Permiso para obras en una comunidad de unifamiliares
Comentamos un caso resuelto por sentencia del Tribunal Supremo en que se condena a una propietaria a demoler un cierre de su unifamiliar por hacerlo sin permiso en contra de las reglas aplicables. Todo el proceso ha durado 11 años, con denuncias ante el ayuntamiento y demandas en sede judicial.
Reiteramos el consejo de asesorarse bien antes de realizar obras que puedan afectar a elementos comunes. En particular en urbanizaciones de unifamiliares, donde también hay reglas que respetar.
Una comunidad de 28 unifamiliares construida en 1999 preveía en su reglamento la obligación de respetar un criterio uniforme de estética en la realización de obras, utilizando los mismos materiales, colores y formas de la construcción original.
Una propietaria hizo en 2014 el cerramiento de la terraza de la última planta, con una superficie cubierta de 27 m2. Otro vecino la denunció y el Ayuntamiento de Madrid ordenó la demolición porque solo quedaba como remanente de edificabilidad unos 11 m2. La propietaria tuvo que demoler una parte para lograr legalizar una superficie de cerramiento de 11 m2. Obtuvo la licencia de primera ocupación en 2018.
Pero la cosa no terminó ahí.
(Obsérvese que para denunciar ante el ayuntamiento no es necesario un acuerdo de la comunidad de propietarios ni la intervención del presidente).
La comunidad demanda judicialmente
En paralelo a ese procedimiento administrativo, la comunidad de propietarios acordó en 2017 denunciar por vía judicial a la propietaria y pedir la demolición del cerramiento por alterar elementos comunes como el aspecto exterior y hacerlo sin respetar la uniformidad estética prevista en el Reglamento.
En primera instancia se dio la razón a la comunidad. El cerramiento provocaba un alargamiento vertical de la fachada, al apoyarse en el muro de fachada. Se consideró una alteración de fachada (elemento común en esa comunidad de chalets), que cambiaba la apariencia del conjunto y no respetaba la uniformidad estética. Es un obstáculo visual para el resto de vecinos y afea la decoración de la fachada.
Al no constar permiso de los vecinos y al ir contra el reglamento interno, el juez condena a la propietaria de demoler el cierre con independencia que de el Ayuntamiento hubiera autorizado el cierre reducido.
La Audiencia Provincial de Madrid confirmó la ilegalidad del cierre, aunque se hubiera hecho en una terraza privativa de la propietaria del unifamiliar.
No acepta el argumento de que otros vecinos hubieran instalado pérgolas en zonas de jardines traseros, que no tienen la misma relevancia que la fachada, como se ve por las fotos aportadas.
La propietaria recurrió al Supremo, quien se pronunció en sentencia de 16 de septiembre de 2025.
Los complejos inmobiliarios privados tienen reglas
La propietaria argumentó que, en un complejo inmobiliario de unifamiliares como aquel, la fachada de un chalet no podía considerarse elemento común de una comunidad, porque era propiedad exclusiva del titular del chalet. Solo eran elementos comunes los expresamente designados como tales cuando se construyó el complejo (jardines, piscina, vías de comunicación, determinados servicios, etc.).
El Supremo recuerda su doctrina sobre los conjuntos inmobiliarios privados. Fueron contemplados en la Ley de Propiedad Horizontal en la reforma realizada en 1999.
Si hay dos o más titulares de viviendas que tienen elementos privativos (parcelas con unifamiliares) que concurren con elementos comunes como viales, instalaciones o servicios que comparten, lo que se conoce como complejo inmobiliario privado, pueden organizarse bien en una sola comunidad de propietarios o bien en una agrupación de comunidades. Si no se pacta expresamente, se aplica la LPH de modo supletorio.
Siempre es necesario acudir a las escrituras de constitución y a los estatutos o reglamentos existentes en cada caso, porque en esos acuerdos existe mucho margen para que se fijen las reglas de funcionamiento común. Por ejemplo, hay otros complejos o urbanizaciones donde no existe uniformidad entre las viviendas, cada casa es distinta y se rigen por lo que hayan pactado.
Obra sin permiso de cambia la fachada, limita vista y contradice normas
En el caso juzgado, el Supremo concluye que se trata de un complejo inmobiliario privado contemplado por la LPH en su artículo 24. La escritura identificaba las viviendas y parcelas, idénticas todas ellas, con sus elementos estructurales idénticos (misma superficie, mismos materiales…). Las viviendas compartes instalaciones de electricidad, agua, televisión, así como otros servicios.
La obra de cierre de fábrica de la terraza privativa altera la armonía de forma notoria y “peyorativa”, además de limitar vistas a otros vecinos. Contraviene el reglamento interior que pretende garantizar una uniformidad exterior.
En una vivienda unifamiliar integrada en un conjunto inmobiliario la actuación de un propietario no puede ser ilimitada, debe respetar las normas del conjunto y las relaciones de vecindad.
En definitiva, se desestima el recurso de la propietaria y se confirma la demolición de la obra de cierre, con condena en costas.
