La comunidad me puede obligar a pagar estas obras

Las reglas que rigen en la comunidad de propietarios

En una comunidad todo propietario está obligado a mantener en buen estado su piso o local privativo y, además, a contribuir a los necesarios gastos comunes. Para gestionar la vida de una comunidad de propietarios existen dos referencias obligadas:

- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En Cataluña las comunidades se rigen por una legislación propia que difiere en algunos puntos.

- Los estatutos de cada comunidad.

La LPH no tiene una redacción clara en materia de obras y mayorías necesarias, de ahí que existan diversas interpretaciones en algunos puntos. Vamos a exponer el criterio que estimamos correcto a partir de la jurisprudencia sobre ascensores, obras de accesibilidad y seguridad, de eficiencia energética, puntos de recarga, pistas deportivas, etc.

Principios generales en comunidades de vecinos

1. Modificar el título constitutivo de la comunidad o sus estatutos requiere un acuerdo unánime, salvo excepciones contempladas en la Ley (hay bastantes).
2. Todos los comuneros deben afrontar los gastos comunes de acuerdo a sus respectivas cuotas, aunque no hagan uso de las instalaciones, salvo excepciones.
3. Las obras necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, así como aquellas a que obligue la Administración, son obligatorias para todos los propietarios.
4. Es la Junta la que toma las decisiones sobre las obras, la mayoría necesaria, el régimen a aplicar y el reparto de gastos. El comunero disconforme solo tiene la vía judicial para impugnar el acuerdo. Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad.
5. La legalidad de una obra tiene dos aspectos independientes: la autorización de la Junta y la obtención de licencia o permiso del ayuntamiento, cuando sea exigible.
6. Hay que analizar las posibilidades económicas de la comunidad afectada: los deberes que impone la Ley a los propietarios no deben ir más allá de lo razonable. Sin olvidar posibles subvenciones.

Modelo de escrito de un propietario solicitando quedar exento de un gasto de la comunidad.

Ejemplos de obras de conservación que afectan a todos los comuneros

• La reparación de la fachada.
• Impermeabilizar la azotea y reparar humedades con origen en elementos comunes.
• Reparar la puerta del portal, el portero automático, la verja exterior, pequeñas obras para facilitar la accesibilidad.
• Reparar el ascensor u otras instalaciones comunes, como la caldera central, si existe.
• Averías en la luz de la escalera, problemas en bajantes comunitarias, etc.

La ITE y las obras necesarias en el edificio.

Fachadas: ¿tapar agujeros o renovar renovar?

Todas estas reparaciones son necesarias y obligatorias para todos, salvo que los estatutos prevean alguna exención de gastos. Por ejemplo, es posible que los locales del bajo se vean exentos de gastos de escalera o que los garajes constituyan una subcomunidad aparte y se ocupen de sus gastos propios. Es importante conocer los estatutos de su comunidad.

Las reparaciones de pequeña entidad las puede acometer el presidente o el administrador; las que requieran un presupuesto específico deberán verse en junta para estudiar las alternativas técnicas, modos de pago, etc.

Instalar un video portero en la comunidad.

  El Supremo condenó en 2026 a locales exentos de gastos de conservación del portal y del ascensor a contribuir al gasto de accesibilidad consistente en cambiar las puertas del portal para hacerlas correderas y más anchas y a la realización de una rampa de acceso. La obra fue solicitada por vecinos afectados y no era posible la bajada a cota cero del ascensor.

