Casa alquilada, cómo introducir los gastos deducibles en Renta
Después de indicar cómo se declaran los ingresos por rentas de alquiler en la campaña 2022 del IRPF, vamos a tratar ahora de los gastos deducibles, para ponerlos correctamente sin olvidar ninguno. Recordemos el ejemplo que nos sirve para mostrar cómo se declaran los alquileres en el IRPF.
Ejemplo con cifras: Mi esposa y yo alquilamos un piso el 01/02/2021 por 1.200 euros al mes. Lo compramos por 180.000 euros el 15/03/2009 y pagamos 20.000 euros de gastos entre impuestos, notario, registro, etc. Tiene un valor catastral de 70.256 euros de los que 49.178 corresponden al valor de la construcción, según el recibo del IBI de 2021. Como gastos, pagamos de intereses del préstamo 2.000 euros, 80 euros al mes de gastos de comunidad, 300 de seguro de hogar, 310 euros de IBI, 100 a la gestoría por hacer el contrato y 1.380 euros de pintura y 556 de fontanería.
En las siguientes casillas (ver la imagen de abajo) es donde debe poner los gastos deducibles, que son los necesarios para la obtención de los ingresos del alquiler. Son muchos y gracias a ellos pagará menos IRPF por alquilar el inmueble. Es conveniente tener a mano todas las facturas y apuntes bancarios para no olvidar declarar ninguno. Si no puede justificar algún gasto, porque no disponga de factura, no lo incluya en la declaración. Si lo hace se arriesga a que, en una comprobación de la declaración, Hacienda elimine los gastos que no puede acreditar y le sancionen por haberlos declarado.
Gastos de alquiler que Hacienda discute.
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Vamos a ver a continuación, cuáles son esos gastos que puede deducir, dónde y cómo ponerlos en la declaración de renta. Recuerde que los gastos deben prorratearse en función del porcentaje de propiedad y que cuando no se ha alquilado el inmueble todo el año, hay que declarar solo la parte proporcional de algunos gastos, porque solo se admite su deducción durante los meses en los que ha habido un alquiler efectivo. Los gastos asociados a los bienes inmuebles alquilados deben admitirse como deducibles única y exclusivamente por el tiempo en que los mismos estuvieron arrendados y generaron rentas, en la proporción que corresponda. Durante el periodo en que el inmueble -distinto de la vivienda habitual- no se encuentra arrendado ni subarrendado, se tributa por renta imputada, aunque el inmueble esté destinado al alquiler.
Renta 2022: cómo declarar por todos los inmuebles.
Consejos de ahorro fiscal para el arrendador.
Es lo que ocurre con gastos como el recibo de la comunidad de propietarios, el IBI, los seguros o la amortización. Otros gastos, como los de conservación y reparación realizados antes del arrendamiento, sí pueden ser deducibles siempre que se acredite que están dirigidos, exclusivamente, a la futura obtención de ingresos por alquiler y no al disfrute, aunque sea temporal, del inmueble por su propietario.
En el caso del ejemplo, al igual que con los ingresos, sólo debe ponerse la mitad del importe de cada gasto en la declaración de cada cónyuge.
Gastos de reparación y conservación, intereses y demás gastos de financiación
La normativa prevé que el importe máximo deducible en la declaración por gastos de reparación, conservación y de financiación (se refiere a financiación de los préstamos destinados a la compra o reforma del inmueble) es el importe del alquiler cobrado. Estos gastos no pueden dar pie a rendimientos negativos.
El cálculo lo realiza por el Renta Web. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes y se trasladará al Anexo C1 de la declaración. Por ejemplo, si sus gastos hubiesen sido de 8.600 euros sólo podría descontar 6.600 euros, que son los ingresos que va a declarar, y dejaría pendientes para declaraciones futuras los 2.000 € restantes de gastos. Si alquiló el inmueble en años anteriores, compruebe las declaraciones de los ejercicios 2017 a 2020 y si tiene importes pendientes de deducir inclúyalos en esta declaración.
Se pueden deducir tanto los intereses como los demás gastos de financiación del préstamo concedido para la adquisición y mejora de la vivienda, como las comisiones por amortización anticipada de la hipoteca. Lo que no se puede desgravar es el principal o capital de la hipoteca, que es la cantidad que se devuelve al banco. Lo normal es que la información fiscal que proporciona la entidad bancaria incluya el desglose de lo que es devolución de intereses y del capital. Compruebe las cifras del banco.
Con los gastos de reparación y conservación hay que tener cuidado porque a veces no es fácil distinguir entre lo que es reparación y lo que es mejora. Las mejoras no se pueden deducir porque no se consideran gasto del ejercicio sino una inversión que añade valor al inmueble (por ejemplo, poner aire acondicionado en una vivienda que no lo tenía). Las mejoras no se deducen pero sí se amortizan. Por su parte, se consideran gastos de reparación y conservación:
- Los efectuados regularmente para mantener el uso normal del inmueble, como pintar o arreglar instalaciones.
- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción y refrigeración, ascensor, puertas de seguridad, etc.
Al pinchar en la casilla de este tipo de gastos, se abre otra ventana que distingue entre los gastos de financiación donde usted debe poner 1.000 euros (2.000 x 50%), de los de reparación. Al pinchar en estos gastos se abre otra ventana. Tendrá que indicar el 50% de cada gasto en cada línea, 690 euros de la pintura y 278 de la fontanería. No es obligatorio poner el NIF de la persona que realizó el servicio, aunque según la AEAT, al ponerlo se evita que le requieran para facilitar esa información.
