Mantenimiento de ascensores y penalización abusiva
Las comunidades de propietarios han encontrado tradicionalmente problemas con algunos contratos de mantenimiento, como el de ascensores, ante la presencia de cláusulas que se han ido declarando abusivas.
Sobre todo, en cuanto a la duración de esos contratos y a las penalizaciones por desistimiento por parte de la comunidad. Las comunidades de propietarios tienen consideración de consumidores y gozan de la protección legal de la Ley General de Defensa de los Consumidores y usuarios.
Ya se aclaró que plazos de contratos de 10, 5 o periodos superiores a 3 años se habían declarado abusivos porque dejaban “cautiva” a la comunidad que quería buscar un mejor servicio en la competencia (STS 17/9/2019).
Una sentencia del Supremo de 27 de noviembre de 2025 se ha pronunciado sobre una cláusula de penalización del 50% de las mensualidades pendientes de servicio contratado.
Las cláusulas penales tienen una doble función: de resarcir los posibles daños causados a la parte que sí cumple, y de disuadir a la otra parte. Todo prefijando una cifra en el contrato para no tener que demostrar los daños sufridos.
Contrato de dos años y penalización del 50%
En este caso el contrato de mantenimiento inicialmente firmado en 2013 era por 2 años, renovable, con preaviso de 60 días. Operada la prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a la empresa de ascensores su desistimiento del contrato.
La empresa de ascensores demandó a la comunidad para exigir el pago de la pena pactada en el contrato: el 50% del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la finalización del contrato o de su prórroga en vigor.
En este caso eran 11.400 euros, más intereses.
En primera instancia se desestimó la demanda, pero Thyssenkrupp recurrió y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recuso, con condena la comunidad de propietarios. La comunidad recurrió al Supremo.
Cláusula penal y desproporción
Como suele ser el caso, se trataba de un contrato con condiciones generales predispuestas por la empresa de mantenimiento del ascensor.
El plazo de duración de dos años NO se considera abusivo.
La Ley de Defensa del consumidor (art. 62.3) prevé expresamente que:
«En particular, en los contratos de prestación de servicios o suministro de productos de tracto sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato.
El consumidor y usuario podrá ejercer su derecho a poner fin al contrato en la misma forma en que lo celebró, sin ningún tipo de sanción o de cargas onerosas o desproporcionadas, tales como la pérdida de las cantidades abonadas por adelantado, el abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente, la ejecución unilateral de las cláusulas penales que se hubieran fijado contractualmente o la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados.»
Es cláusula abusiva la imposición de obstáculos desproporcionados para el ejercicio por el consumidor de su derecho a poner fin a un contrato de prestación sucesiva. Constituye un obstáculo desproporcionado «la fijación de indemnizaciones que no se correspondan con los daños efectivamente causados».
La inclusión de una cláusula penal para caso de desistimiento unilateral del contrato de mantenimiento tampoco es por sí misma abusiva. Pero la clave es que la cláusula penal no puede ser desproporcionada, por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados».
Aquí, una pena del 50% de las cantidades pendientes de facturar se debe evaluar en función de la comparación entre la cantidad que resulta de la aplicación de esa cláusula penal con el valor de los daños y perjuicios efectivamente causados a la empresa predisponente. Los términos de la cláusula hacen que resulte desproporcionada a primera vista. Y ante eso, la empresa deba justificar no el detalle de los gastos incurridos por el desistimiento, pero sí que la pena no es desproporcionada respecto de esos costes.
Como la empresa no ha justificado que no exista esa desproporción entre el daño sufrido y la pena impuesta en su contrato, esta pena se considera abusiva. En consecuencia, esa cláusula se declara nula y la comunidad de propietario se vio absuelta de tener que pagar los 11.400 euros.
