Venta de piso que estuvo alquilado y cálculo de la ganancia en IRPF
Al vender un inmueble, para determinar si con ocasión de su transmisión se genera una ganancia o una pérdida patrimonial a declarar en el IRPF del vendedor, se parte de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble.
Cómo se declara la venta de piso en IRPF.
El valor de transmisión no suele generar problemas: es reciente y consta en la escritura de venta, y tenemos “frescos” los gastos relacionados con esa venta.
Respecto del valor de adquisición, existe una particularidad en aquellos inmuebles que han estado en alquiler. Porque durante ese tiempo de puesta en alquiler, hay que considerar y detraer del valor de adquisición, el importe de la amortización de ese inmueble.
Hemos explicado que ese gasto de amortización es uno de los gastos que puede deducirse el arrendador cada año cuando declara los ingresos de su alquiler. Con independencia de que lo haya deducido o no en su declaración anual de IRPF, sí es obligatorio restar la amortización acumulada del valor de adquisición del inmueble, a efectos de calcular la ganancia o la pérdida patrimonial con ocasión de la transmisión del inmueble por el propietario.
¿Cuál es el importe de la amortización anual? Se habla del 3% porque es el valor máximo permitido por Hacienda. Pero no tiene por qué ser exactamente y siempre el 3%. Una sentencia del Supremo lo ha aclarado.
Comprobación de Hacienda y sanción tras el cálculo de la ganancia
Mila pleiteó con Hacienda tras vender su piso, que estuvo alquilado más de 15 años. Ella no aplicó el 3% de amortización anual, ni en su declaración de ingresos por alquiler ni en el momento del cálculo de la ganancia/pérdida tras vender el piso en 2018. Ella aplicó la amortización que correspondía a la vida útil del inmueble, fijada en 68 años. Lo hizo así aplicando la Orden de 27 de marzo de 1998.
El año de la venta, Hacienda lo discutió y recalculó la ganancia aplicándole al cálculo de la amortización el 3% anual, que restó del valor de adquisición del piso. Mila había declarado una pérdida patrimonial de 12.200 euros por la venta mientras que Hacienda le recalculó una ganancia de 110.800 euros. A lo que sumó una sanción.
El caso llegó al Supremo, con sentencia de 20 de noviembre de 2025.
Amortización: no siempre es obligatorio el 3%
Tanto la Ley del IRPF como su Reglamento exigen que la amortización del inmueble alquilado responda a una depreciación efectiva. Dicha efectividad se entiende cumplida cuando el importe de la amortización no excede de aplicar el 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
El reglamento del IRPF dice en su artículo 40 que «[1.] El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto. A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso. [...]».
La sentencia del Supremo aclara algunos puntos. Respecto de la amortización del inmueble, distingue la regulación prevista en IRPF a efectos de los ingresos de alquiler -donde la amortización es uno de los gastos deducibles-, de la regulación del cálculo de la ganancia patrimonial al transmitir el inmueble que estuvo alquilado.
1.- Para calcular el rendimiento del capital inmobiliario por alquileres, respecto del gasto de amortización el límite del 3%: (a) constituye una cantidad que se presume como depreciación efectiva; (b) es el importe que como amortización se reputa deducible; (c) opera como cantidad máxima; y (d) no requiere ningún tipo de actividad probatoria por parte del contribuyente, basta con acreditar el alquiler o cesión del inmueble.
2.- Para calcular la ganancia patrimonial, lo que dice la Ley es que hay que aplicar una amortización mínima para restarla del valor de adquisición. Sobre ese “mínimo”, la normativa del IRPF no concreta y al ser un término contable se debe acudir a la normativa específica que lo regula para otros ámbitos, como la Ley del Impuesto de Sociedades o la Orden de 27 de marzo de 1998 referida a quienes ejercen actividades empresariales o profesionales.
Esta orden fue la que aplicó Mila. Hacienda se lo negó porque ese alquiler no constituyó una actividad económica (vea aquí la diferencia). Pero el Supremo corrige a Hacienda y fija esta doctrina:
En el caso de que “el sujeto pasivo no llevó a cabo actividades económicas empresariales o profesionales, pero obtuvo rendimiento del capital inmobiliario por la cesión de un inmueble y calculó la amortización conforme a lo previsto en la Orden Ministerial 27 de marzo de 1998, cuando en un momento posterior proceda a su transmisión, no tendrá que aplicar la amortización máxima del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral y sí podrá aplicar, para determinar el valor de adquisición de inmueble, otra inferior que encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 de la LIRPF, en los términos expresados por esta sentencia”.
En consecuencia, se dejó sin valor el cálculo de Hacienda y la sanción impuesta a Mila.