En los arrendamientos de vivienda habitual, el IVA correspondiente a gastos deducibles de conservación y reparación se computa como gasto deducible, ya que, al estar el arrendamiento exento de IVA, no se puede compensar con el IVA repercutido y supone un mayor gasto. En el caso de los arrendamientos de inmuebles sujetos a IVA (locales comerciales, plazas de garaje no alquiladas con la vivienda, viviendas turísticas que prestan alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, etc.) los gastos deducibles deben computarse excluyéndose el IVA porque se declara en liquidación trimestral, como IVA soportado, deducible del IVA repercutido. Recuerde que, en principio, están exentos de IVA los arrendamientos de terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica pero no las construcciones dedicadas a ganadería independiente.
Imagen de Renta Web para el ejemplo.
Los otros gastos deducibles en el alquiler
- Gastos de comunidad. Se exige que hayan sido pagados por el propietario o usufructuario y no trasladados al inquilino. Si en el 2021 hubo derramas también desgravan. Declare como gasto 440 euros (80 x 11 meses x 50%), el resto lo declarará su esposa.
- Gastos de formalización del contrato de arrendamiento (50 euros), esto es, los gastos del contrato de alquiler que cobró la inmobiliaria, gestoría o abogado. Usted debe considerar solo 50 euros de los 100 que pagaron, porque en la declaración de su esposa se incluirán los otros 50.
- Gastos de defensa jurídica relativos al inmueble alquilado.
- Otras cantidades por servicios personales, por ejemplo, el jardinero del chalé alquilado que paga el propietario. Si el inmueble arrendado está en régimen de propiedad horizontal, los servicios personales vienen normalmente incluidos en el recibo de gastos de comunidad.
Para los últimos tres tipos de gastos y los de reparación y conservación al incluir el importe del gasto podrá señalar el NIF de la persona que prestó el servicio, pero no es algo obligatorio. La AEAT ha señalado que así se agilizará la tramitación de las devoluciones y se reduce el número de requerimientos. Si decide cumplimentar estos datos, la información se trasladará al Anexo D de la declaración.
- Los suministros. Lo más habitual es que los gastos de luz, agua, internet o gas los pague el arrendatario, pero si en el contrato se ha estipulado que algún suministro lo pague el arrendador podrá deducírselo incluyéndolo en la declaración.
- Las primas del seguro de hogar que cubran la responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales. Usted debe consignar 137,26 euros (300 x 50% x 334 días/365 días).
- Tributos: El IBI y las tasas de basura, siempre que lo pague el propietario. Usted debe incluir la mitad de lo pagado por el IBI. Usted debe poner en la declaración 141,84 euros (310 x 50% x 334 días/365 días).
- Los saldos de dudoso cobro. Con este nombre se incluyen los importes de los alquileres que no hemos cobrado en 2021 porque o bien el deudor se halle en situación de concurso o porque hayan pasado más de tres* meses desde el momento de la primera gestión de cobro realizada por el arrendador hasta el 31 de diciembre de 2021. Si posteriormente se abonan esos importes se deben computar como ingresos en el año del pago (no hay que hacer declaración complementaria por este motivo).
*Con carácter general se exige que hayan pasado 6 meses, pero para los ejercicios 2020 y 2021 se redujo el plazo a 3 meses, a causa de la situación generada por la pandemia.
- El gasto de amortización. Cómo se declara la amortización en IRPF por alquileres.
Deducción especial en alquiler de locales durante la pandemia
En el ejercicio pasado existía un gasto deducible correspondiente a alquileres de locales a determinados empresarios en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. Cuando el contrato del alquiler del inmueble sea de uso distinto a vivienda y el arrendatario lo destine al desarrollo de determinadas actividades económicas (comercio, restauración, hospedaje, reparaciones, agencias de viajes, discotecas, casinos, peluquerías, institutos de belleza, fotógrafos, fotocopiadoras), el arrendador puede computar como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta del arrendamiento que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 y que corresponda a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. No se puede aplicar este gasto cuando la rebaja en la renta se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador. No podrá incluir este gasto tampoco, si el arrendador es un gran tenedor, es decir titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
Retenciones y alquileres a parientes
Por último, si su arrendatario por ser un empresario o profesional y pagarle más de 900 euros al año, le ha efectuado una retención (del 19%) de lo que le paga al alquilarle un local comercial, nave o plazas de garaje, usted tendrá que incluir el importe anual que le ha retenido en la casilla “Retenciones”. Recuerde que el alquiler de inmuebles rústicos no genera obligación de retener y tampoco el de vivienda ni cuando se alquila a una empresa para sus empleados.
En el caso de que alquilemos un inmueble al cónyuge o a un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, la renta mínima a declarar es la cantidad que resulte de aplicar el 2% del valor catastral del inmueble o 1,1% en el caso de que el inmueble se encuentre en un municipio con el valor revisado en los últimos 10 años. Por eso Renta web, pregunta en los alquileres si se trata o no de un arrendamiento entre parientes, en la casilla siguiente a las retenciones.
Una vez que rellene todos los datos de ingresos y gastos y pinche en el botón Aceptar, aparecerá un mensaje que indica si quiere que se copien en la declaración de su cónyuge todos los usos marcados para el inmueble y los datos reflejados para cada uno de ellos en su declaración. Seleccione que sí para que se haga el traslado de datos.
