Cómo declarar en IRPF la venta de inmuebles en 2024

Vendí un inmueble, ¿cómo declararlo en el IRPF?

En 2024 hubo 1,5 millones de ventas de inmuebles en España y 195.000 fueron donados.

Si vendió un inmueble en 2024 hay que indicarlo en la declaración de Renta, tanto si ha obtenido una ganancia como una pérdida.

Hay que tener en cuenta que, aunque las pérdidas patrimoniales no tributan son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, rebajando así la factura fiscal.

Si ha vendido varios inmuebles, tendrá que declarar la venta de cada uno de forma separada, dándolos de alta de uno en uno.

Hacienda sabe por el notario la fecha y el importe de la venta del inmueble, pero desconoce otros datos necesarios para calcular el impuesto. Entre declarar bien o mal puede jugarse miles de euros en impuestos. Vamos a ver que una clave es fijar bien los valores de adquisición y de transmisión, para saber si hay pérdida o ganancia y de qué cuantía.

Cómo se rellena la venta en Renta web

En RentaWeb puede acceder al apartado correspondiente desde el menú que sale al seleccionar el botón “Apartados de la declaración” y luego en “Ganancias y pérdidas patrimoniales” y finalmente en “Inmuebles”.

Seleccionando la casilla 1817 se abrirá una ventana donde tendrá que indicar si el inmueble transmitido era de su propiedad (aparecerá una “I” en la casilla 1817) o si lo que ha transmitido ha sido un derecho real sobre el inmueble (aparecerá una “O” en la casilla 1817), como el usufructo. También debe indicar si el inmueble o el derecho real transmitido estaba o no afecto a una actividad económica, su referencia catastral y la de los inmuebles accesorios transmitidos conjuntamente.

La importancia del valor de adquisición y de transmisión

Después, seleccionando la casilla 1824, se abrirá una pantalla en la que deberá indicar los datos siguientes:

-              Si la transmisión ha sido onerosa o gratuita.

-              Las fechas y valores de adquisición y de transmisión, los gastos (salvo intereses) y las amortizaciones, y el importe cobrado en 2024 si se trata de una venta a plazos.

En el importe de adquisición se pone el precio de compra o, en su caso, el valor fiscal declarado en Sucesiones y donaciones. Y se suman las “inversiones y mejoras” efectuadas en el inmueble, que son las que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o en un alargamiento de su vida útil, y que no son meros gastos de reparación y conservación.

Para ajustar bien la ganancia o la pérdida, recopile todos los gastos de la transmisión (agente de la propiedad, abogado, gastos de cancelación de hipoteca, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana...) y los de la adquisición (notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y Plusvalía si la adquisición fue lucrativa…).

El caso de la venta de una vivienda que ha estado alquilada

Si el inmueble vendido ha estado alquilado, tendrá que declarar las amortizaciones correspondientes a cada año del periodo de alquiler, aunque no las declarara en IRPF de esos años, en cuyo caso habrá que computar la amortización mínima. Las amortizaciones se restan del importe de adquisición y al disminuirlo provocan un aumento de la ganancia o rebaja de la pérdida. Si tiene un inmueble alquilado, no olvide deducir cada año la amortización al declarar los ingresos del alquiler (pág. 15).

Casos de exención de la ganancia en venta de inmuebles

La ganancia ocasionada por la venta de la vivienda habitual está exenta si el importe de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual, en el plazo de dos años. Por eso, si el inmueble vendido es la vivienda habitual y quiere acogerse a la exención por reinversión de la ganancia, debe señalar el importe de préstamo pendiente de amortizar de la vivienda vendida y el importe obtenido con la venta que ha reinvertido en 2024, así como el importe comprometido a reinvertir, después de 2024, en los 2 años siguientes a la transmisión.

Esa exención es un derecho del contribuyente. Aunque no lo hubiera declarado en el ejercicio de la transmisión, puede presentar una solicitud de rectificación posterior a la autoliquidación. La Ley no indica que ese derecho sólo puede ejercitarse en la declaración-liquidación relativa al periodo en que se vendió la vivienda inicial, y ello supone que ese derecho podrá ejercitarse a voluntad del interesado en un plazo más amplio, que es el de dos años desde que se vendió la vivienda inicial.

