Uso exclusivo de la azotea por unos vecinos
Vea nuestros consejos claro para propietarios y para comunidades afectadas por casos similares. Prevenir conflictos. Hay veces donde las escrituras no dicen nada sobre el uso de la azotea, cuando esta es "practicable" (se puede usar). O donde se tolera un uso no contemplado. ¿Qué pasa entonces?
Unos inquilinos usaban la terraza azotea de la casa alquilada y la comunidad de propietarios no solo pidió que dejaran de usarla, sino que también reclamó a la propietaria por haberse “apropiado” de ese espacio que la comunidad entendía que era de todos. El caso llegó al Supremo y el comentario de la sentencia de 17 de noviembre de 2025 nos sirve para recordar las reglas de uso de estas terrazas y azoteas, así como la posibilidad de adquirir un derecho por uso continuado y pacífico en condición de dueño (la “usucapión”).
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación de una comunidad de propietarios de Madrid y confirma que la propietaria del ático había adquirido por prescripción adquisitiva (usucapión) el dominio de una franja concreta de la terraza de la cubierta (unos 35 m²) a la que se accedía desde su vivienda a través del trastero situado en la planta de cubierta y escalera privativa, y cuyo uso exclusivo venía ejerciéndose desde 1974 por los sucesivos titulares de ese piso.
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La sentencia recuerda la protección absoluta de la cubierta como elemento común por naturaleza, pero admite que franjas de terraza sobre la cubierta puedan consolidarse en propiedad del titular del ático por usucapión, si concurren título, buena fe y posesión cualificada (o, en su defecto, los requisitos de la extraordinaria). Propietarios y comunidades deben gestionar con rigor estos espacios limítrofes, evitando tolerancias indefinidas y formalizando la situación (por acuerdo, título y registro) cuando la voluntad común sea reconocer o modificar su estatus. Esta prevención y claridad son la mejor política de convivencia y la que recomiendan las buenas prácticas de gestión en comunidades de propietarios.
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Qué resuelve el Supremo sobre la azotea
El Supremo recuerda la distinción entre la cubierta o forjado del edificio, que es un elemento común por naturaleza y no puede adquirirse en propiedad exclusiva por usucapión por mucho tiempo que pase, y la terraza sobre la cubierta, que puede ser elemento común por destino, que son los configurados como comunes por conveniencia y sí pueden atribuirse en exclusiva o desafectarse con los requisitos legales. Por tanto esa terraza era susceptible de atribución privativa, bien porque lo digan los estatutos (no era aquí el caso), o por usucapión si concurren los requisitos.
En el caso, existían indicios claros de uso exclusivo y continuado de esa parte de la terraza por los titulares del ático desde 1974, con acceso exclusivo desde su vivienda, instalaciones de luz y agua vinculadas al ático y reconocimiento vecinal implícito. La descripción del inmueble que aparecía en el Registro de la Propiedad había incorporado algún cambio respecto de la original y permitía la prescripción a favor del titular inscrito. Al margen de que también cabía la llamada usucapión extraordinaria (por más de 30 años) por la suma de posesiones desde 1974.
La usucapión ordinaria y extraordinaria en propiedad horizontal
La llamada usucapión ordinaria requiere tiempo, posesión en concepto de dueño, buena fe y justo título (arts. 1940, 1952 CC). El Supremo asume que la inscripción derivada de la descripción de 1974 y reproducida en 2004 opera como título bastante a los efectos del art. 35 LH, con presunción de posesión pública, pacífica e ininterrumpida.
La usucapión extraordinaria no requiere título ni buena fe, pero sí un plazo más largo y posesión en concepto de dueño, pacífica, pública e ininterrumpida (arts. 1941 ss. CC). La Audiencia computó la posesión exclusiva desde 1974 sumando la de los transmitentes y la de la actual propietaria.
En ambos casos fue determinante la exclusividad del acceso y del uso del espacio litigioso, con instalaciones de agua y luz vinculadas al piso superior, que son signos externos coherentes con una posesión a título de dueño, así como la constancia en actas de juntas de años anteriores y en informes periciales.
