El fondo de reserva en la comunidad de propietarios

El fondo de reserva en comunidades de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que recoge el marco legal de las comunidades de propietarios, prevé la existencia en cada comunidad de un fondo de reserva destinado a poder hacer frente a gastos necesarios que sean urgentes o extraordinarios para la comunidad.

El fondo de reserva, "cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad", estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. Puede acordarse un montante superior. Este límite mínimo del 10% fue establecido en marzo de 2019; antes era del 5% y la norma que lo introdujo dio tres años a las comunidades para poder actualizarlo (hasta el presupuesto del ejercicio 2022). En Cataluña el mínimo es distinto como luego veremos.

Todos los comuneros están obligados a contribuir a la constitución del fondo en proporción a su respectiva cuota de participación. Incluidos aquellos propietarios que puedan estar excluidos de tener que participar en determinados gastos de conservación o mantenimiento (por ejemplo, los locales respecto de gastos de escalera, si es el caso). Si bien, cuando se haga la liquidación de a qué gastos se ha destinado dinero del fondo, sí se tendrá en cuenta que hay determinados propietarios que pueden estar excluidos de un tipo de gastos concretos.

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Para qué sirve el fondo

Se trata de que se puedan abordar gastos necesarios imprevistos en el momento en que se presenten, de modo que no se aplacen y no se produzca un deterioro grave del edificio por falta de disponibilidad de dinero. La Ley habla de obras de conservación, reparación y rehabilitación, y cita expresamente las mejoras razonables en la accesibilidad que son obligatorias, entendiendo por tales aquellas que sean solicitadas por personas con discapacidad, o mayores de setenta años que residan o trabajen en esa comunidad, y cuyo coste anual repercutido no exceda de doce mensualidades ordinarias de gasto comunes. También habla de las mejoras de eficiencia energética y la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, cuando su importe no exceda de 12 mensualidades de cuotas comunes.

El fondo servirá "para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley". Se refiere siempre a la LPH, hablando de obras de accesibilidad y de eficiencia energética, con los límites antes citados.

Obras necesarias en la comunidad de propietarios.

Si el fondo o una parte es destinado a alguna de esas obras, deberá ser luego repuesto por los comuneros hasta alcanzar el mínimo legal. El fondo no puede destinarse a mejoras no necesarias en el edificio o sus instalaciones.

Además, la Ley prevé que la comunidad podrá suscribir con cargo al fondo de reserva un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Es deci