Instalación de nuevas de ascensor

Los jueces consideran que la instalación del ascensor donde no existe es más una necesidad que un lujo. Pero no hay un derecho incondicional a imponer su instalación. Hay dos vías para adoptar el acuerdo:

1. Si en la comunidad hay presencia de personas mayores de 70 años o con discapacidad, la instalación es obligatoria para todos siempre que el coste anual de la instalación no supere el equivalente a 12 mensualidades de cuotas ordinarias. Esto vale para rampas de acceso o instalaciones que mejoren el acceso o la comunicación con el exterior. Respecto del coste hay que descontar las posibles subvenciones que se obtengan. Hay posibilidad de que los interesados abonen la diferencia de modo que los demás propietarios no sobrepasen el límite.
2. Si se supera el coste de 12 mensualidades o si en la comunidad no hay mayores ni personas con discapacidad, la instalación necesitará la aprobación de la mayoría de los comuneros, que a su vez representen la mayoría de las cuotas, aun cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.

En principio, todos los propietarios contribuyen al pago de la instalación de un nuevo ascensor cuando esta se ha decidido conforme a la Ley. Ahora bien, el acuerdo que apruebe la instalación podrá también decidir sobre el reparto del gasto. Por ejemplo, el Supremo (12/4/2021) validó la exención del gasto para los locales y garajes de un edificio y no vio discriminación en que los pisos bajos sí fueran obligados al pago.

Renovar o sustituir el ascensor

Si se trata de sustituir un ascensor ya existente, hay que tener en cuenta lo que digan concretamente los estatutos sobre la posible exención en el gasto de determinados propietarios (locales, bajos, etc.). La decisión de cambiar un ascensor que da problemas la toma la Junta por mayoría, normalmente tras recibir la recomendación de la empresa de mantenimiento, a veces tras una inspección. La exención en estatutos de que los bajos participen en gastos de conservación del ascensor no fue suficiente para entender que no debían participar en el gasto de sustitución del aparato, según el Supremo (10/10/2019). Cuando la exención del gasto en estatutos es genérica, se entiende que sí incluye cualquier gasto ligado al ascensor, incluida su sustitución.

Bajar el ascensor a cota cero equivale a una nueva instalación que, en principio, pagan todos. La Junta debe justificar técnicamente las soluciones que sean más adecuadas y menos gravosas para las partes, contemplar alternativas y prever indemnizaciones, bajo pena de ver anulado el acuerdo por abuso de derecho (STS 5/4/2019). A falta de mejor alternativa, se autoriza ocupar una parte pequeña de locales, sótanos o trasteros privativos siempre que no suponga una pérdida sustancial de habitabilidad o funcionalidad de ese espacio privativo.

Obras para la mejora de la eficiencia energética

Las obras o actuaciones para la mejora de la eficiencia energética (con su correspondiente acreditación de tal fin) o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, se adoptan por mayoría simple de propietarios y cuotas y obligan a todos con un límite: que el coste anual no supere el equivalente a 12 meses de cuotas ordinarias. Es el límite ahora vigente desde el 16/6/2022; antes era de 9 meses. Se ha querido facilitar más la toma de estos acuerdos.

Dice la LPH, art. 17.2:

"La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Portería, vigilancia

Establecer o eliminar servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, exige el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios y las cuotas. Incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Pistas deportivas, piscinas…

Las mejoras e instalaciones no necesarias se adoptan por mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas. Si el gasto no excede de tres mensualidades de cuotas ordinarias, todos deben contribuir. Si se excede de ese límite de coste, el disidente en la votación no está obligado al pago de esa mejora, incluso aunque no pueda privársele de ella. En el caso de instalaciones deportivas o piscinas, cuando un disidente decida más tarde participar de la ventaja deberá pagar su parte en la realización y mantenimiento (con el interés legal).

La piscina y la comunidad de propietarios.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

Punto de recarga de vehículos eléctricos

Los puntos de recarga de uso privado ubicados en la propia plaza de garaje los paga cada uno y no requieren de permiso de la Junta, pero sí una comunicación previa como en todas las obras.

Si se trata de un punto de uso comunitario el acuerdo se adopta por mayoría de propietarios y cuotas, con el límite de los 12 meses de cuotas ordinarias.

Bonificaciones en el IBI por puntos de recarga.

Ayudas para instalar puntos de recarga eléctrica.