¿Cabe la exención por reinversión si en la casa nueva voy a alquilar alguna habitación?

Otras ganancias exentas:

• Las ganancias de la venta de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia están exentas y no hay que incluirlas en ningún apartado de la declaración.
• Si tiene más de 65 años y ha reinvertido el importe total o parcial de la transmisión en rentas vitalicias tendrá que indicar la cantidad reinvertida para no tributar por la ganancia.
• Si el inmueble vendido lo adquirió entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 indíquelo en su declaración para que se aplique la exención del 50% de la ganancia que obtenga con la venta.
• Si transmitió inmuebles adquiridos antes del 31/12/1994, habrá que indicarlo para que se apliquen los coeficientes reductores a las ganancias obtenidas hasta el 20/01/2006 cuando la suma del valor de todos estos bienes sea inferior a los 400.000 euros. Debe seleccionar el apartado en azul “Aplicación de los coeficientes reductores de la disposición transitoria 9ª de la ley de IRPF (sólo para ganancias derivadas de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31/12/1994)” y rellenar los datos correspondientes.

¿Y si he tenido pérdidas en la venta?

Si obtiene pérdidas con la venta (no con las derivadas de donaciones) de un inmueble podrá compensarlas con las ganancias derivadas de la transmisión de otros bienes, y una vez agotadas estas, con el saldo de los rendimientos netos del capital mobiliario de la renta del ahorro (dividendos, intereses…), hasta un máximo del 25% del mismo. No conviene donar bienes que generen pérdidas en el IRPF porque Hacienda y el Supremo no permiten su compensación con otras ganancias obtenidas en el ejercicio. Es mejor vender el inmueble y luego donar el dinero obtenido con la venta. De esta manera, la pérdida obtenida al vender sí la podrá compensar con otras ganancias.

 En caso de expropiación de fincas

También puede existir una ganancia patrimonial si la transmisión del inmueble se produce en el marco de una expropiación, y el precio recibido es superior al valor de adquisición. Suelen ser procedimiento largos, con varias fases, y si se observan demoras en la fijación del precio o en su pago esto conlleva consecuencias (pago de intereses o incluso la retasación). En principio, los incrementos y disminuciones de patrimonio se entienden devengados en el momento en que tenga lugar la alteración patrimonial, que en la expropiación forzosa de bienes inmuebles se produce cuando se fija el importe del justiprecio.

Si transcurren más de dos años sin que la cantidad fijada como justiprecio de una expropiación forzosa se haya hecho efectiva o consignado, el expropieado tiene derecho a una retasación, que es una nueva valoración (no una mera actualización del precio inicial). En ese caso de retasación no hay una ganancia patrimonial distinta, es la misma generada por la única expropiación. El Tribunal Supremo afirma que "la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la retasación, cuando haya resultado litigioso el justiprecio fijado en ella, debe imputarse al ejercicio en el que la resolución judicial que lo determine devenga firme.

Venta de inmueble en el extranjero

Si se obtiene una ganancia procedente de un inmueble situado en el extranjero hay que incluirla en la declaración. Puede ocurrir que en el país en el que se encuentre el inmueble también haya que tributar por la ganancia obtenida en la venta. Para evitar o corregir esta doble imposición habrá que analizar lo que dice el Convenio de Doble Imposición Internacional suscrito por España con el país en el que se encuentra el inmueble.

Al ser el vendedor residente en España corresponde a España eliminar esa doble imposición y lo hace a través de una deducción en el IRPF. Esta consiste en poder deducir la cuantía menor de estos dos importes: el impuesto pagado en el extranjero por la ganancia obtenida o la cuota de IRPF que debería satisfacerse en España por esa misma ganancia.

Renta Web hará esos cálculos, pero para ello tendrá que rellenar las casillas correspondientes en la declaración, empezando por la casilla 0588, que está en la página 21/22 (I) de la declaración en el apartado de la “Cuota resultante de la autoliquidación”, o página 34 de Renta Web.