Consejos prácticos para propietarios de áticos con terrazas
Si ya es dueño o si se plantea una compra de un ático con terraza, revise la documentación para confirmar que puede usarla de modo exclusivo. Verifique la escritura de división horizontal, los estatutos, su título de adquisición, y la descripción registral. Busque menciones a terrazas, tendederos, anejos y accesos. La coherencia entre título (escritura) y Registro refuerza su posición.
Si ya es propietario y las escrituras no le atribuyen el uso exclusivo de esa terraza pero lleva años utilizándola, debe probar ese uso exclusivo: conserve y documente la antigüedad del uso exclusivo con fotografías, facturas de obras, instalaciones de agua/luz, proyectos, informes periciales, testigos. La exclusividad del acceso es decisiva.
Si va a realizar obras y signos externos, sepa que toda actuación debe ser compatible con el título y el régimen comunitario. Si hay dudas, someta a junta las intervenciones que puedan afectar a elementos comunes, para evitar impugnaciones posteriores.
Cómo protegerse: si la comunidad adopta acuerdos que desconozcan su derecho o su uso, la impugnación (art. 18 LPH) es la vía idónea, sumando, cuando proceda, una acción declarativa de dominio por usucapión. Recuerde plazos de impugnación y requisitos de legitimación (estar al día de las cuotas).
Tenga en cuenta siempre estos riesgos y reglas de mantenimiento: aunque tenga uso privativo o incluso propiedad de una franja de terraza, la cubierta como tal continúa siendo común por naturaleza. Coordine con la comunidad el mantenimiento e impermeabilización y clarifique la repartición de gastos conforme a títulos y acuerdos. La impermeabilización de la azotea es un coste de la comunidad (salvo que usted la haya averiado); el cambio de baldosas de la terraza es un coste suyo, así como su limpieza y mantenimiento en tanto que persona que tiene el uso exclusivo.
Consejos para comunidades de propietarios
Diferencie cubierta y terraza: asuma que la cubierta es indisponible como común por naturaleza, pero la terraza puede ser común por destino y, en ciertos supuestos, susceptible de ser adquirida por un vecino por su uso pacífico y exclusivo durante años. Esta distinción es capital al planificar obras y al gestionar usos exclusivos prolongados.
Prevención de usucapiones: si la comunidad detecta un uso exclusivo no amparado en el título, debe actuar con prontitud y de forma documentada. Requieran fehacientemente al vecino el cese o la regularización del uso. Adopten actos de dominio sobre el espacio, como obras comunes, control de accesos o señalización, para evitar que la posesión exclusiva discurra pacífica e ininterrumpida durante largos periodos. Y hagan constar en acta la oposición al uso exclusivo no autorizado.
La inacción comunitaria ante un uso exclusivo prolongado, sin requerimientos ni actos interruptivos efectivos, facilita la consolidación por prescripción.
Cuiden la redacción de las actas. En el caso juzgado, una referencia antigua a la necesidad de solicitar permiso al “propietario del espacio” para hacer unas obras en la azotea se utilizó como reconocimiento de facto del uso exclusivo y favoreció a la propietaria.
En caso de obras en cubierta, antes de planificar rehabilitaciones, revisen qué zonas de terraza están en uso exclusivo, sus accesos y servicios. Programen la obra respetando derechos consolidados o, si procede, impúgnenlos a tiempo y con base probatoria.
En caso de litigio, hay que basarse en el título constitutivo de esa propiedad horizontal, en lo que dice el Registro de la propiedad y los estatutos. Refuercen la prueba sobre la no exclusividad real del uso, sobre los actos comunitarios que puedan ser interruptivos de un uso “pacífico” y en la inexistencia de título o buena fe cuando sea el caso (el propietario que hace uso exclusivo sabe que no tiene ese derecho).
Eviten “tolerancias tácitas” indefinidas. Cuando exista un uso consolidado que la comunidad quiera reconocer, conviene regularizarlo. Valoren la desafectación o la atribución de uso exclusivo con los quórums del art. 17 LPH (en su caso, unanimidad para desafectación), ajustando estatutos y la descripción registral para que todos sepan a qué atenerse, también los futuros compradores.
