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La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que recoge el marco legal de las comunidades de propietarios, prevé la existencia en cada comunidad de un fondo de reserva destinado a poder hacer frente a gastos necesarios que sean urgentes o extraordinarios para la comunidad.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinariode la comunidad. Puede acordarse un montante superior. Este límite mínimo del 10% fue establecido en marzo de 2019; antes era del 5% y la norma que lo introdujo dio tres años a las comunidades para poder actualizarlo (hasta el presupuesto del ejercicio 2022).
Todos los comuneros están obligados a contribuir a la constitución del fondo en proporción a su respectiva cuota de participación. Incluidos aquellos propietarios que puedan estar excluidos de tener que participar en determinados gastos de conservación o mantenimiento (por ejemplo, los locales respecto de gastos de escalera, si es el caso). Si bien, cuando se haga la liquidación de a qué gastos se ha destinado dinero del fondo, sí se tendrá en cuenta que hay determinados propietarios que pueden estar excluidos de un tipo de gastos concretos.
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Se trata de que se puedan abordar gastos necesarios imprevistos en el momento en que se presenten, de modo que no se aplacen y no se produzca un deterioro grave del edificio por falta de disponibilidad de dinero. La Ley habla de obras de conservación, reparación y rehabilitación, y cita expresamente las mejoras razonables en la accesibilidad que son obligatorias, entendiendo por tales aquellas que sean solicitadas por personas con discapacidad, o mayores de setenta años que residan o trabajen en esa comunidad, y cuyo coste anual repercutido no exceda de doce mensualidades ordinarias de gasto comunes.
Obras necesarias en la comunidad de propietarios.
Si el fondo o una parte es destinado a alguna de esas obras, deberá ser luego repuesto por los comuneros hasta alcanzar el mínimo legal. El fondo no puede destinarse a mejoras (no necesarias) en el edificio o sus instalaciones.
Además, la Ley prevé que la comunidad podrá suscribir con cargo al fondo de reserva un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Es decir, el dinero del fondo puede destinarse a pagar cada año uno de estos gastos: el seguro de la comunidad o un contrato de mantenimiento general del inmueble. La finalidad es que en todo momento exista una capacidad de respuesta ante el mantenimiento necesario del inmueble y de sus instalaciones.
En Cataluña -que posee un régimen legal propio en esta materia- el fondo de reserva será como mínimo
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