…)”.
Por cierto que la Ley precisa ahora que esta reducción solo es aplicable cuando el arrendador haya declarado los ingresos del alquiler en su declaración de IRPF, y no se aplica si no lo ha hecho y es Hacienda quien le reclama por una correcta tributación de ese alquiler.
El TSJ de Madrid afirma que esta reducción se vincula al arrendamiento de vivienda, sin exigir que su duración supere un determinado periodo de tiempo. También recuerda que el “concepto de vivienda es pacífico: el inmueble en el que una o varias personas residen”.
Dice que la pretensión de Hacienda de restringir ese concepto incorporando al mismo la palabra "habitual", término que no emplea la Ley del IRPF como hemos visto, no es correcta. El adjetivo “habitual” referido a la vivienda “resulta ajeno a la reducción que nos ocupa”.
La Ley del IRPF sí hablaba de vivienda habitual (antes de 2013) para poder aplicar la deducción por adquisición de vivienda. Y, a tal efecto, se entendía por vivienda habitual la que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Pero el artículo 23.2 de la Ley del IRPF no condiciona la reducción del 60% a la duración del arrendamiento durante ese periodo o cualquier otro. Solo exige que el arrendatario destine el inmueble a vivienda, sin ningún requisito adicional. Para el Tribunal no es admisible que Hacienda trate de supeditar la aplicación de la reducción al cumplimiento de exigencias que no vienen impuestas por el ordenamiento jurídico.
La Administración argumentaba que el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada por curso escolar, y no un alquiler de vivienda. Según el TSJ de Madrid de nuevo esta tesis no concuerda con el tenor literal del citado artículo 23.2. Se está tratando de limitar el concepto "arrendamiento de vivienda" en función de su duración y de la actividad que realiza el inquilino, sin tener en cuenta que en ese caso el inmueble constituye la morada o residencia del arrendatario, es decir, su vivienda, aunque sea por un espacio temporal determinado y no indefinido.
Para el Tribunal, el estudiante que vive en una casa alquilada durante un periodo de tiempo puede decir con propiedad que esa es su vivienda.
La vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Prosiguiendo con sus argumentos, la sentencia hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyo artículo 2.1 define así el arrendamiento de vivienda:
"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."
En palabras del TSJ, la acepción del término "permanente" es "que permanece", y permanecer es mantenerse o estar en algún sitio "durante cierto tiempo", sin que sea necesaria una estancia mínima concreta.
Por otra parte, en otro artículo de la LAU, el art. 9.1, se dice que la duración del arrendamiento de vivienda "será libremente pactada por las partes", por lo que tampoco se vincula la naturaleza del arrendamiento de vivienda a un periodo de duración del contrato.
En el caso concreto, durante el ejercicio que fue objeto de controversia por hacienda, en el piso de Daniela estuvieron vigentes dos contratos de alquiler. En el primero se alquilaba ese piso a dos hermanas estudiantes en un contrato iniciado en 2015 y con una duración mínima de un año, destinándose "única y exclusivamente a vivienda permanente de las mencionadas estudiantes arrendatarias". En el segundo -a partir de septiembre- Daniela arrendó el piso a tres personas, también estudiantes, con una duración mínima de un año desde la indicada fecha, destinándose "única y exclusivamente a vivienda permanente de los tres mencionados arrendatarios".
Por tanto, según la sentencia del TSJ, se cumple el requisito para aplicar la reducción, ya que el inmueble arrendado estaba destinado a vivienda.
La implicación de considerarse un alquiler de vivienda
Las consideraciones expuestas lo son desde un punto de vista fiscal, respecto de la posibilidad de aplicar la reducción del 60% en el IRPF por alquiler de vivienda.
Pero hay que tener en cuenta otro aspecto. Desde el punto de vista de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la consideración de un alquiler como de vivienda implica que exista toda una serie de normativa específica que es de aplicación. Por ejemplo, respecto de la duración del alquiler. Un alquiler de temporada dura el tiempo que las partes hayan pactado en el contrato: seis meses, nueve, un año, año y medio… Al término del periodo pactado el arrendador puede pedir al inquilino que desaloje la vivienda.
Pero en el alquiler de vivienda (a efectos de la LAU), el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta cinco años (o hasta siete si el arrendador es persona jurídica).
El arrendador debe tener en cuenta todas las implicaciones a la hora de firmar el contrato de alquiler. Pero lo “novedoso” de la sentencia que comentamos es que es posible hacer un alquiler a estudiantes que tenga la consideración de vivienda. En este caso convendría que el contrato precisara que el inmueble se destina "única y exclusivamente a vivienda permanente de los arrendatarios", con independencia de que sean estudiantes.
