La comunidad me puede obligar a pagar estas obras

Las reglas que rigen en la comunidad de propietarios

En una comunidad todo propietario está obligado a mantener en buen estado su piso o local privativo y, además, a contribuir a los necesarios gastos comunes. Para gestionar la vida de una comunidad de propietarios existen dos referencias obligadas:

- La Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En Cataluña las comunidades se rigen por una legislación propia que difiere en algunos puntos.

- Los estatutos de cada comunidad.

La LPH no tiene una redacción clara en materia de obras y mayorías necesarias, de ahí que existan diversas interpretaciones en algunos puntos. Vamos a exponer el criterio que estimamos correcto a partir de la jurisprudencia sobre ascensores, obras de accesibilidad y seguridad, de eficiencia energética, puntos de recarga, pistas deportivas, etc.

Principios generales en comunidades de vecinos

1. Modificar el título constitutivo de la comunidad o sus estatutos requiere un acuerdo unánime, salvo excepciones contempladas en la Ley.
2. Todos los comuneros deben afrontar los gastos comunes de acuerdo a sus respectivas cuotas, aunque no hagan uso de las instalaciones, salvo excepciones.
3. Las obras necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio, así como aquellas a que obligue la Administración, son obligatorias para todos los propietarios.
4. Es la Junta la que toma las decisiones sobre las obras, la mayoría necesaria, el régimen a aplicar y el reparto de gastos. El comunero disconforme solo tiene la vía judicial para impugnar el acuerdo.
5. La legalidad de una obra tiene dos aspectos independientes: la autorización de la Junta y la obtención de licencia o permiso del ayuntamiento, cuando sea exigible.
6. Hay que analizar las posibilidades económicas de la comunidad afectada: los deberes que impone la Ley a los propietarios no deben ir más allá de lo razonable. Sin olvidar posibles subvenciones.

Modelo de escrito de un propietario solicitando quedar exento de un gasto de la comunidad.

Ejemplos de obras de conservación que afectan a todos los comuneros

• La reparación de la fachada.
• Impermeabilizar la azotea y reparar humedades con origen en elementos comunes.
• Reparar la puerta del portal, el portero automático, la verja exterior, pequeñas obras para facilitar la accesibilidad.
• Reparar el ascensor u otras instalaciones comunes, como la caldera central, si existe.
• Averías en la luz de la escalera, problemas en bajantes comunitarias, etc.

La ITE y las obras necesarias en el edificio.

Fachadas: ¿tapar agujeros o renovar renovar?

Todas estas reparaciones son necesarias y obligatorias para todos, salvo que los estatutos prevean alguna exención de gastos. Por ejemplo, es posible que los locales del bajo se vean exentos de gastos de escalera o que los garajes constituyan una subcomunidad aparte y se ocupen de sus gastos propios. Es importante conocer los estatutos de su comunidad.

Las reparaciones de pequeña entidad las puede acometer el presidente o el administrador; las que requieran un presupuesto específico deberán verse en junta para estudiar las alternativas técnicas, modos de pago, etc.

Instalar un video portero en la comunidad.

Instalación de nuevas de ascensor

Los jueces consideran que la instalación del ascensor donde no existe es más una necesidad que un lujo. Pero no hay un derecho incondicional a imponer su instalación. Hay dos vías para adoptar el acuerdo:

1. Si en la comunidad hay