Obras necesarias en la comunidad de propietarios

Las obras necesarias en una comunidad de propietarios

La comunidad, y por tanto todos los propietarios, está obligada a realizar el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y de sus elementos e instalaciones. El inmueble debe conservar sus condiciones de habitabilidad y responder en todo momento a las exigencias normativas, lo que implica velar por su estructura, su seguridad, estanqueidad, accesibilidad, redes de suministros, ornato… Esto incluye el mantenimiento permanente, la reparación de aquello que haya podido romperse o estropearse y, en casos más graves, la correspondiente rehabilitación o renovación.

La comunidad me puede obligar a realizar estas obras.

Qué mayorías necesita la comunidad.

La ITE o inspección técnica de edificios se venía exigiendo por los ayuntamientos respecto del estado de conservación del edificio. La ley estatal del Suelo impuso en 2015 la obligación de realizar periódicamente el llamado informe de evaluación de los edificios, que ampliaba la revisión a tres aspectos: el estado de conservación, el de accesibilidad y la eficiencia energética. La norma fue declarada inconstitucional por una cuestión de competencias, pero las comunidades autónomas han ido aprobando su propia normativa con esas mismas referencias. Por lo tanto, hay que acudir a la legislación de cada comunidad autónoma para ver cómo regulan la evaluación de edificios (ya se llame ITE o IEE). En particular su calendario de aplicación, la antigüedad para la que se exige y algunas otras especificidades. Por otra parte, los ayuntamientos pueden aprobar su propia normativa en ordenanzas.

La mayor parte de las CCAA exigen el Informe para edificios de más de 50 años. En Cataluña la antigüedad es de 45 años y en Castilla y León de 40. La antigüedad se toma bien del certificado final de obra, de la licencia de primera ocupación o de la información del catastro. Además de por antigüedad, también se exige el IEE cuando la comunidad solicite ayudas públicas para acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, al margen de su antigüedad, así como para edificios catalogados.

Normalmente el administrador de la comunidad estará al tanto de estas obligaciones legales, pero conviene que los propietarios las conozcan porque son los responsables finales. Los informes se registran y se ofrece a información pública qué edificios han cumplido o no con esta obligación, así como aquellos que tienen pendiente de realizar intervenciones de tipo inmediato o urgente.

El fondo de reserva en la comunidad de propietarios.

La Junta decide sobre las obras

Por tanto, las obras necesarias para la conservación del edificio resultan obligatorias para todos los vecinos. También son obligatorias las obras de mejora de accesibilidad requeridas por los afectados, siempre que su importe no exceda del equivalente a 12 meses de cuotas ordinarias. Cuando su coste excede de ese límite, se requiere mayoría para su aprobación en Junta.

La Ley de Propiedad Horizontal prevé que “los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa”.

En teoría, para estas obras necesarias la Junta solo decide sobre cuestiones como el calendario o la forma de pago. Pero la vida real es más compleja. Al margen de las imposiciones concretas de las autoridades, los problemas vienen muchas veces por establecer cuándo una obra es realmente necesaria o cuándo es una mejora. Hay veces que el criterio técnico no es unívoco; la última palabra la tiene la Junta. Por ejemplo, respecto de una rehabilitación de fachada, puede aprobarse una obra que se limite a reparar los defectos sustanciales para pasar la inspección, o puede aprobarse una rehabilitación más integral que sea más duradera y que incluya una mejora de la envolvente térmica del edificio. Es una cuestión de dinero y de visión a más largo plazo que los propietarios deberán decidir, con el apoyo del administrador para buscar subvenciones y presupuestos con posibilidad de pago aplazado y financiación. En materia de instalación o sustitución de ascensores y de eliminación de barreras arquitectónicas también existe una casuística muy amplia.

Renovación de fachada: obra de conservación o mejora.

¿Cuándo es obligatoria la instalación del ascensor?

Condenado el local a pagar el ascensor.

Por otro lado, hay distintas instalaciones comunes que necesitan de un plan obligatorio de mantenimiento y revisión periódica conforme a su respectiva normativa técnica: ascensores, calderas centrales, puertas de garaje, sistema antincendios, piscinas, etc. También aquí puede haber elementos que sean una exigencia normativa directa y otros que, al hilo del cumplimiento de esa exigencia, pretendan incorporar una mejora en la instalación. Hay que trasladar la información correcta a los propietarios para que tomen las decisiones con conocimiento de causa.